文/新浪財經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　光耀地產(chǎn)被傳倒閉的消息迅速升溫，光耀集團(tuán)董事長郭耀名也承認(rèn)了困境。光耀地產(chǎn)錯在擴(kuò)張時機(jī)失策，自2009年起開始全國擴(kuò)張，其實主要是2010-2011年拿了不少地。但是，現(xiàn)在看來，2010-2011年并不是購地好時機(jī)。加上政策的調(diào)控，房企該為錯誤買單了。

2011年下半年房價下跌后，許多2010年的地王項目很苦逼，少數(shù)沒賺到錢。

　　近日，關(guān)于光耀地產(chǎn)陷入經(jīng)營危局的報道不斷。這家總部位于深圳，曾經(jīng)登上中國房地產(chǎn)百強(qiáng)榜的房企，在業(yè)內(nèi)小有名氣。所以，這些新聞的影響力，遠(yuǎn)大于幾個月前，寧波奉化最大房企浙江興潤置業(yè)資金鏈斷裂事件(負(fù)債35億元，總資產(chǎn)30億，資不抵債)。

　　近幾年，筆者在為諸多大中企房企講課時，總是反復(fù)講到一個所謂的“投資三論”：何時投資？在哪投資？投資什么？開發(fā)商購地、并購、擴(kuò)張，必須想清楚這三大命題：時機(jī)、區(qū)域、產(chǎn)品。想不清而亂決策亂投資，很可能最終會吃苦頭。雖然中國住宅市場化歷史只有區(qū)區(qū)十幾年，但已出現(xiàn)了很多“慘劇”。

　　作為系列文章的第一篇，本文主要釋述“擴(kuò)張時機(jī)失策”。光耀集團(tuán)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，成立于2002年，自2009年起開始全國擴(kuò)張，其實主要是2010-2011年拿了不少地。但是，現(xiàn)在看來，2010-2011年并不是購地好時機(jī)。

　　2008年，全國樓市快速降溫；2009年在國家在大力刺激之下，樓市V形反彈，快速繁榮；2009年底開始新一輪調(diào)控，2010年房價繼續(xù)上漲，但出現(xiàn)波動和地區(qū)分化，各地地王頻出；2011年上半年樓市仍然活躍，下半年快速降溫；2012年上半年市場較低迷，下半年回暖，但區(qū)域分化顯著。

　　上述是一個完整的房地產(chǎn)短周期。了解、認(rèn)知和掌握短周期規(guī)律，對于指導(dǎo)房企選擇購地時機(jī)，意義與價值皆巨大。其秘籍在于：房市變化領(lǐng)先于地市，一定要緊盯著房市變化，從而決定購地的策略與實操戰(zhàn)術(shù)。房屋成交量一旦開始出現(xiàn)趨勢性萎縮，應(yīng)立即減少拿地，趨于謹(jǐn)慎；而等到房價由上漲轉(zhuǎn)為止?jié)q之際，應(yīng)全部停止購地行動。

　　大道理講再多，不如典型案例有力。案例之一，2004年，全國大概有三家房企的銷售額首次超過百億：萬科、合生創(chuàng)展、順馳。正是2004年，順馳成為全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中最大的“黑馬”，并喊出了要成為行業(yè)第一的口號。2004年和2005年，是順馳擴(kuò)張最瘋狂的時點，其中長三角是布局重點之一。

　　但是，2005年二季度開始國家調(diào)控房地產(chǎn)(新老國八條)，之后以上海為主的長三角市場，迅速降溫，上海房價曾連續(xù)多月領(lǐng)跌全國(這一衰況，很多人不知情，或已淡忘)。2005年，順馳銷售額下滑，沒能保住百億，而萬科和合生創(chuàng)展依然前行(其中合生那時生猛，后來掉隊)。

　　2005年下半年至2006年，順馳為之前的狂熱擴(kuò)張，付出了慘重代價，2006年無奈賣身，被香港路勁收購。這是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最重要的案例之一。回顧和研究中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順馳是繞不過去的。

　　案例之二，經(jīng)歷2006年降溫之后，2007年全國樓市迅速回暖、火爆，下半年地王頻出。2007年底，上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)爆出一個地王，在業(yè)界并不知名的上海志成以黑馬姿態(tài)突然殺出，以11億元的超高價格從眾多地產(chǎn)大鱷口中搶走地塊，掛牌價3.14億元，成交價接近掛牌價的3.6倍。

　　富有戲劇性的是，半年之后，樓市突然變臉，由熱轉(zhuǎn)冷，志成不憚于以損失3000萬保證金為代價退地。更富戲劇性的是，3個多月后，當(dāng)這塊地第二次被政府出讓時，志成再度出手，以底價獲得，比第一次成交價大幅減少3.4億元，縮水了三成。房地產(chǎn)市場，從來不缺傳奇，也從來不缺悲劇。而志成這出戲，可謂悲喜交加。

　　案例之三，等到了2008年下半年，市場最低迷的時候，保利卻逆勢大舉購地，事后證明多屬抄底價，其后兩年，保利貨量充足，推盤時正好趕上樓市復(fù)蘇、回暖、火爆，業(yè)績大增，這才叫“彎道超車”。而與之相較，萬科當(dāng)時的預(yù)期較悲觀，沒有大量拿地，我記得直到2009年5月，肖莉才公開表示，2008年購地偏謹(jǐn)慎了。當(dāng)然，比萬科更悲觀的，還有一大堆開發(fā)商。

