文/新浪財經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　限購中的尋租和市場失靈都說明，任何行政性政策都必須建立在順應市場主體利益的基礎上，才能有效地調(diào)節(jié)市場行為，而任何試圖扭曲市場主體利益的政策，一定會失效，注定會失敗。長時間以行政審批維持的管制型市場交易成本極高、效率最低，也是極易尋租的市場。

樓市好聲音

　　今年以來，樓市出現(xiàn)許多讓“專家”跌破眼鏡的現(xiàn)象，這邊說，一線城市房價沒問題，泡沫主要集中在三線以下城市，那邊河北多個縣市因北京部分功能的轉(zhuǎn)移，坐地起價。生活在一線城市、飛來飛去給開發(fā)商和各類論壇捧場當吹鼓手的“磚家”，當然不希望自己的房價縮水，但一線城市的房價不是由他們的自負自大所決定的。

　　今天有消息說，號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓近日推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，跌去了2萬多元，這已不是一線城市房價的第一張骨牌。

　　上周亦有報道說，為減少庫存量對市場的心理壓力，遏制持續(xù)下跌態(tài)勢，杭州市房管局將11.3萬套的高庫存房源人為削減掉4萬套，如此“數(shù)字化”、“變戲法”似地“去庫存化”，引起軒然大波，市民吐槽說這是“掩耳盜鈴”之舉，通過數(shù)字做假穩(wěn)定市場信心。

　　今年以來，隨著房地產(chǎn)交易萎縮，市場低迷，許多地方蠢蠢欲動放風說要放松限購限貸，以此放氣球，試探“政策底”。中國的房地產(chǎn)市場，十年多間調(diào)控與反調(diào)控的博弈中，市場主導者總要與監(jiān)管者玩“膽小鬼”游戲，只要房價稍一下行，就會立即“從政治上重視”。

　　今年一季度以來，經(jīng)濟下行壓力顯著加大，各類“磚家”跳出來力挺：“遏制經(jīng)濟下行要靠房地產(chǎn)上行”、“指望房價下跌不是腦子有病就是別有用心”，“房產(chǎn)稅開征要兩個100年”，“北京上海的房價20年后要漲到60—80萬一平方米，到時有房子的人都是億萬富翁”，“想讓房價下跌是癡心妄想”……如此等等，一些有違常識，甚至近乎蠻橫的話語竟贏得滿堂喝彩和掌聲，利益挾裹之中，許多人都想尋找心理安慰，由不講理的“磚家”們扮演了這樣的心理輔導角色，讓人懷疑他們是否在參與傳銷。

　　這些都是典型而獨特的中國房地產(chǎn)市場的“好聲音”。利益糾纏、瓜田李下的挾裹、認知俘虜形成的“旋轉(zhuǎn)門”，導致調(diào)控中一道道“硬杠杠”形同虛設，而監(jiān)管部門睜著眼閉只眼地裝糊涂。這次，杭州的房產(chǎn)主管部門甚至赤膊上陣，悄悄修改庫存數(shù)據(jù)，希望以此來“穩(wěn)定市場”。

　　在中國市場經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，“閑不住的手”都把市場攪得不得安寧，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的捆綁無以復加，政府迷信自己的手力大無比，隨時可以撩撥調(diào)節(jié)市場，實際上這只會造成更大的扭曲。

　　實際是，限購中的尋租和市場失靈都說明，任何行政性政策都必須建立在順應市場主體利益的基礎上，才能有效地調(diào)節(jié)市場行為，而任何試圖扭曲市場主體利益的政策，一定會失效，注定會失敗。長時間以行政審批維持的管制型市場交易成本極高、效率最低，也是極易尋租的市場。

　　因為市場比管制聰明，市場交易主體比官員聰明，經(jīng)營者比政府聰明，市場博弈真正的“高手”在市場里，而不是坐在辦公室里想對策的官員。三年前，限購開始時，吳敬璉先生說，“反正限購不是改革，只會助長尋租”。結(jié)果三年下來，“雙限”的成果被他不幸言中，市場的扭曲和失靈進一步加劇，局部甚至有失控的風險。

　　前不久，深圳有報告說，在限購限貸中作奸犯科做假購房證明的有30多人被抓，涉及房產(chǎn)管理、社保、地稅等多個部門。這場涉及到全國絕大部分大中城市的限購限貸在三年多的實踐中，行政性手段人為設立的“二套房審批”、“非戶籍居民家庭購房納稅或社保費年限”門檻，在實踐中一再被市場利益相關方突破，底限早已失守。

