文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　很多地方長官都希望多建高檔項目、地標建筑，通過辦公樓和購物中心持續的創造稅收。這種扭曲化的政績觀，導致地方政府規劃和出讓了過多的綜合體地塊，在需求不足的市場條件下，惡果將會慢慢顯性化。

這些年，中國樓市好似一場“大躍進”。

　　近日，融創收購綠城(部分股權)一事，鬧得沸沸揚揚，其熱鬧程度，遠超2006年路勁收購順馳。同時，這一股權收購事件的風頭也蓋過了風雨飄搖中的光耀地產。要知道，光耀董事長已明確表示，歡迎有人收購，卻尚無人愿伸手。相較而言，綠城是被動中帶有主動色彩，而光耀則是走投無路。

　　但有一點，綠城和光耀的變局，都與筆者所謂的“投資三論”有關。開發商在購地、并購時，必須想清楚三大命題：時機、區域、產品。本文繼續以光耀地產為切入點、以房地產開發業為指向、以房地產開發商為目標，展開系列分析之投資產品。

　　先聊幾句綠城。綠城有一批粉絲業主，正如萬科有一大批粉絲一樣。但相比萬科的主流型自住產品，綠城是走高端住宅路線的，無論高層公寓、多層洋房、別墅。綠城老板宋衛平，在產品上面是完美主義者。

　　2010年之前，綠城快速發展，但從自從2010年開始實行限購、限貸、限價等嚴苛的調控之后，綠城“高大上”型的住宅產品，市場需求持續萎縮。2011年底至2012年初，綠城經營陷入困局，無奈引進了戰略投資者九龍倉及部分項目轉售融創。即便是經歷了2012-2013年的市場回暖，綠城也未能完全恢復元氣，因為高檔住宅市場回暖力度偏弱。更為關鍵的是，宋衛平已無戀戰的意趣。

　　談及房地產的產品線，可謂豐富多彩。從大類上，可分為住宅和非住宅，住宅大概占到整個房產交易或建設量的八成左右。非住宅又可分為三大類：商業營業用房、辦公樓、工業地產(廠房倉儲等)，還有一些界線曖昧的產品：旅游地產、養老地產、產業地產等。

　　比如2012年，全國新建商品房銷售面積11.13億平米，其中商品住宅為9.85億平米(別墅和高檔公寓為3476萬平米)、辦公樓2253萬平米、商業營業用房7759億平米。商品住宅占比為88%(其中別墅和高檔公寓占住宅的4%)。

　　住宅是主流產品，先來分析住宅吧。2012年，全國商品住宅銷售套數為945萬套，其中別墅和高檔公寓18.4萬套，結合上述銷售面積，可知商品住宅套均面積為104平米，別墅和高檔公寓套均面積為189平米。而2005年，商品住宅套均面積為117平米，別墅和高檔公寓套均面積為185平米。也就是說，2005年后，我國新建的商品住宅套型面積趨于下滑。主要原因有二：

　　第一，從供應端看。2003年，國家禁止出讓純別墅用地，2010年，國家禁止出讓容積率低于1的居住用地。尤其是，2006年國家出臺著名的“70/90”政策，要求各地新開工住宅項目，70%以上的面積為90平米以下的中小戶型。

　　這一政策的出發點是：之前幾年，很多開發商喜歡建設中大戶型住宅(利潤率較高)，導致中小戶型的供應比重偏低，與市場需求不協調。由于屬于一刀切式的行政干預，很多地方并沒嚴格執行“70/90”政策，但仍明顯提高了中小套型住宅的供應比重。

　　第二，從需求端看。本世紀初，我在上海買的第一套房，是個100平米多點的兩房套型，客廳開間卻達4.5米，在一定程度上代表了那時的戶型潮流，而如今這樣的客廳開間很少見了，部分房企開發的三房面積居然都已縮小至80多平米。功能齊全，面積精減，更適合首次置業者需求，或者普通白領的首次改善需求。說明過去十年來，我國住宅的戶型需求趨于中小型化，尤其是在一二線大城市。

　　從國際上看，自上世紀80年代開始，隨著世界范圍內對可持續發展理念的認同，以及住宅消費的理性化，全球主要發達國家的住宅平均套型面積漸漸減小，多已回歸到100平米左右水平。比如德國在70年代末平均達103平米(套內面積)，而2002年已回落至85平米。

