文/新浪財經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博]
離開了房地產(chǎn)，城市建設怎么辦？地方債務怎么辦？甚至連公務員的工資發(fā)放，都會遇困難！因此，從銅陵公然打響第一炮開始，我預計至年底，會有幾十個城市采取類似行動。不妨拭目以待。
如果說上周南寧打響了放松限購的第一槍，那么完全可以說：銅陵放響了“裸奔救市”的第一炮。近日，安徽銅陵市政府網(wǎng)站發(fā)布一則新聞，通過記者采訪的形式，公布了一則重大樓市新政：市政府出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策從5月1日起已正式實施。
這意味著什么？如果說上周南寧打響了放松限購的第一槍，那么完全可以說：銅陵放響了“裸奔救市”的第一炮。南寧的放松限購，只是房管局網(wǎng)站上發(fā)了一條小消息，而且百般扭捏的找了個借口：根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》。
而銅陵，則是由市政府正兒八經(jīng)的專門出臺的一個文件。類似的一幕，曾經(jīng)在2008年5月份至2009年上半年，在全國幾十個城市，陸續(xù)上演，而當年各地救市的政府文件，也非常類似銅陵的這個：《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》。其性質(zhì)相似，皆是在樓市低迷期，地方政府明白無誤、赤裸上陣，進行托市、救市。
不妨看看銅陵救市的措施。其一，政府團購商品房。對未明確安置點的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投資性住房，通過團購等方式籌集，原則上政府不再直接投資建設，比如可在條件相對成熟的商品住房項目中團購一批房源，作為征收安置房、保障性安居工程住房。
這一招以往也比較常用，政府出面購買商品房，增加了購房市場需求，緩解了開發(fā)商賣房壓力。公正而論，這個措施值得肯定，當前很多三四線城市商品房積壓嚴重，政府也沒必要建設很多安置房、保障房，團購是個好辦法。之前傳言的杭州蕭山，給拆遷戶以貨幣補償，讓他們?nèi)ナ袌錾腺彿浚再|(zhì)相同。更早幾年，常州和長沙宣布不再新建經(jīng)濟適用房，鼓勵符合標準的家庭去購商品房，每戶補助8萬元(后來提高金額)。
其二，購房補貼契稅。凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市購買家庭惟一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。
這也是以往最常用的救市手段。2008年樓市低迷時，多地就曾拋出此政。2012年2月，銅陵的本省鄰居、兄弟——蕪湖救市也曾用此招：2012年1月1日至2012年12月31日期間，在市區(qū)購買自住普通商品住房，給予所納契稅100%的補助……。地方?jīng)]有權力減稅，但可以進行財政補貼。道理很簡單，只有將市場救活了，地方政府才能獲得更多的土地出讓金和稅收。正所謂：舍不得孩子，套不住狼。
其三，放松公積金貸款。內(nèi)容有些復雜：可歸為五點：一、個人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個月以上，放寬為個人連續(xù)繳存3個月以上。二、單職工家庭最高可申請貸款額度由25萬元提高到30萬元。三、將職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%。四、購二套房可使用公積金貸款，其中部分首付比例降至最低為40%；五、職工家庭在有能力獲得個人住房公積金貸款購買承租的保障性住房時，由政府給予其住房貸款實際支付貸款利息50%的利息補貼。
商業(yè)房貸的政策決定權在中央，執(zhí)行權在商業(yè)銀行，而地方政府對于公積金政策卻有一定的調(diào)節(jié)權。銅陵放松公積金的具體做法，讓人眼花繚亂。我把它歸為上述五點，其中前兩點比較常見。第三四點有些“越軌”，已超過中央政策框架。第三條越軌之處在于：當前，國家對于商業(yè)房貸的首付比例要求最低為三成，只有一種情況允許二成：使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米以下的。而銅陵只要是首次購房，皆最低為二成
第四條越軌之處在于：按國家政策，1、二套商業(yè)貸款首付最低為六成，公積金個人住房貸款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而銅陵有條件的降至四成；2、國家政策是：第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。而銅陵所有二套房，皆可使用公積金貸款！
