文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　限購就是像“貞節牌坊”，一旦立起，就不易推倒。很多人會說，房地產綁架了中國經濟；運用同樣的句式，也可以說：社會輿論綁架了限購政策。當前，批評高房價、憎惡房地產，事實上已為社會輿論的主流。凡是打壓房價的政策與措施，輿論都是歡迎的；凡是不利于打壓房價的政策與措施，都是被討伐的。

推倒“限購牌坊”何其難

　　近日，南寧市住房保障和房產管理局發文：從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左5市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　此消息一出，立即掀起軒然大波，媒體紛紛炒作，將其定性為：放松限購第一槍。這么一來，南寧當局壓力可就大了。南寧房管局相關人士立即表示：此次購房新政的出臺，不是對現有調控政策的修改，而是北部灣經濟區城鎮體系同城化的一個實施步驟。目前，南寧市仍然嚴格執行限價、限貸、限購等政策措施。

　　由此，再度證明一點：限購令，易出，難退。這一政策，始于2010年4月的國十條，第一次升級于當年的9.29新政，第二次升級于2011年1月的國八條，第三次升級于2011年7月份的國務院會議。先后共計有47個左右的城市出臺限購令。

　　其中包括3個直轄市(除重慶)、26個省會城市(除拉薩)、5個計劃單列市，還有佛山、珠海、三亞、蘇州、無錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺州、舟山等。其中浙江共有8個城市入列(全省共有11個地級市)，在省域中城市數量最多，結果也正好是：2011年下半年以來，浙江片區成為全國樓市最冷的區域。

　　中國的限購令，是行政管制市場的“典范之作”，即便放在全球范圍內，也是極其罕見的。在近現代史上，只有韓國曾在住房短缺的1970-1980年代實行過“一戶一宅”制度。我國限購令，主要目的不是為了緩解住宅供應不足，而是為了穩定房價。

　　在具體實施過中，確實抑制了部分投資投機需求，但同時也誤傷了部分合理的自住需求。關鍵是，傷害了市場機制。從經濟手段看，抑制需求的主要工具有兩個，一是加稅，二是緊信貸。而限購這類行政干預手段，實為下策。

　　很多人會感到疑惑，如今像浙江板塊樓市持續低迷，甚至溫州房價連跌三年，為何還不取消限購？去年十八屆三中全會，提出要“使市場在資源配置中起決定性作用”，為了限購令還不退出？

　　只因，限購就是像“貞節牌坊”，一旦立起，就不易推倒。很多人會說，房地產綁架了中國經濟；運用同樣的句式，也可以說：社會輿論綁架了限購政策。當前，批評高房價、憎惡房地產，事實上已為社會輿論的主流。凡是打壓房價的政策與措施，輿論都是歡迎的；凡是不利于打壓房價的政策與措施，都是被討伐的。而取消限購，至少從短期看，是不利于打壓房價的，所以注定會被討伐。

　　也就是說，限購令站在了一個道德制高點，正如貞節牌坊。原本，部分城市出臺限購令時規定了退出時間，比廈門、青島、濟南、長春、貴陽、石家莊、金華等就曾明確提出限購截止日期為2011年12月31日。而2011年底，全國市場已經普遍降溫，房價由漲轉跌。但即便如此，最終這些城市還是沒能、不敢如約退出。

　　過去三年左右，諸多城市都想放松限購，其中少數動作較大，結果立卻招致狂轟濫炸。最典型的是，2011年10月11日，佛山市住房和城鄉建設管理局下發 《于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，提出五條措施，其中四條內容皆放松限購，這是全國第一個以政府文件的形式，明確為限購松綁的城市。結果非常悲慘，迫于來自于媒體輿論和上級部門的強大壓力，當地政府被迫于當天晚上收回成命！

　　分析至此，大家也就可以理解，南寧當局為何急吼吼的表態：沒有放松限購。然而，事實確實放松了。只不過，南寧當局采取的方式比較討巧，找了一個比較好的借口：根據《廣西壯族自治區人民政府關于促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神。

