文/新浪財經專欄作家 丁祖昱

　　現在的“救市”總體來說不痛不癢，市場信號作用比實際效果大。目前的措施，對消費層面主要針對限購做文章，對企業主要是降低土拍門檻，而對于更為重要的資金層面、銀行貸款，地方政府還是有心無力，尚無所作為。

地方“救市”手法單一，不痛不癢

　　繼上周無錫以戶籍改革之名調整購房落戶政策之后，地方正式拉開了分類調控的序幕！本周，南寧、杭州蕭山、無錫、天津等地已經出臺或網傳醞釀出臺地方“救市”政策。

　　廣西在北部灣同城化框架下提出北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；網傳杭州蕭山設置土地競拍保證金上限以減輕企業拍地資金壓力、無錫取消144平方米以上戶型限購、天津推出濱海新區內無房即可購房和共有產權房一成首付……

　　隨著4月份企業、政府等各方翹首以盼的成交回升未曾如期而至，企業自身通過降價應對，地方政府也紛紛開始摩拳擦掌、出臺救市政策遙相呼應。

　　在我看來，不論是確實出臺“救市”政策的還是網傳的，有以下三大特征：

　　1、都是高庫存壓力較大的城市。杭州、常州、無錫、天津、溫州等概莫能外，雖然南寧總體樓市供求比和消化周期相對合理，但部分區域如五象新區、青秀區供求失衡壓力巨大。這些城市和板塊對房企都是一部血淚史，更不要說現如今的雪上加霜，它們率先出臺政策，也順理成章，也符合分類調控的基本原則。

　　2、力度都很溫和。總體來說不痛不癢，市場信號作用比實際效果大。無錫擬取消144平方米以上戶型限購，對需求刺激充其量不過5%-10%；南寧對周邊幾個城市視作同城，這些城市到底還有多少人愿意在南寧第二套置業？

　　天津濱海已經積重難返，區域已經不具備投資和自用價值的話，放開限購也不一定能帶來實際需求。但無論實際效果如何，這些政策調整釋放出的信號非常清晰，地方政府分類調控還會堅定不移地執行下去。

　　3、手法相對單一。目前的措施，對消費層面主要針對限購做文章，對企業主要是降低土拍門檻，而對于更為重要的資金層面、銀行貸款，地方政府還是有心無力，尚無所作為。

　　對未來政策走向及市場走向的判斷，我也有三點看法：

　　1、總體方向是分類調控。去年以來的情況表明，李克強政府并不愿過多使用行政手段干預市場，所以對各地方能夠出臺大力度刺激性政策別抱太大希望，充其量也只是對原有行政手段的調整和修正，而對于全國范圍內全面取消限購的可能性不大(個別城市根據實際情況具備取消條件)。

　　2、市場剛剛進入調整期。過往的市場周期走勢表明，2014年也是調整年。此前2005年、2008年、2011年，每次間隔三年。每次調整都有導火索，2005年是首次上海和華東樓市調控、2008年全球金融風暴、2011年限購政策全面施行、2014年則是銀根緊縮；之前每次調整期基本在9-12個月，今年的調整從春節過后的2月開始起算歷時3個月，才剛剛進入調整發展期，還未到最艱難的時期。

　　當然今年的調整預計最長也不過1年，力度上也不會特別大，企業大可不必特別悲觀。但是，考慮到整體住宅市場容量基本到頂，不要寄希望于經歷此番調整之后，再像從前數次一樣，引來量價齊升的紅火光景。

　　3、對企業來說，目前大企業的操作思路、手法統一，按著既定目標隨行就市，按照市場可接受的價格進行去化，部分項目降價也屬正常，只要確保高周轉、整體不虧損即可。

　　中小型房企則需要根據自身情況盡快形成自身策略，對現金流緊張的庫存壓力大，要有壯士斷腕的決心和勇氣，對區域市場供求正常、資金面相對充裕的企業，盡管當前觀望氣氛比較濃，仍可以時間換空間。

　　由于今年市場調整開始早，企業風險意識已經提升，紛紛調低了銷售目標。基于此，大、中企業的風險還是可控的。

　　還是那句老話——要謹慎，無悲觀！

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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