文/同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉
房企無論通過什么樣的市場(chǎng)手段，賣項(xiàng)目也好，賣股權(quán)也好，降價(jià)銷售也好，只要市場(chǎng)艱難的時(shí)期可以“活下去”，那么，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過當(dāng)前的企業(yè)資金面的危機(jī)，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。
大型品牌房企如今也遭遇資金鏈危機(jī)，被迫與其他企業(yè)合作或被收購股權(quán)。2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。比如近期的光耀集團(tuán)事件。
這只不過是部分中小房企面臨的處境，令人更為驚人的是大型品牌房企如今也遭遇資金鏈危機(jī)，被迫與其他企業(yè)合作或被收購股權(quán)。
融創(chuàng)中國(01918.HK)今日收市后發(fā)布公告表示，公司正與綠城中國(03900.HK)三位股東宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年進(jìn)行磋商，擬收購綠城中國不超過30%的股份。公司稱，相關(guān)收購仍在商談中，并未簽訂任何正式協(xié)議，因此并不一定能達(dá)成。融創(chuàng)中國股份將于明日上午回復(fù)買賣。
市場(chǎng)艱難的時(shí)期可以“活下去”最重要
回顧過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城被收購股權(quán)并不是第一次。
此前，自2011年下半年陷入資金鏈困境的綠城地產(chǎn)，在先后出售多個(gè)項(xiàng)目給SOHO中國以及融創(chuàng)中國后，2012年6月8日，綠城與九龍倉簽訂戰(zhàn)略合約，九龍倉以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。隨后，6月22日，融創(chuàng)以33億入股綠城，融創(chuàng)將收購出售股權(quán)1至8的50%實(shí)益權(quán)益，及收購目標(biāo)公司9號(hào)50%實(shí)益權(quán)益，總代價(jià)33.72億元。
受到2014年年初，銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，事件再次發(fā)生戲劇性變化。從此輪市場(chǎng)表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域樓市城市尤其是浙江地區(qū)首先在全國范圍內(nèi)開始降價(jià)，進(jìn)入第二季度，進(jìn)一步打破市場(chǎng)僵局的仍然是杭州、寧波、上海等長三角的城市。但是，這些市場(chǎng)并不會(huì)因?yàn)閭�(gè)別項(xiàng)目大幅降價(jià)而打開市場(chǎng)局面，目前來看，整體市場(chǎng)尤其是浙江省重點(diǎn)城市還面臨比較大的去庫存的壓力。而這樣的市場(chǎng)狀況對(duì)于綠城來講并不是一件好事情。
在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，“去投資化”樓市調(diào)控仍然持續(xù)執(zhí)行，對(duì)于綠城來講，綠城賣股求生也不是什么見不得人的大事，筆者認(rèn)為，房企無論通過什么樣的市場(chǎng)手段，賣項(xiàng)目也好，賣股權(quán)也好，降價(jià)銷售也好，只要市場(chǎng)艱難的時(shí)期可以“活下去”，那么，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過當(dāng)前的企業(yè)資金面的危機(jī)，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。
因此，從某種意義上來講，房企正在煎熬2014年年初銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下最艱難的調(diào)控時(shí)間周期。在綠城被融創(chuàng)收購股權(quán)事件之前，由于資金面問題、政府開發(fā)資質(zhì)停止審批等多種原因已經(jīng)導(dǎo)致大批量小型房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有部分企業(yè)面臨資金鏈斷鏈的危機(jī)，預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)期內(nèi)，有可能會(huì)有更多的小型房企申請(qǐng)破產(chǎn)、退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房企破產(chǎn)、被收購將進(jìn)一步倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤?/strong>
從整體調(diào)控政策走向而言，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，盡管我們不想看到房企破產(chǎn)、被收購、買地賣股權(quán)等這樣的局面發(fā)生，但是，我們?nèi)匀恍枰獜牧硗庖粋�(gè)視角看到這件事情。房企破產(chǎn)、被收購有可能對(duì)個(gè)別房企來講不是一件好事情，但是對(duì)于整個(gè)行業(yè)來講，房企開始破產(chǎn)，尤其是大型房企出現(xiàn)破產(chǎn)被收購的現(xiàn)象，并且出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，不一定是壞事。政府有可能會(huì)因?yàn)榉科笃飘a(chǎn)事態(tài)進(jìn)一步惡化的形式進(jìn)一步在政策層面“微調(diào)”，實(shí)施“外緊內(nèi)松”的調(diào)控政策。
其實(shí)，政策層面的“微調(diào)”比如5月份央行[微博]優(yōu)先支持首套自住用房的房貸政策、3月以來各地限購政策松綁的聲音等，已經(jīng)顯示出房企破產(chǎn)、被收購對(duì)于倒逼政策走向轉(zhuǎn)向定向?qū)捤傻淖饔谩?/p>
從已經(jīng)出臺(tái)的樓市“微調(diào)”政策來看，落實(shí)首套房貸利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)在落實(shí)，降低首付比例在個(gè)別城市的公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲(chǔ)備政策之一，值得我們持續(xù)關(guān)注。
此外，由于2014年回歸市場(chǎng)化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對(duì)于庫存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會(huì)在此時(shí)進(jìn)一步拉開限購逐步退出的序幕。
總之，從當(dāng)前限購政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面來講，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，各地土地財(cái)政遭遇階段性危機(jī)，市場(chǎng)已出現(xiàn)房企破產(chǎn)倒閉或被收購的現(xiàn)象，這樣的多重疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會(huì)出臺(tái)定向放松限購的相關(guān)措施。
