文/新浪財經專欄作家 陳志龍

　　人們往往只記得繁榮的盛況，卻記不住貪婪設下的陷阱。恒大的當家人許家印曾回首憶說，2008年，如果不是金融危機改變了國內政策取向，差點就玩完了。資本的嗜血、人性的貪婪，使得許多參與者在巨大利益面前，忘記了前車之鑒。

世界權威金融分析機構，標準普爾(Standard & Poor's)

　　許多朋友都反映，最近這個雙休日，接到的售樓小姐不厭其煩的電話、短信不下N條，“天知道她們從哪弄到的電話號碼”。房地產市場就像梅雨期的天氣，有點涼、有點悶。

　　標普最近點了一批財務杠桿過于激進的開發商的名。其中包括奧園集團、中海外宏洋集團、華南城、旭輝集團、萬達[微博]商業、花樣年和廣州富力地產。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%。

　　標普提醒投資人，要擔心實力較弱的開發商再融資風險加劇。在信貸收緊時，大量開發企業通過信托、委貸和海外融資方式融入巨量資金，今明兩年將面臨巨額美元債券和信托產品集中到期，面對剛性兌付。如銷售情況難以改善，將可能面臨流動性風險和違約風險。

　　房地產業繁華的年景中，熱詞是“拿地”、“搶錢”，現在的熱詞是“退地”、“找錢”。顯然，退地不易，找錢更難。中國式房地產的高杠桿游戲中，開發商永遠是拿別人的雞替自己下金蛋。市場好的時候，開發商“不缺錢”，他們是強勢的規則制訂者。無論是讓購房者就范的各種“霸王條款”，還是面對圍著他們團團轉的銀行行長，他是“大爺”。“10年、10個億、(利率)下浮10%”，一位資深的銀行告訴我，2009年他們上門營銷一家大品牌開發企業時，這是老板對他開出的條件。而如今，天變了，一般房企想從銀行拿到貸款已斷無可能。

　　過去，銀行過去一向是房地產融資的主渠道受限，現在主動脈梗阻、個貸斷流，房企現金流出現逆轉，甚至一些地方連代理公司的代理費都因此出現支付困難，他們只有眼睛向外。中原地產的數據顯示，今年前5月，標桿房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元。

　　從融資成本看，目前大部分房企的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，再加上近期美元強勢等因素，房企所承受的融資成本也在加大。據不完全統計，今年前5月，十家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而國內融資占比僅為27.4%。

　　實際上，從去年下半年開始，80多家上市房企的經營性現金流就大量出現負數，高杠桿的房地產企業已經在懸崖邊緣。浙江奉化興潤置業及關聯企業驚曝總負債超過35億元，早已資不抵債。此前，浙江諦都房地產公司逾13億債務鏈斷裂，而更多在高位拿地或者涉及民間高利貸資金的房企已經絞索套頭，腳下的凳子隨時可能被債權人抽去……“重點關注房地產貸款風險”成為銀行業風險防范的重中之重。

　　人們往往只記得繁榮的盛況，卻記不住貪婪設下的陷阱。恒大的當家人許家印曾回首憶說，2008年，如果不是金融危機改變了國內政策取向，差點就玩完了。資本的嗜血、人性的貪婪，使得許多參與者在巨大利益面前，忘記了前車之鑒。值得玩味的是，這次標普公布的榜單中，不乏2008年僥幸撿回一條命的，這些高負債、高杠桿者可能面臨“再死一回”的困局，他們能否還會有2008年的幸運，且拭目以待？

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經專欄作家，報人。)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。

（由新浪財經主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經濟的轉型與挑戰。 報名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）