文/新浪財經(jīng)專欄作家 梁海明

　　在中國，我們需要多數(shù)人都認(rèn)同房子主要是用來住的，不是用來作其他用途的。你買，或者不買，房子就在這里，不來不去。就是因為你想“讓房子住進(jìn)自己的心里”，對房子需求過于殷切，房價才水漲船高。

中國人觀念不改就別想房價會跌

　　最近一些城市的房價開始下跌，一些專家也說房地產(chǎn)市場正在下行，很多讀者對這些房價就要大跌的消息欣喜非常。但在這里我必須告訴讀者，大家高興太早了，最近的房價下跌只是部分開發(fā)商需要回籠資金，而主動作出的降價行為，房價下跌的趨勢是不會維持太久的。

　　為什么？那是由于中國房價并沒有持續(xù)下跌的空間，只要中國人的觀念不改變，中國的房價就不會真正下跌。什么時候房價才會跌？恐怕只有在大家做夢的時候才會跌。

　　至于有什么觀念需要改變，才會導(dǎo)致房價下跌？我認(rèn)為至少有以下三個。

　　第一個要改的觀念是，必須多數(shù)人都認(rèn)同房子主要是用來住的，不是用來作其他用途的。

　　大家如果到過一些歐美國家工作、旅游，會發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐拿癖娰I房子最主要的用途是用來住。即便擁有房子的當(dāng)?shù)厝耍�也不大希望房價漲太高，為什么？因為他們每年都要交一筆相當(dāng)于房價總額1%至3%的物業(yè)稅，房價漲了，交的錢也就多了。所以，歐美大多數(shù)國家的房價是比較平穩(wěn)增長的，漲太快民眾反而擔(dān)心。

　　房子是用來住的

　　但在中國，房子住的功能反而弱化了，大多數(shù)人對房子賦予了“擁有重于居住”的觀念，導(dǎo)致房子承擔(dān)了代表事業(yè)有成、代表財富、甚至代表權(quán)力和占有等等的功能。近年來，房子還成了能否喜結(jié)良緣的關(guān)鍵，導(dǎo)致大開發(fā)商任志強(qiáng)[微博]都看不過眼，認(rèn)為“房子變成婚姻的條件，是因為愛情不再存在”。

　　由于房子在中國的責(zé)任重大，甚至是已經(jīng)不堪重負(fù)了，才使得房子炒作橫行，投機(jī)泛濫。如果大家觀念不改，這種投機(jī)、炒風(fēng)就不會休止，房價要想下跌就很難。

　　而且，我還要告訴讀者一個你不想面對，但不得不面對的事實，那就是在歐美國家的房子住七、八十年都非常穩(wěn)固，但中國的多數(shù)房子住三、四十年就會出現(xiàn)問題。

　　讀者有想過為什么會這樣嗎？那是因為歐美民眾買房子是用來住的，因此對房子的要求是質(zhì)量好價格低，房地產(chǎn)開發(fā)商自然不敢馬虎，會把房子建好些，要不就賣不出去。但在中國，由于房子住的功能減弱，其它功能增強(qiáng)，房價上漲才重要，房子質(zhì)量是次要，不少發(fā)展商搶到地皮就足夠了，建房子就可以馬馬虎虎應(yīng)付一下。說到底，還是中國人的觀念有問題。

　　第二個要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識到，高房價是大家造成的，而且多數(shù)人也不反對高房價。

　　要談高房價問題，必須要解釋個經(jīng)濟(jì)學(xué)概念“租值”，所謂租值，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人阿爾欽(Armen Alchian)解釋稱：“租值是使用資源須支付的代價。”阿爾欽的弟子、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常進(jìn)一步解釋為：租值是收入減去(機(jī)會)成本的數(shù)值。具體到房子，其租值的大小，是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。

　　高房價是沒罪的

　　把上述語言翻譯成讀者們都懂的話，那就是房子值多少錢，關(guān)鍵是看讀者愿意花多少錢去買，房子才能值多少錢，房子是不會說自己值多少錢的。套用句最近很時髦的詩，那就是：你買，或者不買，房子就在這里，不來不去。正是因為你想“讓房子住進(jìn)自己的心里”，對房子產(chǎn)生了需求，而且需求非常殷切，房價才會水漲船高。

　　因此，當(dāng)讀者們都有這樣的需求時，房子的供應(yīng)就一定承受不了，房價必高。更重要的是，我看到有媒體報道說，中國有七成的民眾已經(jīng)擁有一套或以上的住房，我不知道這個數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，但超過半數(shù)的人擁有住房估計是沒有問題的。