　　2003-2010年期間，我國部分城市的房地產市場中，投資投機性購房需求比較旺盛，這類需求更傾向于中大戶型，尤其是市中心多以中大戶型為主。而2010年實行限購限貸政策后，投資投機性需求顯著萎縮，尤其是2012-2013年的市場反彈，自住需求占據了絕對主導，中小戶型遠比中大戶型銷售更易銷售。

　　近幾年，多數大型房企，在住宅產品線配置中，越來越多的增加了中小戶型的比例。比如萬科2013年所銷售的產品中，144平米以下的普通商品房占比達到91.5%，萬科新推盤的當月銷售率總體上保持在60%左右。而曾經大戶型占比偏大的幾個型房企，比如金地、龍湖、世茂、招商等，在2011-2012年間業績增長乏力，明顯不如萬科、保利、綠地等，近兩年也在積極調整產品結構，增加中小套型比例。

　　從非住宅產品分析，情況遠比住宅市場復雜，限于篇幅，在此僅略加分析。其一，商業營業用房。2012年數據表明，商業營業用房成交面積占全國商品房銷面積的7%。顧名詞義，是用于商業營業用途的房屋，比如街鋪、商場、購物中心、餐館、酒店等。

　　顯而易見，商業用房的使用價值是做生意。社會消費金額的增長，與商業用房的需求量、租金、售價等密切相關。與住宅開發用于出售不同，部分商業營業用房，需要開發商持有，比如購物中心，這就要求開發商具有較高的資金實力。

　　同時，也對商業物業的后期管理和運營，提出了很高的要求。另外，一個片區中，住宅項目的價值具有相似性和趨同性，而商業房則反差明顯。比如，在很多城市都能輕而易舉的發現某個商場的生意遠好于同一商圈的其他商場，也就意味著前者的租金回報率、商鋪增值性，也遠優于后者。

　　其二，辦公樓。2012年數據表明，辦公樓成交面積占全國商品房銷面積的2%。從根本上講，辦公樓的需求量、租金、售價，主要與GDP增幅有關，企業經營效益與辦公樓的需求呈正比。所以，過去幾年，一線城市的辦公樓市最強勢，其次是二線城市。

　　而絕大部分三四線城市，由于經濟發展程度較低，本地需要中高端辦公樓的企業較少，當地的金融機構和國企流行自建辦公樓，而中小型民企基本沒有此類需求。辦公樓市場，講究集聚，尤其是中央商務區，是高端寫字樓扎堆的地方，同時也是物業開發、銷售回報率較高的地段，尤其是長期持有者。

　　2010年，在中國房地產史上，是個值得記住的年份。史無前例嚴厲的房地產調控，顯著的壓制住宅投資投機需求，也誤傷了部分自住需求。在此形勢下，相當多的大中型開發商，一方面轉向三四線城市拓展，另一方面大幅增加了商辦類項目的開發。與此同時，部分普通投資者也由住宅市場轉戰商辦類市場。2010-2012連續三年，全國辦公樓和商業營業用房的銷售面積同比增幅，雙雙明顯大于商品住宅。

　　但是，也正是那幾年的大規模、高強度的購地與建設，很多二三四線城市，正在出現商辦類物業供應過剩現象，尤其是城市綜合體，在成都、沈陽、長沙、武漢等二線大城市雨后春芛般冒了出來，一個城市居然有上百個城市綜合體在建和擬建。

　　當然，這其中還有一個因素：很多地方長官都希望多建高檔項目、地標建筑，通過辦公樓和購物中心持續的創造稅收。這種扭曲化的政績觀，導致地方政府規劃和出讓了過多的綜合體地塊，在需求不足的市場條件下，惡果將會慢慢顯性化。

　　其三，其他產品類別。除了住宅、商業房、辦公樓，還有其他一些類別。比如，旅游(度假)地產。真正的旅游地產，應該是酒店、度假村，以及迪士尼、歡樂谷這些主題樂園等旅游設施。而當前市面上號稱的“旅游地產”，絕大部分開發和銷售都是住宅，只是位于旅游區、風景區的住宅項目而已。這種重視賣房、忽視旅游設施的開發模式，是一種只求短期謀利，不顧長期發展不良行為。

