文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　為什么說是“小拐點”？因為今年以來，“大跌論”、“崩盤論”盛行，很多學者認為中國樓市正在出現長期拐點，也可以說是“大拐點”。而我一直反對“泡沫論”和“崩盤論”，并堅持認為中國樓市已進入“白銀十年”。

全國房價“小拐點”出現

　　今天，國家統計局公布了5月份全國70個大中城市的房價指數。與4月份相比，新建商品住宅價格下降的城市有35個(相比上月數量大增27個)，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。70個城市新建商品住宅價格平均環比跌幅為0.16%。

　　這組數據，證明了一點：房價出現小拐點。為什么說是“小拐點”？因為今年以來，“大跌論”、“崩盤論”盛行，很多學者認為中國樓市正在出現長期拐點，也可以說是“大拐點”。而我一直反對“泡沫論”和“崩盤論”，并堅持認為中國樓市已進入“白銀十年”。

　　除了對于中國樓市長期謹慎看好之外，對于短期變化，我則遵循房地產短周期理論。2004年以來，我國已經歷過三次房地產短周期，當前處于第四個。基本上每隔三年經歷一次房地產市場“春夏秋冬”輪回。由于處于房地產“黃金十年”，以前的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲得時間長，跌得時間短(個別城市除外)。比如：2009年一季度和2012年二季度，70個城市的房價同比跌幅不足2%，但2008年一季度和2010年二季度，70個城市的房價同比漲幅都超過10%。

　　回到當前。從短周期來看，今年5月是23個月以來，70個大中城市房價環比增幅首次由漲轉跌。房價環比下跌的城市數量，也首次超過上漲城市。所以，5月份出現了短周期性質的房價“小拐點”。2012年6月房價環比由跌轉漲之后，連漲了23個月。其中2013年3月環比增幅達到本輪房地產短周期的頂峰，為1.09%，恰好是“國五條細則”出臺的當月。凡是去年曾認為“國五條及細則”沒有任何效果的人，現在都應反思。

　　房地產市場的變化有條規律：量在價先。其實早在去年四季度，已有部分城市住宅成交量下滑，今年上半年，成交量萎縮的城市數量大幅增加。易居房地產研究院跟蹤的數據表明：1-5月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積同比下跌19.2%。另外，國家統計局數據表明：1-5月份，全國新建商品住宅銷售面積同比下降9.2%，而且住宅成交均價同比下降1.2%。

　　那么，這一輪房地產短周期的房價會調整多久？首先，不妨看看前面兩輪的調整時長。單以價格而論，2008年8月下拐，至2009年3月上拐，下跌了6個月；2011年10月下拐，至2012年6月上拐，下跌了8個月。

　　從外部環境看，2009年國家實施四萬億財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，還有房地產優惠政策，所以全國樓市很快大反彈；2012年貨幣政策中性偏松，年中兩次降息，以及降存準率，部分城市首套房貸利率打八五折，所以一二線城市顯著回暖。而當前，國家穩增長只是“微刺激”，貨幣定向放松，首套房貸利率基本無折扣。雖然今年下半年，房貸政策會有所放松，也將會有更多地方政府救市，但總體來看，本輪外部環境不如上兩輪寬松。

　　從內部市況看，市場供大于求情況凸顯。2011年之前，多數二三四線城市，住宅存貨規模較小，而需求旺盛，所以2009-2010年全國市場普熱。而2010年下半年開始，主要城市陸續出臺限購限貸政策后，投資投機性需求被大幅壓制；與此同時，經過2009-2011年大規模、高速度的房地產開發之后，很多三四線城市住宅庫存規模不斷攀升，明顯超過需求增長速度，導致市場供大于求。

　　綜上所述，這輪去周庫存的時間會拉長，房地產短周期調整的時間會長于上兩輪，房價下跌的時間估計超過8個月。不過，值得提示的是，房價跌幅仍不會太大，絕非崩盤節奏，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值，估計為5%左右。但部分城市的部分樓盤，會出現15%左右的打折幅度。由于房價變化滯后于成交量，近幾個月少數城市已經出現了價格打九折、八折，甚至七折的樓盤，剛需者可以關注那些性價比較高的品牌樓盤。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。

（由新浪財經主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經濟的轉型與挑戰。 報名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）