文/新浪財經專欄作家 陳志龍
京滬深等一線城市房價詭異的波動迅速傳導到上游開發企業。市場演變到今天，無論是信貸支持還是市場內在動力都近乎衰竭，房地產市場高位出現的情況，與上世紀80年代后期的日本及此輪危機前美國非常相近，住宅類資產價格持續沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度。
房地產癲狂助長全社會的投機之風，它之于當下的中國，已不再是一個簡單的經濟問題，而在演化為社會問題和經濟安全問題。北京的超級豪宅直降千萬求出手，普通住宅開口就降一百萬，這是本周來自北京樓市的消息。隨著多個地方不動產登記機構掛牌消息頻見報端，上海、深圳過去一向惜售“非富即貴”的高端人群集中的樓盤，二手房放量出貨，用萬科毛大慶的話說，反腐成了樓市一個意外的“擾亂因子”，對高端樓市的影響很大。那些信誓旦旦說“一線城市房價無泡沫不會降”的專家們，此刻鴉雀無聲。
這是一場超級大戲的序幕，京滬深等一線城市房價詭異的波動迅速傳導到上游開發企業。新京報5月8日的消息說，4月份剛以21億元拿下豐臺長辛店地塊的中筑置業旗下公司，目前正在積極尋求退回該地塊，當時出讓時競買保證金為4.23億元。業內人士認為，如果沒有充分理由退地，這筆競買保證金可能將扔下水。
沖動是魔鬼。類似中筑置業這樣在高位“撐桿跳”躍起來拿地的公司，在2008年的“俯臥撐”中倒下過一批，幸運的是，許多命懸一線的房企，又在此后“打雞血式”的救市中死里逃生，躲過一劫。發改委說4萬億一分錢都不會進房地產，而后果是大量的錢進入了房地產。許多人成了幸運兒，而這次，他們顯然不再那么幸運，系統性風險的骨牌已經輾倒了一批小開發商。
浙江奉化的一個小開發商，捅出30多億的窟窿，跑路后扔下大把爛尾樓給政府來善后；南京的一個郊縣，三個開發商扔下項目跑路。所謂“三人成虎”，跑路成風；過去政府招商引資進來的中小開發商開始讓地方政府頭皮發麻，一位縣委書記告訴我，他們現在對未交付項目，開發商享受縣里五套班子待遇——護照上交，離境要申請報告。
“都是錢多惹的禍”，房地產的持續癲狂是全社會充裕的流動性驅動的結果。價格不僅取決于供給成本的上升，更重要的是由投機性需求來決定。弗里德曼有句名言：“無論何時、何地，物價都是貨幣現象”。在人民幣持續升值的預期下，全球熱錢加速匯聚到中國房地產市場，2008年，市場本已進入一個調整周期，但次貸危機改變了一切，天量貨幣刺入、投資渠道狹窄相互疊加，使房地產無可爭議地成為中國資產泡沫和結構性通脹的源頭。
價格快速上漲與天量貨幣刺激互相促進，不斷強化人們的預期。三年前，隨著一二線城市的限購，狠奔矢突的的資金大舉向三線城市集結，短時間拉高價格洼地的房價，中國經濟已深陷房地產的地雷陣，調控達到預期效果，必須有強有力的手段削弱滋生房地產泡沫的貨幣基礎，這一時刻已經臨近。
發揮市場即供求關系對資源配置的決定性作用。一多年來，最高層信守承諾，對房地產未作任何表態，這甚至被不少大佬們視為利好，市場博弈進入空前復雜的階段。從桂林到銅陵，一些地方伸頭探腦“放氣球”，偵測風向。有的暗度陳倉，用各種不顯眼的手段“松綁”調控，希望政策轉向。
當然，任何時候都不了專家學者赤膊上陣，捍衛高房價，說中國的房地產泡沫“是鋼做的”，“房地產是國家財富積累的大倉庫，原則上房地產的價格越高越好”，“房價越高，老百姓的滿意度越高，下跌對老百姓沒好處”，“如果現在不買，30年以后再買”，這都讓市場信息空前迷亂，普通百姓無所適從。
于是，房地產市場持續單邊上漲，參與者都像注射了荷爾蒙，到去年的峰值出現時，中國房地產市場出現驚人的“三八二十四”現象——當年土地出讓超過8萬億、銷售額超8萬億，投資額達到8.6萬億，在地王飛天，“沒有最高只有更高”，市場沸騰時，少數先知先覺者卻選擇不管“三七二十一”，清倉離場。
這份“少數派報告”是由久經沙場的李嘉誠父子聯手寫就的，經歷過多次房地產崩盤的“李超人”高位大舉套現內地物業，轉手抄底歐洲市場，被稱為房地產市場的敦克爾刻大撤退�！捌ü芍笓]腦袋”的業內大佬有人認為過度解讀這消息“不是別有用心就是唯恐天下不亂”，但也有大佬十分警惕地提醒業界：“這是一個信號，小心了！”
王石[微博]在接受哥倫比亞廣播公司“新聞60分鐘”節目中曾公開表示，“中國房價過高，房地產市場存在泡沫，一線城市普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中國式地產泡沫破滅，那將是一場災難�！�
今年2月19日，他再次用“非常不妙”來表達他的看法，并稱“不改變我的觀點”。
房地產的超級盛宴讓社會充斥賭性和投機屬性。當汗流浹背勞動一輩子不及炒一套房的收益時，當繼承先人不動產就可年紀輕輕一輩子玩鳥斗雞時，當辦一個企業不如炒幾套房，誰還有心思去勤奮工作？房地產癲狂助長全社會的投機之風，它之于當下的中國，已不再是一個簡單的經濟問題，而在演化為社會問題和經濟安全問題。
實際上，市場演變到今天，無論是信貸支持還是市場內在動力都近乎衰竭，中國房地產市場高位出現的這種情況，與上世紀80年代后期的日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產價格持續沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度，“尾部風險”已經顯現，銀行對涉房貸款畏之如虎，避之唯恐不及。
5月5日，高盛高華證券發布的報告稱，110家A股房地產財務狀況惡化，并將影響二季度房價。其監測分析顯示，開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑了35%，資本開支占房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至117%，創下2010 年一季度以來的四年最高水平，2010年一季度這一數值達到130%。
2014年一季度開發商負經營性現金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是當年度房價“走軟”的開始。開發商的經營性凈現金流顯著惡化。一季度僅28%的開發商經營性凈現金流為正。對比發現，這與2008年一季度的情況相當，當時27%的開發商公布了正經營性凈現金流，為歷史最低水平。
興業證券的報告也顯示，上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%，接近歷史高位。行業凈負債率由上季度末的78%大幅上升到93%，達到歷史峰值。中信證券的報告稱：開發企業中悲觀情緒開始占據上風。報告指出，2014年一季度地產上市企業經營性現金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企業的有息負債率達到33.7%的歷史新高。企業經營性現金流季度凈額出現了歷史以來最大的負值。
與銀行業普遍恐高性的惜貸、慎貸相伴的，是基金業集體用腳投票，今年一季度公募基金從51家上市房企清倉。用王石的話說，這時要注意了，市場正在起變化�；饦I和“李超人”的離場都給了市場一個清晰的信號，如果懷疑他們的智慧，可能會鑄成歷史性大錯。
(本文作者介紹：陳志龍，財經專欄作家，報人。)
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