文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　限購令從執行層面似乎已經是名存實亡。而對于長沙、福建、杭州等地來看，放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向寬松的措施出來。

詳解房產限購退出的四種路徑

　　近日，天津與南寧限購政策發生變化：天津濱海新區將實施差別化限購政策，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房；南寧市房管局發文稱：從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　這是首批地方政府明確提出放松樓市限購的政策。隨后，安徽銅陵正式發文，其中涉及稅費補貼購房，買房入戶籍、適當降低首付比例等變相放松調控政策的措施；寧波盡管沒有直接發文正式宣布終止限購，但是，限購令從執行層面似乎已經是名存實亡；而對于長沙、福建、杭州等地來看，放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向寬松的措施出來。

　　筆者認為，從當前市場發展態勢來看，由于今年回歸市場化及樓市“雙向調控”的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。

　　從當前限購政策提出松綁的宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬松提供了轉換空間。在接下來一段時間內，預計將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。

　　那么，從當前限購政策松綁的特征或逐步路徑來看有哪些特征？預計會有幾種方式？我們逐一來分析。

　　路徑一：調整限購資格認定標準，擴大符合購房資格群體范圍

　　從天津、南寧兩地限購政策調整特征來看，兩者均是從區域的角度來鑒定是否限購，從區域的角度適度調整并放松限購政策執行標準，擴大符合購房資格的群體范圍。只不過區別是南寧是擴大可在南寧購房的區域范圍，而天津只是針對濱海新區來講，擴大濱海新區的可購房區域范圍，有一些差別化因素在里面。

　　因此，從區域房地產市場需求釋放的角度來看，兩地政策也更顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購政策的調整，基本上是整個北部灣經濟圈都納入了南寧市的房地產市場需求范圍，通過此次限購政策調整，有利于強化南寧在北部灣經濟圈房地產市場核心地位；而天津則著重濱海新區的發展，就濱海新區房地產市場來講，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房，還是以更開放的角度迎接市場需求，以此使濱海新區市場重拾信心，促使企業或相關產業到此進行投資。

　　總的來看，從市場影響的角度的來說，天津與南寧限購鑒定標準進行調整，擴大了城市或區域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區域市場放量成交，適度改變當前這些城市或區域房地產市場2014年年初以來下滑的局面。

　　此外，各地出臺的“限購”政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月(當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數為2年較為嚴格)為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調整社保、納稅證明實際繳納年限來實現限購政策的定向寬松，擴大符合購房資格群體范圍。

　　路徑二：通過戶籍改革側面突破限購

　　今年，無錫打響了通過戶籍改革側面突破限購的第一槍。

　　從無錫戶籍新政中“戶均建筑面積達60平方米以上”的這項條件來看，很明顯，是針對當前無錫市樓市大戶型庫存較大而來，和此前關于針對144平以上高端房源做出限購松綁的舉動的傳聞有一定的吻合。

　　筆者認為，在無錫市限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破“限購”，成為無錫市樓市調控政策短期“微調”刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。

　　就無錫市而言，購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”的即可入戶籍的新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強行針”。

　　當前，戶籍制度改革正在如火如荼進行。尤其是不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當地市場住房需求也表現比較強勁，有條件地定向寬松放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側面突破“限購”的方法之一。

　　路徑三：高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執行“差別化”的限購政策

　　中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購？這些還都是個爭議的話題。

　　筆者認為，高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結為不同的市場需求，在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。具體來講：

　　第一、不同需求市場可執行“差別化”的限購政策，高端豪宅可放寬或放開限購政策。

　　對于普通自住需求的中小套型商品住宅市場來講，可制定“差別化”的信貸政策和限購政策，普通自住需求的中小套型商品住宅繼續限購，堅持去投資化，高端豪宅可放寬或放開限購政策。這樣，可以促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交，同時保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。對于普通商品住宅市場自住型需求來講，由于政策層面的保護，也不會受到豪宅市場太多的影響。

　　第二、年初整體市場成交量價出現下滑態勢，放開豪宅限購也難以影響樓市大趨勢。

　　第三、從未來預期出臺的長效調控機制來看，如果房地產市場“去投資化”機制一旦形成，豪宅市場也難以在短期內對于樓市造成成交結構的影響。

　　但是，如果“限購”措施今后要進行微調，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當地自住標準”為限，以家庭為單位進行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購“微調”政策如果有必要進行調整，可對豪宅和郊區別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調節。

　　如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。

　　那么，在這樣的市場背景下，即使有豪宅項目、地王項目再入市，即使無錫或更多城市高端樓盤放開限購，也就沒有必要再讓我們沸沸揚揚進行市場炒作了，引起太多人關注了。

　　路徑四：限購政策執行層面“明緊暗松”，最終逐步取消

　　從過去幾年各地限購政策的執行軌跡來看，當樓市相對低迷期時，限購政策從執行層面“明緊暗松”的“潛規則”總會發生。

　　回顧過去幾年，從執行面來看，當樓市相對低迷期時，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務已成為現實。

　　據《華夏時報》記者日前調查發現，環首都經濟圈的一些房地產開發商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規避嚴格的限購限貸政策。

　　當前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發文正式宣布終止限購，但是，限購令從執行層面似乎已經是名存實亡。

　　因此，當前樓市相對低迷期時，各地限購政策執行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務或將重現市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規則破解，呈現出“明緊暗松”的政策面執行特征，甚至部分二三線城市限購政策會“名存實亡”，執行層面已經不再執行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

　　其實，此時這些二三線城市樓市限購的存在意義也就不大了，取消限購對于市場的沖擊也不會太大。待市場時機成熟之時，這些城市再明確提出取消限購政策或針對這樣的現象不了了之，最終扯下這層還需補繳社保及納稅證明的遮羞紗布。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。

（由新浪財經主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經濟的轉型與挑戰。 報名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）