文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　從城市角度來看，選擇“城市群”、“城市圈”的核心城市及周邊具有發展潛力的二三線城市進行投資。對于住宅市場來講，中小戶型的產品總價低，自住需求關注的多，市場流通性好，市場風險低，是投資置業的良選。

房價下跌該不該出手買房？

　　2014年以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，1-5月份整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。

　　對于房企來講，市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實質改變等因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加，尤其是2014年即將過半，對于上市房企來講，6月份半年報業績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績，當然，適度的價格策略調整成為大多數房企的必然選擇。

　　因此，從二季度市場表現來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的“平價”策略將成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤越來越多。

　　那么，在這樣復雜的市場背景下，買房投資置業何時何地購房為好呢？應該把握好以下幾點基本原則：

　　首先，從樓市政策和市場層面來講，認清房地產市場走勢趨勢是買房投資置業的關鍵。

　　總的來說，目前的市場情況下，降與不降已經不是問題，以“以價換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發商頭疼的大問題。從當前市場個案降價幅度情況來看，對于普通剛需項目來講，一般降價10-15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅來講，則需要降價20-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活。

　　因此，筆者認為買房投資者可在個案價格下調15-30%這個過程中尋找投資機會點，根據這個底線評估投資時機，重新獲得投資市場底部的機會或投資的“時間窗”。

　　其次，從城市角度來看，選擇“城市群”、“城市圈”的核心城市及周邊具有發展潛力的二三線城市進行投資。原因很簡單，在新型城鎮化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發展的機會。并且隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。這樣“城市群”、“城市圈”核心城市及周邊的二三線城市房地產市場將持續增長，投資者可從這個區域內獲得溢價收益。

　　第三，從產品角度來講，住宅地產的中小戶型產品和具有發展潛力的商業地產應當值得關注。

　　對于住宅市場來講，中小戶型的產品總價低，自住需求關注的多，市場流通性好，市場風險低，是投資置業的良選。

　　對于商業地產市場來講，唯一不變的原則——選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。筆者認為，好的地段能夠帶來穩定而且持續增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商業地產而帶來的“現金流”。

　　比如城市副中心、區域商業中心、地鐵交通樞紐等這樣的優質地段。投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商業地產的租金收益，另外一方面，人流量的增加導致地段本身趨于成熟，你所投資的商業地產本身的市場價值也會不斷升值。

　　第四，從投資者心態來講，選好適宜的投資機會，該出手就出手，但是也不要過于貪婪，因為市場風云變幻，機會轉瞬即逝，錯過最佳投資時機也是在一瞬間。同時，也應冷靜面對市場上各類媒體的炒作信息，做出自己的判斷，不盲目“抄底”。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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