文/新浪財經專欄作家 陳志龍

　　每一段歷史都值得銘記和借鑒。中國式房地產的癲狂失控和土地情結，讓人想起20年前日本房地產泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。伴隨著銀行大面積去杠桿化，對房貸日益謹慎，購買力進入觀望，大批拋售房轉入租賃市場，大齒輪連軸轉動小齒輪，市場進入沉沒的螺旋。

為何大佬們擔憂中國樓市泡沫？

　　在房地產的調整通道中，各種喧囂聲不息。有人說“房地產下跌不好，唱空房地產的人是別有用心”。但最近有兩個人“別有用心”的談話值得世人警惕。

　　一個是吳敬璉先生，最近，他一再表示“我現在擔心的不是房價降不下去，我是擔心它崩盤。日本當年崩盤以后到現在還沒有起來……泡沫這個東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”

　　另一位是王石[微博]，年初他就表示“形勢非常不妙”。最近，他一再表示“不改變自己的看法”。26日，他再次對國內的房地產市場泡沫問題感到擔憂，他說，“如果房價一味上升是非常糟糕的。如果市場不進行調整，可能房地產市場的泡沫真的會破滅，如果破了，像日本這樣就會非常糟糕，甚至比日本市場還麻煩。”

　　“房價下跌不好”，誰都不喜歡聽。但從房價到租金，真實的下跌已經開始，連北漂族都傳來福音，今年以來，北京的房租終于漲不動了，房租熄火整體停漲。北京市統計局發布的數據顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環比漲幅為零。而在4月份，北京住房租金環比下降0.1%。北京住房租金連續兩個月環比未出現上漲。

　　基于經濟人的本能，每一個房產擁有者都不希望房價下跌，但市場需要敬畏邏輯和常識，不能任由人性普遍的自利和貪婪來淹沒基本的理性。美國由次貸問題演化為全面的流動性危機、信用危機和系統性崩潰，升級為大蕭條以來最嚴重的金融危機。對照這場危機，在臨爆點、傳導機制、行業管控、危機預防的失敗上都有教訓。

　　而這都根源于掠奪性文化和傳統的維穩思維，得過且過，睜只眼閉只眼裝糊涂，拿著哧哧冒煙的引信擊鼓傳花，直到轟然一聲巨響。這也是人性貪婪結果。一個市場如果只有貪婪、癲狂和僥幸，沒有恐懼、冷靜和理性，最終必然無可挽回地走向崩潰。

　　美國人反思次貸危機與房地產的關系時說，“就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強肌肉一樣。” 濫用廉價信貸，超發貨幣推高房價。在房價飆升的歲月里，興奮劑刺激下的華爾街的各路棒球明星們都創造過輝煌，但這種人造泡沫隨著華爾街的“創造性毀滅”和歷史性崩潰而灰飛煙滅。

　　伴隨著銀行大面積去杠桿化，對房貸日益謹慎，購買力進入觀望，大批拋售房轉入租賃市場，大齒輪連軸轉動小齒輪，市場進入沉沒的螺旋。

　　中國高房價過去一直在高能貨幣驅動下。2008年以后，海量資金加杠桿入市，經過5年發酵，能支撐市場安全邊際的收入房價比與租售比越來越達到荒誕的宇宙極值，這種“雙速脫軌”使中國房地產市場承壓之重超乎想象。銀行業對局部比肩倫敦的高房價已十分恐懼，房價持續沖高已經到了類似當年日本地產危機前信貸枯竭、購買力斷流的程度。

　　受制于規模限制的商業銀行未來對房地產的停貸惜貸可能會成為一種常態。如果面向房地產的定向緊縮持續，商業銀行表外業務受到擠壓，金融體系以大面積全局性收縮方式去杠桿化，房地產泡沫的“幽靈”終將“附體顯靈”。那意味著用高杠桿“想賺最后一個銅板”的人，可能會賭輸掉最后一個銅板。

　　每一段歷史都值得銘記和借鑒。中國式房地產的癲狂失控和土地情結，讓人想起20年前日本房地產泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。

　　日本樓市在極度瘋狂時就像賭場：人們都在聚精會神地下注，此時尚未喝醉的頭腦清醒的人已經看到賭場的角落開始冒煙了，他們悄悄地盡可能平靜地走向賭場狹窄的出口。這時，火苗依稀可見，多數人都還渾然不覺，他們四下張望，然而這時的賭局更加刺激驚險，大多數人重又被吸引到賭桌邊。火苗終于燃成了火焰，更多的人擠向出口的方向，此時最怕的就是一聲尖叫……

　　經濟過度房地產化的必然結果是整個經濟體的癌變，最終導致爐心融毀般的系統性沉沒，如果繼續維個超級泡沫，我們可能會隨時聽到那一聲救命的尖叫。從歷史的教訓來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應該能有益于我們對中國房地產現狀作出冷靜客觀的判斷。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經專欄作家，報人。)

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