文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　前幾年，“以房養老”曾在南京、上海、北京、長春等城市個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。其背后原因有以下幾點：銀行保險設置門檻過高；老人“以房養老”觀念短期難以改變；房產資產估值無統一標準等。

　　“以房養老”在老齡化市場背景下又將成為人們熱議的焦點話題之一。

　　6月23日下午，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。

　　此前，民政部部長、全國老齡委副主任李立國在論壇上介紹說，2013年我國老年人口將突破2億，2025年將突破3億，2034年則將突破4億，這為我國應對老齡化提出了嚴峻挑戰。

　　毫無疑問，“以房養老”在老齡化市場背景下又將成為人們熱議的焦點話題之一。

　　眾所周知，“以房養老”又稱為房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

　　早在2013年9月13日上午，中央人民政府網站公布由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。具體操作辦法和實施計劃，有望2014年一季度出臺。

　　而今年年初，保監會提出擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點發展“以房養老”，又引起市場對于“以房養老”焦點話題的關注。至今，“以房養老”試點城市已經在這四個城市落地，這意味著國外已很成熟的“以房養老”模式，將有規劃地在國內規范發展；“養老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。

　　這對于國內養老地產市場來講，也可以通過“以房養老”模式的創新，盤活存量房資產，使老年群體擁有相對寬裕資金進行養老，這對于國內躍躍欲試的開發企業及保險公司來講，也會迎來新的市場發展機會。

　　但是，前幾年，“以房養老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。其背后原因有以下幾點：

　　第一、銀行、保險等金融機構為規避市場風險，針對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高。如養老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機構不得不停辦該業務。

　　第二、由于傳統觀念，老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念短期難以改變。

　　第三、具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養老群體不敢貿然“以房養老”。

　　第四、房產資產如何估值？房地產市場周期波動對于資產升值及價格的影響明顯，如何規避、計算、對沖市場風險？現階段還沒有統一的公開的標準。

　　第五、現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。到期后房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產分配給老人子女？這也是值得關注的話題。

　　第六、配套服務設施不完善，有錢未必買到優質養老服務，現階段“以房養老”與養老相關產業發展滯后矛盾突出。

　　因此，盡管中國老齡化加速，養老床位沒有辦法滿足市場需求，大量的市場需求持續存在，短期內養老產業、養老地產政策頻發，鼓勵和支持滿足養老產業、養老地產的發展，但是，從現階段來講，“以房養老”仍然是處于探索階段，即使“以房養老”試點在明年有了具體操作辦法，但是，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。由此，筆者建議：

　　第一、完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與養老產業的競爭，讓銀行等金融機構放下身段，以促進“以房養老”相關衍生產品的創新，降低養老群體通過“以房養老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養老”的實惠。

　　第二、逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。這樣，金融機構可以以資產管理公司名義對于“以房養老”資產打包進行操作，既可以使養老群體定期取得一定數額養老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。

　　第三、現有住宅房屋產權70年到期之后如何處理相關問題，使“以房養老”房產70年產權到期后如何處置有法可依。如補繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產權使用年限，可以增強“以房養老”方式的市場參與活力，使金融機構、養老群體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。

　　第四、重視養老服務配套及服務體系建設，提高養老服務質量。在新建、改建養老地產項目，新增床位使用時，應切實考慮養老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養老項目脫節的現象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠等因素，使現有新建、改造完成的機構養老項目床位陷入“空置”的窘境。同時，重視養老服務配套及服務體系建設，提高養老服務質量，讓“以房養老”群體真正享受到這樣養老方式為自己帶來的便利性、舒適性等服務。

　　第五、推廣新式的養老觀念，改變傳統觀念顯得非常關鍵。通過推廣新式的養老觀念，讓更多的家庭、老年群體對于“以房養老”有一個新的認識，以此逐步打開“以房養老”市場。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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