　　既然如此，要問讀者一個非常簡單的問題，大家愿意自己的房子價格下跌嗎？我相信大多數(shù)讀者都不愿意，中國是很講究少數(shù)服從多數(shù)的國家，既然多數(shù)人都不愿意房價下跌，房價怎么會跌？

　　有讀者可能會問，可以要求政府幫忙壓抑房價，促使房價大跌嗎？按我說，這種想法非常錯誤，想了也白想，政府怎么可能會為了少數(shù)人的要求，而去得罪大多數(shù)人？

　　第三個要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識到，買房不一定都要買在市區(qū)。

　　很多讀者都認(rèn)為，買房買在市區(qū)才能保值，甚至還可以多升值，正因為讀者有這樣的觀念，導(dǎo)致市區(qū)尤其是中心區(qū)的房價一漲再漲。

　　買房不必買市區(qū)

　　實際上，這種認(rèn)知并不一定正確。買市區(qū)或者郊區(qū)的房子，關(guān)鍵是要看自己喜歡哪一種生活方式，而非取決了房子是否升值得快。而且，在這里我可以告訴讀者，如果讀者不是已經(jīng)五、六十歲的話，買郊區(qū)的房子更劃算。

　　香港有專家研究出一個“買房10+25公式”：買房前10年，要注重房子的增值功能，可以購買當(dāng)前價格較低、但長期有增值空間的郊區(qū)房子，為了賭10年后所買的房子價值翻倍。買房后25年，則要注重房子的保值功能，可以鎖定價格比較穩(wěn)定的市區(qū)房子，想賣的時候，至少不會讓銀行、買家低估了房子的價值，這樣就可以在65歲以后“以房養(yǎng)老”了。

　　第四個要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識到，銀行加息，房價并不一定會下跌。

　　隨著美國聯(lián)邦儲備局(美聯(lián)儲)今年初啟動縮減量化寬松政策(QE)，以及在未來可能加息的預(yù)期下，不少專家、媒體都在鼓吹如果美國加息，游資就會撤離中國，房價就會大跌。這些專家們有關(guān)加息打擊樓市的觀念，已經(jīng)被不少人讀者視作金科玉律。

　　加息房價未必降

　　我不去猜測這些專家、媒體們?yōu)楹我�散播這種論調(diào)。但我要告訴讀者的是，美國加息，中國房價下跌這個觀點(diǎn)是不正確的。

　　數(shù)據(jù)會說話。在過去20年，美國經(jīng)過三次加息，第一次是1994年、第二次是1999年，第三次2004年，美聯(lián)儲先后三次加息，美國的房價跌了沒有？答案是沒有，美國的房價從1994年開始一直漲到2006年，上漲時間高達(dá)13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。

　　美國加息，美國自己的房價都沒有跌。而且，美國加息的那三個年頭，就連實施聯(lián)系匯率，跟隨美國加息的香港，房價也不跌反升。因此，我是不明白美國加息關(guān)中國房價什么事？美國加息，可能會對中國民眾帶來心理影響，導(dǎo)致房價短暫出現(xiàn)波幅，但對中國房價長期走勢是不會造成太大影響的。

　　在這里我也順便更正讀者們另外一個錯誤觀念，事實上，政府加息是好事，而非壞事。政府為何要加息，那是由于經(jīng)濟(jì)增長不俗，市場資金充沛，乃至于可能帶來通脹，政府才會出動加息這個貨幣政策來遏抑。讀者告訴我，經(jīng)濟(jì)增長不俗難道不是好消息嗎？同時，也只有經(jīng)濟(jì)好了，大家的收入提高了，才愿意更多消費(fèi)、投資，從而也推動房價進(jìn)一步上漲。

　　總之，只要多數(shù)的中國人觀念不改，房價是不會下跌的。而且，這種畸形高房價現(xiàn)象或許比房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫更有危害，因為房地產(chǎn)市場形成泡沫過程中，還有人賺錢有人虧錢。但在中國這種畸形高房價現(xiàn)象下，會讓有房之人無房之人都很焦灼，只有房地產(chǎn)開發(fā)商才是贏家，大家都輸了。

　　不想輸怎么辦？我建議大家可以多聽聽《中國好聲音》導(dǎo)師那英的歌，她有首歌《山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)》是這樣唱的：“云不轉(zhuǎn)那水在轉(zhuǎn)，水不轉(zhuǎn)那山也轉(zhuǎn)，沒有憋死的牛，只有愚死的漢。”只有等到多數(shù)讀者都認(rèn)識到“水不轉(zhuǎn)，山會轉(zhuǎn)”這個道理，中國的房價才有可能下跌。

　　(本文作者介紹：香港財經(jīng)評論員、盤古智庫研究員，著有《你不知道的財經(jīng)真相：美國退出QE之后的世界》、《中國經(jīng)濟(jì)新政策與我們》)

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