　　威海煙臺部分濱海地區，便是負面典型，破壞和浪費海景資源，簡直就是暴殄天物。而海南，2010年趁著國際旅游島獲批的機會，瘋狂炒作了一把，房價一年暴漲一倍，2011年以來持續陰跌。事實上，2012-2013年這一房地產短周期的上行期，旅游地產表現不佳。除了上述原因外，還與全國投資投機性購房需求整體萎縮有關，購買旅游地產者多出于全部或部分投資或投機需求。

　　另外，養老地產，從廣義上講，屬于“銀發產業”；就房地產業當中的細分行業來看，相對于傳統的住宅產業，屬于“朝陽產業”。主要是市場需求潛力巨大，我國已步入老齡化社會，而且富老頭老太越來越多。但暫時還有兩個“攔路虎”：一是進入高端養老社區養老，人們的觀念改變需要一個過程，現在仍流行居家或社區養老，機構養老方興未艾；二是國家扶持養老地產開發和經營的相關優惠政策還不到位。

　　所以，當前很多房企和保險機構，都在小心翼翼的進行試水，其中部分還屬于借“養老地產”概念而行圈地之實。當前，市面上所謂的養老地產項目，多數仍屬賣住宅，而非持有經營，否則很難盈利。上海浦東的親和源，算是國內比較正宗的養老地產項目。

　　分析全國整體的房地產產品類別及市場形勢后，再來診斷光耀地產的產品線出現了什么問題。根據光耀集團網站信息，在全國12個城市布局，形成了四條產品線：以城市遠郊高端休閑度假別墅“全球候鳥度假地”、城市近郊高端生活別墅資源社區“光耀城•先生的湖”、城市中心高端住宅社區“光耀•荷蘭水鄉”、城市精品藝術居住計劃區“DADA的草地”為代表作品的系列項目品牌。

　　顯而易見，四個產品系列中，除了城市中心高端住宅社區還湊合外，其他三個皆不適應當前市場形勢。比如，光耀城·先生的湖，屬于郊區別墅項目，根本無法跑量回籠資金。再如，城市精品藝術居住計劃區“DADA的草地”，位于惠州大亞灣地區，帶有一定度假地產的概念，除非趕上市場火爆時點，深圳投資需求外溢，否則難樂觀。

　　還有，以城市遠郊高端休閑度假別墅“全球候鳥度假地”，非常明確的屬于近幾年市場低迷的旅游地產，分布于惠州、東莞、威海、千島湖等地。資料顯示，這一產品線有30億貨量，占壓資金嚴重。

　　過去幾年，在房價漲幅最大的京滬二市，光耀卻錯配了項目。北京只有一個樓盤：光耀·灤平巴克什假日公園，其實還是在河北省灤平縣，只是緊鄰北京密云縣，“依山傍水，環境優美，定位為復興長城文化、保護歷史傳統、保護自然生態環境、適應現代居住及生活、引領現代度假休閑及健康運動的潮流與時尚。”網站上只有這么句介紹，沒看明白具體是什么項目，估計屬于旅游地產，至少不是“第一居所”。

　　上海也只有一個項目：涵璧灣。位于遠郊的青浦區淀山湖板塊西岑區域，區域自然環境不錯，項目為中式風格獨棟別墅，2009年11月開盤，目前是現房銷售，總價2500萬起。近期網上房地產數據顯示，總套數為41，已售出8套，還有33套在售。距市中心60公里，通過市區的那條高速公路易堵車，不適于作為第一居所。也是一個容易沉淀資金的項目。

　　可以說，在房地產投資最關鍵的三要素：時機、區域、產品等方面，光耀地產皆出現戰略失誤。三個不利因素疊加，最終釀成一杯苦酒。近幾年，國內很多房企，同樣也在這三個環節，或多或少的犯了錯，從而對企業經營造成負面影響，甚至危及生存。

　　當前，全國樓市正在經歷短周期降溫，而未來調整完畢、步入上行周期后，也不可能重現行業與市場火爆式高增長了。鑒于此，國內諸多的房地產開發商，在房地產開發投資決策方面，不得不慎思之。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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