關于第五點：職工家庭在有能力獲得個人住房公積金貸款購買承租的保障性住房時，由政府給予其住房貸款實際支付貸款利息50%的利息補貼。這一點無可厚非，政府支持中低收入群體，可以理解。前些年，上海也曾使用行過針對部分群體的購房貼息政策。只是，政府必須把握尺度，因為部分困難群眾，并無能力購房，為他們提供廉租房或公租房，是合適的做法，如果一味滿足其購房奢望，就存在過度救助的可能，如果這些家庭的貸款還不了，則結局將會很難看。
其四，適當放寬外地購房居民戶籍遷入條件。外地居民購商品住房，可憑房地產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續(xù)，改變了以往必須辦理房屋產(chǎn)權證后方可遷入戶口的限制性條件，但在辦理房屋產(chǎn)權登記之前不得解除《商品房買賣合同》。這條只是簡化了流程，對于刺激購房，作用微弱。像銅陵這類的欠發(fā)達的三四線城市，原本戶籍限制就松，而且按國家新型城鎮(zhèn)化的方針，中小城市戶口或者完全放開，或者大幅放松。
其五，支持開發(fā)商。1、除繼續(xù)采取商品房預售資金轉(zhuǎn)為定期保證金等靈活監(jiān)管方式外，適度增加預售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，提高撥付比例。2、為增強確認預售許可投資額度的可操作性，在申請商品房預售許可時，建筑物已經(jīng)建至地面二層(含二層)以上，且已建成面積達到或超過地上規(guī)劃總建筑面積20%的，視為符合商品房屋預售許可投資額度條件。
國家法律法規(guī)，對于房屋預售資金和預售標準，有一套明確的監(jiān)管標準。比如，按照《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售應當符合下列條件，其中包括：按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。但在市場低迷之后，開發(fā)商也差錢，所以適度放松預售方面的監(jiān)管，或者說優(yōu)化相關流程，能在一定程度上緩解開發(fā)商的資金緊張程度。多多少少，也算是給開發(fā)企業(yè)的一些實際或精神安慰吧。
最后，預測一下銅陵新政的命運。會否被上級部門叫停？會否被跟風？上一次，2012年2月，蕪湖新政，因為給自住型普通住宅以契稅補貼(包含了二套房，步子邁得有點大)，幾天后就遭遇被叫停的厄運。而更早些，2011年10月，佛山發(fā)文放松限購松綁，更是當晚被迫收回成命。但這次，應有不同。
前段時間，傳言溫州、杭州、長沙、福建等地將要救市，我曾分析福建不會救，長沙不敢救，杭州不會先救，最有可能應是類似溫州這樣的三四線城市率先站出來。前幾天，南寧放松限購，我已撰文預測，不會被叫停；而天津濱海新區(qū)放松限購概率不超50%(還得觀察一段時間)。對于銅陵，第一個跳出來全面赤裸救市，雖然在公積金領域有“越軌”之處，但我認為仍不太可能被叫停。
從政策環(huán)境分析，中央允許部分城市放松政策，或者說適度救市。今年政府工作報告中首次提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，也即所謂的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”：樓市熱的城市，實行緊縮式調(diào)控，樓市冷的城市，實行擴張式調(diào)控。而銅陵這類中西部的三四線城市，樓市不熱，正如該市建委官員的表白：“近幾年來，我住房市場供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定，房價收入比基本合理。”
至于是否會被跟風，答案是確定的：一定會被跟風！2011年下半年開始，我國600多個城市，多數(shù)城市的樓市形態(tài)都跟銅陵相似：供應充足、供大于求、房價平穩(wěn)。今年的情況更嚴峻，三四線城市正在進一步降溫。而這些城市對于土地財政的依賴度，卻明顯高于一二線城市。離開了房地產(chǎn)，城市建設怎么辦？地方債務怎么辦？甚至連公務員的工資發(fā)放，都會遇困難！因此，從銅陵公然打響第一炮開始，我預計至年底，會有幾十個城市采取類似行動。不妨拭目以待。
(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺財經(jīng)評論員)
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