文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　樓市“微刺激”定向寬松的“刺激剛需”政策或將出臺，住房信貸政策層面在局部地區或城市已經開始進行“微調”。目前市場上首套房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準利率或上浮，并且視購房者個人資質而定，最高上浮10%。

大多數商業銀行并未執行“央五條”。

　　5月30日召開的國務院常務會議指出，加大“定向降準”措施力度，對發放“三農”、小微企業等符合結構調整需要、能夠滿足市場需求的實體經濟貸款達到一定比例的銀行業金融機構適當降低準備金率。

　　為了加強金融對“三農”發展的支持，其實，央行[微博]從4月25日起已經分別下調縣域農村商業銀行和農村合作銀行存款準備金率2個和0.5個百分點，此舉被市場稱為“定向降準”。此次調整后，縣域農商行、農合行分別執行16%和14%的準備金率，其中一定比例存款投放當地考核達標的縣域農商行、農合行分別執行15%和13%的準備金率。

　　從此次央行定向降準目的來看，很明顯，央行只對縣域農商行和合作銀行降低準備金率，有利于進一步提升農村金融服務的能力和水平，促進“三農”發展。

　　會議明確提出加大“定向降準”措施力度，可以說有利于正向激勵金融機構將信貸資源更多投向‘三農’、小微企業等國民經濟薄弱環節，從而促進經濟結構的調整。

　　從此次央行加大定向降準的貨幣政策背景來看，國家統計局數據顯示，截止2014年3月末，中國廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元，同比增長12.1%，已明顯低于13%的年度控制目標，此時貨幣政策偏緊。雖然截至今年4月末，廣義貨幣供應量(M2)增速回升至13.2%，但目前仍然為相對偏緊的狀態。

　　從經濟基本面與貨幣政策表現來看，2013年下半年以來，伴隨美國實體經濟好轉，美元回歸強勢，人民幣現貶值傾向，外資流出中國，國內市場流動性減少。而此時，國內經濟仍然處于“觸底”階段，經濟改革與結構調整還在持續，落后于美國等發達國家節奏。

　　此時，中國資本市場錢荒與超發同在，結構性問題凸顯，配合經濟結構調整與保增長目標，勢必會有定向寬松的微調措施出臺，比如，當前只對縣域農商行和合作銀行降低準備金率、央行加大定向降準的力度等，但是，從目前貨幣政策特征來看，盡管出現定向寬松措施，但是短期內難以有大幅放水的動作。

　　從住房信貸的角度來說，當前只對縣域農商行和合作銀行降低準備金率與加大定向降準的措施，意味著貨幣政策轉向“微刺激”定向寬松。因此，在縣域農商行和合作銀行降低準備金率與央行加大定向降準之后，樓市信貸政策將轉向“微刺激”。樓市“微刺激”定向寬松的“刺激剛需”政策或將出臺，各地可以針對自住需求進一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市。

　　事實上，住房信貸政策層面在局部地區或城市已經開始進行“微調”，出臺一些“微刺激”措施，比如：“央五條”研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，“優先滿足”首套自住購房的需求。

　　各地對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優惠政策；在當前商貸利率高企的市場背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山等地在公積金貸款上針對對于首套房置業者的進一步的定向寬松，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

　　但是，短期內來看，繼央行5月12日“喊話”要求支持個人住房貸款后，大多數商業銀行并沒有立即下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。“央五條”支持首套自住房貸的政策落空。從調研情況來看，目前市場上首套房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準利率或上浮，并且視購房者個人資質而定，最高上浮10%。

　　“央五條”及國務院常務會議指出加大“定向降準”措施力度之后，當前住房信貸政策層面應該是基本圍繞“自住需求”進行點式微調，并且在貸款利率、審批額度、審批周期等方面應該給予““自住需求””更多定向支持，繼續支持合理的市場需求，以維持房地產市場健康平穩發展。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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