文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等這四類拿過“地王”企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。

大型房企始終沒有停止逆勢擴張。

　　土地市場最熱點的話題莫過于“地王”的誕生了，尤其是去年下半年，隨著市場基本面的回暖，各地“地王”現象頻現，各大開發企業在重點城市掀起了新一輪的圈地運動，導致地價屢屢創新高，重點城市“地王”頻出。

　　同時，在全國范圍內，我們發現“地王”頻出之后，眾多開發企業開始利用“地王”營銷為自己樓盤銷售造勢，這些“地王”營銷主題不僅僅在客戶推薦會、新品發布會上頻頻出現，而且也明目張膽出現在各大主流媒體的平面廣告上。當前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會推升買漲不買跌的行情，使市場表現有些虛火。

　　然而，當市場的腳步進入2014年，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，今年1-5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成，市場成交量表現欠佳。盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，甚至在第三季度仍然會延續這樣的市場行情。

　　那么，在銀行信貸緊縮持續，市場基本面開始轉為“以價換量”的市場背景下，這些“地王”企業的生存狀況如何？值得我們持續關注。

　　四類“地王”企業生死劫

　　筆者認為，作為發展與擴張的戰略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進的拿地，制造“地王”。拿去年下半年來講，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，以期短期內謀求上位，實現區域深耕或全國化布局。

　　但是，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。

　　截止目前，廣州、寧波、南京、神木等地出現中小房企已經出現倒閉破產的現象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。

　　在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等這四類拿過“地王”企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險，具體來講：

　　第一、標榜“高溢價”但很難實現“高溢價”的企業。

　　有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做“高溢價”，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現“地王”項目的收益。但是，在今年市場低迷期，“高溢價”就很難實現，同時，由于這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。

　　第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重超支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的美夢破滅，同時，資本市場融資成本高居不下，此時，這類企業拿“地王”的快感不在，已經在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

　　第三、過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業遭遇資金鏈危機。比如受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團深陷資金鏈危機，青島君利豪集團有限公司(以下簡稱君利豪)董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

　　第四、沒有明確拿地戰略與風險評估機制，屬于市場跟風著，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局。但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業對“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

　　地王企業“舍卒保車”過冬

　　不可否認，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內確實使令這些“地王”尚未開建便已“被破發”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業如何應對當前持續銀行信貸緊縮的壓力？怎樣才可以立于不敗之地？

　　首先，“地王”企業應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產品、高端產品、“地王”頂級豪宅產品的之間的關系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企業既要解決當前銷售業績的問題，又要謀求市場份額及長遠發展。

　　在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的“進攻性”的產品，以“現金為王”，其他產品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產品。這些“防守類”產品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，要適度拉長項目的開發周期。

　　伴隨著項目開發周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態。如果把控的好，這些產品反而可以為企業贏得一些溢價的收益，也為企業發展帶來峰回路轉的效應。

　　從今年部分全國性企業的布局策略調整也可以看出，盡管市場交易量普遍下滑，企業多數項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優化公司在全國的整體布局的穩定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。

　　其次，“地王”開發商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續生存。回顧去年以來的地王，要么像上海徐家匯中心“全國地王”新鴻基那樣擁有充裕的現金流與融資渠道作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道，要么企業的背后有銀行財團的大力支持。

　　第三，合作開發模式，市場資源優化配置，“地王”風險可規避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務中心“地王”樓盤，復星持有50﹪股權，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續開發便是一個合作開發的典型案例。通過合作拿地或合作開發，在樓市調控的背景下，房企由競爭轉為“競合”，“地王”背后各地產大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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