文/同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　因?yàn)橹皇窍薅ū臼�戶籍這個(gè)范圍“買房落戶”才有效，對于這個(gè)旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個(gè)政策層面的優(yōu)惠�！百I房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客的涌入，這對于防止海口樓市大起大落起到一定作用。

樓市拐點(diǎn)論再起，很多人躍躍欲試。

　　4月22日，無錫戶籍新政正式出臺，無錫打響了通過戶籍改革側(cè)面突破限購的第一槍。隨后，5月30日，�？谝蔡岢鰧�(shí)施“購房入戶”政策，成為今年通過戶籍改革側(cè)面突破限購的第二個(gè)城市。

　　就�？凇百彿咳霊簟闭�策而言，其中提出自6月1日起在�？谑行姓�區(qū)域購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計(jì)劃生育的未婚子女的戶口，申請登記戶口人數(shù)總計(jì)不能超過5人。按本政策購房入戶的購房人入戶后不能撤銷或解除備案合同；撤銷2014年6月1日前的合同備案重新購房的人員不能享受上述入戶政策。

　　�？冢河欣�去化“大戶型”房源庫存

　　仔細(xì)研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是�？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當(dāng)前無錫、�？谑袠鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。

　　在無錫、�？谙拶徴�策沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫、�？趦蓚�(gè)城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

　　就無錫市而言，并沒有本省戶籍的限制條件，只要購房達(dá)到“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個(gè)月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。

　　但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內(nèi)高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強(qiáng)行針”。但是，到了2015年之后高端需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場需求就回歸理性與正常。

　　就海口市而言，因?yàn)橹皇窍薅ū臼�戶籍這個(gè)范圍“買房落戶”才有效，因此，對于這個(gè)旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個(gè)政策層面的優(yōu)惠。因此，�？凇百I房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客的涌入，這對于防止�？跇鞘写笃鸫舐淦鸬揭欢ㄗ饔谩�

　　就�？凇百I房落戶”政策對本省戶籍購房者影響而言，在市區(qū)購房達(dá)到“建筑面積達(dá)120平方米以上”的戶籍新政，可以有效去化�？谑幸徊糠指叨舜髴粜头吭�，尤其是對于2014年6月1日至年底這個(gè)時(shí)間段(因?yàn)楹？凇百I房落戶”政策暫定執(zhí)行到2014年12月31日止，視執(zhí)行效果再定是否延續(xù)或調(diào)整)，�？谑袝�有新一波高端房源去化的行情，會促使2014年年內(nèi)高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強(qiáng)行針”。

　　但是，2015年之后�？谑懈叨舜髴粜褪袌鋈匀淮嬖谝恍┎淮_定性，一方面是和�？凇百I房落戶”政策是否繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)，另外，屆時(shí)，�？谡麄�(gè)房地產(chǎn)市場形勢是否好轉(zhuǎn)也會影響高端市場放量的節(jié)奏。

　　更多城市會通過放松戶籍制度側(cè)面突破“限購”

　　從無錫、海口的“買房落戶”政策可以看出，在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

　　而戶籍制度改革已經(jīng)有了突破性進(jìn)展。早在國辦2012年 2月23日對外公布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》(以下簡稱“通知”)，提出戶籍遷移實(shí)行分類政策，即縣級市、地級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同�？h級市落戶比較容易，而直轄市的落戶須“合理控制”。隨后，戶籍制度改革在十八大、十八屆三中全會、2014年兩會、2020年中國城鎮(zhèn)化規(guī)劃等重要會議、文件中多次提及。

　　國辦《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》給我們在樓市限購政策差別化執(zhí)行上有了實(shí)際的市場啟示意義，可以說，如果樓市“限購”要差別化執(zhí)行，或者定向放松執(zhí)行樓市限購的調(diào)控政策，可以從戶籍制度改革說起，戶籍制度的改革將成為樓市限購放松的第一政策。而無錫、�？趧t成為2014年通過戶籍制度改革側(cè)面突破限購的兩個(gè)鮮明的案例。

　　其實(shí)，當(dāng)前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購買資格。

　　當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　　從當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時(shí)進(jìn)一步拉開限購逐步退出的序幕，而通過“買房落戶”的戶籍制度改革突破限購的方式，極有可能會比較普遍的推行。

　　同時(shí)，從當(dāng)前限購政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)市場基本面來看，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時(shí)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為無錫、�？诘炔糠殖鞘袠鞘姓{(diào)控政策出臺“買房落戶”的定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)將有一批類似于無錫、�？谶@樣城市會出臺“買房落戶”定向放松限購的相關(guān)措施，比如福州、石家莊等這些省會城市。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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