品牌房企被收購標(biāo)志市場(chǎng)大洗牌來臨
近幾年，綠城分別買股給九龍倉、融創(chuàng)等公司，對(duì)于九龍倉而言，它不僅僅可以從“二當(dāng)家”身份中獲得投資回報(bào)收益，并且也可以從此共享綠城在全國范圍內(nèi)的土地資源、政府資源等。由于綠城擁有豐富的土地儲(chǔ)備，對(duì)于近期頻頻拿地九龍倉來講，就可以利用綠城這些資源共同開發(fā)，九龍倉也就有了更多的發(fā)揮空間。
對(duì)于融創(chuàng)中國來說，融創(chuàng)過去一段時(shí)期以來，持續(xù)強(qiáng)化并深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等精心篩選的經(jīng)濟(jì)活力區(qū)，進(jìn)一步鞏固了在蘇南區(qū)域的領(lǐng)先地位，通過與綠城的第一次戰(zhàn)略合作，戰(zhàn)略性進(jìn)入上海、強(qiáng)化蘇南等區(qū)域，進(jìn)一步完善了長三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。而此次融創(chuàng)二次收購綠城股權(quán)，這次合作將成為融創(chuàng)一次重要的戰(zhàn)略選擇，也是其通過收購綠城實(shí)現(xiàn)全國化布局的重要途徑。
那么，如何看待融創(chuàng)中國二次收購綠城股權(quán)，并且成為綠城第一大股東？ 大型品牌房企被收購等標(biāo)志著市場(chǎng)大洗牌時(shí)代來臨，在市場(chǎng)大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面即將形成。原因如下：
第一、如前所述，房企破產(chǎn)、被收購將進(jìn)一步倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤桑召彿接锌赡芡ㄟ^此次收購贏得下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。
第二、收購之后，融創(chuàng)可以綜合利用諸如綠城房企在全國各地的土地儲(chǔ)備、政府資源，進(jìn)一步深耕既定的區(qū)域市場(chǎng)，這個(gè)過程也有可能促使融創(chuàng)快速在國內(nèi)市場(chǎng)成長發(fā)展。
第三、高周轉(zhuǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更加明顯，高周轉(zhuǎn)企業(yè)在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭中的優(yōu)勢(shì)將通過拿地、收購項(xiàng)目等方式表現(xiàn)出來。
回顧去年，在“去投資化”的常態(tài)化調(diào)控市場(chǎng)背景下，高速周轉(zhuǎn)“跑量”房企跑贏2013年大勢(shì)。從全國性房企銷售業(yè)績表現(xiàn)來看，2013年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前，“跑量”房企跑贏2013年大勢(shì)。
進(jìn)入2014年，這些以高周轉(zhuǎn)為特征的大型房企繼續(xù)在土地市場(chǎng)、項(xiàng)目合作與收購商發(fā)揮著其主動(dòng)性的作用，因此從這個(gè)角度來講，萬科、恒大、綠地、保利、融創(chuàng)等這些大型房企將主導(dǎo)未來市場(chǎng)發(fā)展格局。
千億軍團(tuán)競(jìng)爭“火藥味”更濃
根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。
在銀行信貸緊縮市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)會(huì)逐漸加速分化，不同企業(yè)之間業(yè)績也會(huì)出現(xiàn)分化，2014年龍頭房企通過并購、合作等方式積極謀求上位實(shí)現(xiàn)突破勢(shì)在必然。而2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加速將加劇2014年具有“火藥味”房企之間的競(jìng)爭。
首先、2013年“千億軍團(tuán)”房企擴(kuò)容至6家，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭更加激烈，比如2013年綠地銷售金額已達(dá)1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。預(yù)計(jì)2014年樓市將上演“龍爭虎斗”，爭奪市場(chǎng)龍頭老大地位。2014-2015年及未來誰將是龍頭老大的問題，將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。這也就不難理解2014年伊始，盡管市場(chǎng)相對(duì)平淡，但是，千億房企仍然積極在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行激烈的“火藥味”競(jìng)爭。
此外，未來“千億軍團(tuán)”房企也會(huì)因?yàn)榉科箐N售業(yè)績或市場(chǎng)并購行為而增加，這也將進(jìn)一步加劇千億房企軍團(tuán)的市場(chǎng)競(jìng)爭。
同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月，今年綠城集團(tuán)累計(jì)總銷售面積約75萬平方米，合同銷售金額約人民幣172億元，而融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣184.6億元，同比增長27%，完成全年目標(biāo)的28.4%。目前兩家公司合計(jì)銷售金額已達(dá)356.6億元，即使按照前4個(gè)月市場(chǎng)低迷期的銷售業(yè)績，這兩家企業(yè)2014年全年也會(huì)實(shí)現(xiàn)1000億元以上的銷售業(yè)績。這樣，融創(chuàng)通過并購、合作等方式外延式擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)向“千億房企”的大躍進(jìn)，重演了2013年中海地產(chǎn)收購中建地產(chǎn)邁向千億地產(chǎn)企業(yè)的路數(shù)。
預(yù)計(jì)未來，也不排除會(huì)有其他龍頭房企之間的并購、合作行為，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，規(guī)模效應(yīng)的增加。而房企通過并購、合作等外延式增長方式將有助于1000億超級(jí)巨無霸房企的誕生，預(yù)計(jì)未來千億軍團(tuán)房企之間的競(jìng)爭也會(huì)更加激烈。
(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)
本文為作者獨(dú)家授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)使用，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點(diǎn)。
（由新浪財(cái)經(jīng)主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)。 報(bào)名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）
文章關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)綠城融創(chuàng)
手機(jī)閱讀請(qǐng)掃描
微信二維碼