　　城市群、都市圈、經濟一體化、同城化，這是中國經濟、社會、城市發展必然趨勢。而且，今年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》，提出：逐步使符合條件的農業轉移人口落戶城鎮，不僅要放開小城鎮落戶限制，也要放寬大中城市落戶條件。而限購令，是以戶籍為主要門檻。在同城化的推進過程中，淡化城市之間的戶籍界限，也就等于是降低了限購門檻。

　　況且，作為西部城市，近幾年南寧樓市不溫不火，房價漲幅并不大。如此看來，南寧的松綁動作，并不算過分。從中央房地產調控“分類指標”方針來看，南寧此舉，應不會被上級部門叫停。而且，能夠模仿南寧這一做法的中西部城市較少，并不是每個省會城市都有所謂的“經濟一體化與同城化的政府文本”。至于會否有少數城市跟進這一做法，還需觀察。

　　另外，天津的動向也值得關注。就在南寧調整限購政策一天后，在天津濱海新區房交會新聞發布會上，新區政府表示：為促進濱海新區樓市發展，將向市場推出諸多利好，其中包括：將實施差別化限購，不管在天津市內或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區沒有，即可在新區購買一套商品住宅。

　　顯而易見，如果此政策執行，則其力度大于南寧，它并沒有限制在濱海新區購房的人來自何處。而湊巧的是，4月中旬，天津市政府剛宣布將在5月31日后暫停藍印戶口政策。一邊退，一邊進，天津當局用心良苦。

　　天津這事，比南寧更復雜。首先，天津是直轄市，是東部大城市，樓市活躍度和房價漲幅，都強于南寧，應該不符合中央“分類指導”中可放松調控的城市范疇。其次，天津也沒膽量全市都放松，而只是在濱海新區身上打主意。濱海新區房地產持續快速發展多年后，由于人口支撐力不夠強，同時房地產開發過度，導致近幾年出現顯著供大于求的特征，其中部分項目經營困難，比如作為規劃中的CBD的響鑼灣商務區，早就出現供大于求，甚至有項目停工。

　　從根源分析，濱海新區是國務院批準的第一個國家綜合改革創新區，定位很高，與浦東新區相似，并且于2010年生產總值超過浦東新區。但是，從實際區域綜合發展程度和健康程度看，濱海新區仍明顯弱于浦東新區。濱海新區面積2270平方公里，2012年常住人口263萬人；浦東新區面積1429平方公里，2012年常住人口518萬人。浦東新區的產業結構明顯好于濱海新區，而且人口密度大，城區發展成熟度高于后者。

　　從空間位置看，浦東新區與市中心無縫對接，而濱海新區距市中心直線距離達40多公里，與主城區的密切度遠遜于上海。按筆者的研究，大都市的新城新區，離市中心距離不宜超過30公里。這也是濱海新區人口偏少，導入困難的重要原因。當然也是房市供大于求的根源。浦東新區的住宅均價超過全市水平，而濱海新區則低于全市水平。

　　新華社記者4月29日從濱海新區規劃和國土資源局等多部門核實獲悉：新區的確正在積極申報、爭取差別化限購政策，但目前還未獲得天津市有關部門批準，如能盡快獲批，最快有望在5月23日濱海新區房交會開幕當天正式實施。相比南寧放松已呈定局，濱海新區此事存在較大的不確定性。

　　作為上級審批部門，天津市政府有一定壓力，甚至還須向住建部申請。如果濱海新區可以如此放松，是否意味著諸多一二線城市的某些新城、新區、開發區、高新區都可以松綁？故此，筆者認為，濱海新區獲批的概率低于50%。

　　南寧和濱海新區，是當前在放松限購方面進行公開嘗試的兩個鮮活樣本。值得我們關注和跟蹤。而從實際執行層面來看，近兩年各地嚴格程度有差別，即便是具體到某個城市，也會隨著房價溫度的變化，而時松時緊。其實，除了一線城市和少數二線城市，多數限購城市只要在執行中放松審核，并且沒有被媒體曝光，也就那回事了。

　　從中長期來看，限購逐步退出，應屬大勢所趨。但正像所有重大改革一樣，必然會遇到諸多阻力。而取消限購的最大阻力，來自于社會輿論。牌坊既已立，推倒何其難。一磚一瓦，慢慢拆吧。且行且觀察。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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