　　只要肯花錢，就能買到“二套房審批”手續(xù)和社保納稅證明，限購限貸剛開始的時候，“這也不能貸，那也不能購”，結(jié)果門道摸清楚了，變成了“這也可以貸、那也可以購”，“雙限”已形同虛設。在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，放開限購限貸似乎還“功在國家，利在民眾”，炒房者可以繼續(xù)行走江湖，開啟新黃金十年？

　　最近，關于房地產(chǎn)市場調(diào)控又出現(xiàn)一個雙向調(diào)控的新提法，但是，如果不在頂層設計和長效機制上采取有效措施遏制資產(chǎn)泡沫，那不會有獨特的“中國模式”可以避免泡沫的終極命運，中國的房地產(chǎn)不會“永遠沐浴在朝霞中”。一個值得注意的現(xiàn)象是，今年以來金融體系普遍對房地產(chǎn)市場恐高，最近參加一個金融系統(tǒng)的風險研討會，多位與會的金融系統(tǒng)負責人都把房地產(chǎn)市場的風險放在重中之重。

　　一些省份銀行業(yè)房地產(chǎn)關注類貸款余額激增，隨著銀行貸款關閘，開發(fā)商轉(zhuǎn)向民間借貸，這等于花錢買絞索，資金鏈斷裂跑路事件不斷，留下堆爛尾樓讓政府善后。連過去一向質(zhì)量優(yōu)良的房產(chǎn)抵押類貸款遭遇棄房，抵押止贖的房子掛上淘寶房，與前幾年的盛況相比，恍若隔世。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場在高位出現(xiàn)的信貸衰竭，與上世紀80年代后期的日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產(chǎn)價格持續(xù)沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度，說明一個罕見的長周期繁榮“尾部時刻”漸行漸近。

　　一輩子數(shù)度歷經(jīng)房地產(chǎn)風云變幻的李嘉誠“不想賺最后一個銅板”，揮揮衣袖不帶走一絲云彩，清空內(nèi)地房產(chǎn)，盆滿缽滿地走了。若干年后回頭看，李老此舉堪稱是房地產(chǎn)市場的“敦刻爾克大撤退”。當下，顯然不是一個新時代的開始，而是一個非理性瘋狂的尾聲，不是一個美好清晨的開始，而是一個漫漫長夜的無奈枯守。

　　房地產(chǎn)市場最大的特點是，一旦危機來臨，流動性瞬間凍結(jié)，市場萬賴俱寂，所有人都無法逃離。當然，中國的房地產(chǎn)市場沒有經(jīng)歷全局性蕭條，所有人都認為房地產(chǎn)泡沫是個鬼——誰都沒見過。

　　中國有句老話，富貴險中求。在中國110多萬億元的M2驅(qū)動下，房地產(chǎn)冷卻似乎并不容易。“動物精神”驅(qū)動下的“尾部市場”，可能是利潤最豐厚的階段，一二線城市房價“加速趕頂”，而許多曾經(jīng)熱炒的三線城市在灼熱中會突然變臉。

　　金融抑制條件下，曾經(jīng)的財富焦慮、投資饑渴和天量信貸貨幣堆積，鑄就了房地產(chǎn)市場十多年的曠世繁榮，漫長流金歲月孽生堆積了資產(chǎn)泡沫，但許多人忘記了財富不是自己創(chuàng)造的，而是天上掉下來——只要你持有了房產(chǎn)，就是上帝對你的眷顧。

　　曾經(jīng)的“美國夢”和“日本神話”都有過夢醒時分。人類歷史上，從來沒有哪一個“偉大的國家”是通過鋼筋混凝土堆積，通過“做大做強房地產(chǎn)”來實現(xiàn)的，并不存在一個所謂的“中國模式”可以避免這個魔咒。

　　在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型所面臨的諸多風險和挑戰(zhàn)中，最大最兇險的挑戰(zhàn)，還是來如何應對以房地產(chǎn)為核心的資產(chǎn)泡沫風險，因為這不僅關系到經(jīng)濟安全，甚至關乎社會治理和國家安全。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經(jīng)專欄作家，報人。)

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