文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。當前，盡管部分城市相關部門已出面辟謠，但是總體來言，“研究放寬限購政策”或許成為相關部門短期內擺脫這種還債的險局的探索之路。

限購城市土地財政依賴度分析

　　眾所周知，土地財政已經成為決定地方政府財力的關鍵砝碼，其中主要用途便是還債或進行市政等基礎設施建設。

　　在目前的分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，其余賣地收入地方政府支配權限較大。從這個角度來講，土地財政會引發了各地的推地賣地熱潮。

　　但是，土地財政也帶來了一些副作用，這個副作用更多的表現在各個地方政府對于土地財政的依賴越來越大。也就是說，當進行經濟結構改革攻堅階段的時候，往往會因為經濟增速降低，土地出讓收益下滑，又不得不重啟土地財政，加大推地力度，提振房地產市場，以適度拉動宏觀經濟增長。

　　宏觀經濟與房地產市場均不佳，土地財政遭遇階段性危機

　　國家統計局數據顯示，2014年一季度國內生產總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，當前宏觀經濟處于改革過程中的觸底階段。

　　與此同時，2014年1-4月份，全國房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點；土地成交價款(出讓金)2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點。同期，全國商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業營業用房銷售額增長3.5%。

　　此前，審計署的數據顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。而2014年以來，宏觀經濟處于觸底階段，房地產市場供求也進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進力度，甚至可能引發階段性土地財政危機。

　　以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入*100%)來看，同策咨詢研究部數據顯示，45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州為45個樓市限購城市的土地財政依賴度最高的城市，土地財政依賴度高達156.4%。

　　從已限購的一線城市來看，得益于宏觀經濟綜合實力的優勢，北上廣深2013年對土地財政依賴度總體低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和廣州的土地財政依賴度仍然在50-60%之間，一定程度上說明，即使一線城市經濟較為發達地區目前對于土地財政的依賴仍然較大。

　　從一線城市之外的限購城市來看，土地財政的依賴度超過50%的共計31城市，這表明大多數省會城市、部分三四線城市對于土地財政依賴度仍然比較高。尤其是對于宏觀經濟基本面不太好的城市來講，其對于土地財政依賴度表現更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。

　　當前，土地市場進入低迷期，部分城市甚至出現土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發階段性土地財政危機，這又進一步影響到地方政府公共設施的建設與償債能力。

　　從目前各個地方政府應對措施來看，各地政府普遍采取的手法是“救市”，并且部分城市如杭州蕭山、南寧、無錫、天津等已出臺“救市”措施，這些措施或出臺刺激首套自住需求、或放松限購等調控政策執行力度、或降低土地競拍門檻，以此穩住房地產和土地市場下滑態勢，此舉被視為地方對土地財政的依賴使然。

　　土地市場較為低迷期，房企應把握拿地“換倉”好時機

　　國家統計局數據顯示，2014年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點；土地成交價款(出讓金)2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點。

　　而與之對應的是重點城市土地市場的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。

　　在這樣情況下，今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。這將增加地方政府在土地供應方面的主動權，尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

　　那么，對于開發企業來講，當地方政府對于土地財政依賴度較大、土地市場較為低迷時，應該把握好哪些市場機會呢？

　　從當前土地市場來看，土地市場溢價率表現走低，地價表現相對合理，此時，對于大型品牌企業來講為較好出手拿地“換倉”時機。預計接下來幾個月品牌開發企業會加大在土地市場“抄底”的力度，尤其是會積極謀取市中心或區域中心優質地塊。

　　預計下半年之后，隨著貨幣政策轉向定向寬松，商業銀行針對首套房貸的定向寬松的措施會逐步落實，房地產市場也會逐步好轉，地價會穩步回升。對于房企來講，2014年第二、第三季度為最佳的拿地時機，如果此時不拿地，最佳的拿地機會可能會錯過。

　　下半年尤其是第四季度這個時間或2015年之后，開發企業再在土地市場上拿優質地塊有可能會面臨比較多的競爭，下半年部分城市地價可能重新走高，不排除個別熱點城市還會有“地王”出現，這些城市拿地可能會一定的市場風險。

　　土地財政尷尬誘發地方政府松綁“限購令”

　　近日，天津與南寧限購政策發生變化：天津濱海新區將實施差別化限購政策，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房；南寧市房管局發文稱：從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　此外，寧波盡管沒有直接發文正式宣布終止限購，但是，限購令從執行層面似乎已經是名存實亡；而對于長沙、福建、杭州等地來看，放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向寬松的措施出來。

　　從當前市場發展態勢來看，“研究放寬限購政策”、將“限購令”由以家庭為單位轉變為以個人單位等各地傳言松綁“限購令”并非空穴來風。

　　從土地財政依賴度的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政危機，而地方土地財政危機則成為誘發松綁樓市“限購令”的主要原因。

　　從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。當前，盡管部分城市相關部門已出面辟謠，但是總體來言，“研究放寬限購政策”或許成為相關部門短期內擺脫這種還債的險局的探索之路。

　　此外，由于今年回歸市場化及樓市“雙向調控”的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。

　　總之，從當前限購政策提出松綁的宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現欠佳，各地土地財政遭遇階段性危機，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬松提供了轉換空間。

　　在接下來一段時間內，預計將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。

　　全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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