　　2009年，隨著房市回暖，下半年地市快速反彈，四季度已開始地王頻出，而真正的地王大潮，出現(xiàn)在2010年。事后證明，此時屬于拿地風(fēng)險區(qū)間。2011年下半年房價下跌后，許多2010年的地王項目很苦逼，少數(shù)沒賺到錢。還有極端案例，直接把土地還給了政府。

　　比如，2011年2月上海崇明某地塊，出讓時溢價率高達(dá)115%，屬于崇明地區(qū)的單價總價雙料地王。然而時隔一年多后，該地塊或因市場因素被競得方退地，并再次進(jìn)入土拍市場，以底價成交后，較之上次2011年最終成交價縮水近一半。壯士斷腕，也算是一種生存智慧吧。

　　2008年四季度和2009年，國家推出了四萬億投資計劃，同時狂印鈔票，猛發(fā)貸款。在房價迅猛反彈，及低息、量大、易批的信貸支持下，在2009-2011年間，相當(dāng)多的房企大規(guī)模擴(kuò)張。除了原有的許多開發(fā)商企業(yè)瘋狂購地外，連原本沒做過房地產(chǎn)開發(fā)的外行，比如浙東浙南的諸多制造業(yè)企業(yè)，也受不住誘惑加入房地產(chǎn)開發(fā)陣營。

　　孰料，2010年房地產(chǎn)調(diào)控一波接著一波，而且國家開始收縮銀根，加之樓市逐步降溫，很多沒有經(jīng)驗的開發(fā)商很快就懵了，這也成為很多浙商其后(延續(xù)至今)悲劇的開始。

　　現(xiàn)在回頭再看，2009年購地，時機(jī)僅次于2008年下半年，還算不錯；2010年和2011年上半年購地，只要是高價地、地王，多半屬于決策失誤；2011年四季度至2012年上半年購地，再次重現(xiàn)“抄底”黃金季。

　　與順馳同為一老板的融創(chuàng)，在2012年初，綠城遭遇困局時(那時綠城境況要好于當(dāng)前的光耀)，出手相救，同時也以抄底價從綠城手中收購多個優(yōu)質(zhì)項目，其后2012-2013年度，融創(chuàng)、以及融綠(融創(chuàng)與綠城合資公司)一躍而起，一鳴驚人，迅猛增長。在當(dāng)年激進(jìn)擴(kuò)張中失去的，重新又在忍耐中獲得。孫宏斌，注定是一個傳奇。

　　光耀地產(chǎn)，原來一直根植惠州一隅，直至2009年全國樓市回暖、趨熱之后，才開始啟動大規(guī)模的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，2010年和2011年集中購地，從擴(kuò)張時機(jī)來看，屬于較差時點。只要是從公開市場拿地，那個時段地價皆較高。一二線城市的地價，需要等到2012下半年，甚至是2013上半年，才逐步慢重新回到2010年的較高水平。光耀地產(chǎn)的擴(kuò)張時機(jī)的失策，也就為其后項目銷售遇阻、利潤下滑，埋下了禍根。

　　正如光耀地產(chǎn)董事長郭耀名答媒體所言：“如果當(dāng)時不走規(guī)模化，呆在惠州不出來，將來更加沒有機(jī)會走出來，那么多品牌房企進(jìn)駐惠州，本土房企很難競爭得過。當(dāng)時的想法只有快速走出來，快速實現(xiàn)規(guī)模化，甚至上市，才有機(jī)會在這個行業(yè)長久立于不敗之地。只是擴(kuò)張時機(jī)欠佳，速度太快，攤子一下子鋪得太大，加上政策變化，運氣不好，當(dāng)然也有操作層的失誤，導(dǎo)致了一些問題。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年光耀地產(chǎn)銷售金額為40億元。近幾年，從全國來看，正是年銷幾十億元的開發(fā)商，最具有擴(kuò)張的沖動。根據(jù)筆者的接觸和了解，他們的共同特征：發(fā)家于某個地級市(東中西部都有)，少數(shù)是省會城市，甚至還有來自于縣域。在大本營已從事房地產(chǎn)開發(fā)十年左右(相當(dāng)部分屬于多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán))，完成了原始積累，必須向外擴(kuò)張，才有可有進(jìn)一步做大做強(qiáng)。2009-2011年向三四線擴(kuò)張的較多，但近兩年謀求向一二線擴(kuò)張的較多。

　　這類企業(yè)的老板雄心勃勃，但經(jīng)驗不足，多屬摸著石頭拓展。擴(kuò)張的步調(diào)有些零亂，尤其是拿地時機(jī)方面，或者屢屢錯失佳機(jī)，或者總在高位搶地。年銷100億至300億級別的大中型房企，時機(jī)把握能力明顯幾十億規(guī)模者。不過，就這輪短周期而言，2013年的地王熱(短周期的高位)，注定將套住部分激進(jìn)者，不管是幾十億規(guī)模者，還是超百億規(guī)模者。未來1-3年，不僅有更多中小房企破產(chǎn)，還會看到幾個類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企的倒下。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺財經(jīng)評論員)

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