文/新浪財經專欄作家 丁祖昱
2013年五大重點城市5000萬以上豪宅共成交151套，很多人都覺得不可思議，不是媒體講了中國到處豪宅嗎，不是北京上海動輒都是上億成交物業嗎，但事實就是如此，頂級豪宅的成交數量是極其有限的，而且主要集中在北京、上海。
上海玫瑰園某處豪宅文章中指的豪宅是指單套總價在1000萬以上的物業。雖然在北京和上海，1000萬也就是個入門級豪宅而已，但在很多地方，單套總價1000萬已經是個遙不可及的目標。
目前豪宅主要集中在北京、上海。這兩大城市2011、2012年豪宅的年銷售量都在2000套左右，容量比較恒定。廣州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相對北京上海要少些，過去幾年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市場容量就比較小了，如果一定要列那就是廈門，2011、2012年成交150套左右。因此，除了這五個重點城市外，在這里暫不探討其他城市的豪宅市場。
2013年豪宅市場升溫明顯，北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上漲在三成以上。千萬級豪宅集中成交主要有兩大原因，一是受到去年房地產市場整體走高影響；第二，是受到房價上升因素影響，按單價提升20%來看，一些往常售價在七八百萬左右的項目也邁入了千萬級行列。
表1 2008年-2013年重點城市總價1000萬元以上豪宅成交套數
（單位：套）數據來源：CRIC
| 城市 | 2008年 | 2009年 | 2010年 | 2011年 | 2012年 | 2013年 |
| 北京 | 760 | 1687 | 2058 | 2012 | 2301 | 3012 |
| 上海 | 847 | 2476 | 2243 | 1735 | 2246 | 3406 |
| 廣州 | 28 | 204 | 318 | 403 | 764 | 805 |
| 深圳 | 391 | 742 | 484 | 265 | 353 | 720 |
| 杭州 | 193 | 511 | 817 | 276 | 331 | 602 |
五大城市千萬級豪宅去年總成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全國千萬級豪宅量不會超過9000套，按國內2013年商品住宅大約1100萬套的總成交來看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量為11億平方米，按每套100平方米計算，成交總套數為1100萬套)。就這個比例來說，豪宅仍舊屬“非主流”。具體到城市，去年北京、上海的豪宅占比也僅有3%左右，占比不高，還是一個“非主流”市場。
對總價1000萬以上的物業細分一下，馬上會發現，隨著總價的上移，成交數量分布非常不均勻。1000—2000萬占了大頭，成交占比在七成以上�？們r越高成交量越少，2000萬屬于分水嶺，2000—3000萬成交占比銳減到15%以下。而5000萬以上項目除了北京2013年成交達到75套外，上海僅成交44套，杭州、廣州、深圳三地更低
表2 2013年重點城市總價1000萬元以上豪宅成交套數
（單位：套）數據來源：CRIC
| 城市 | 1-1.5千萬 | 占比 | 1.5-2千萬 | 占比 | 2-3千萬 | 占比 | 3-4千萬 | 占比 | 4-5千萬 | 占比 | 5千萬以上 | 占比 |
| 北京 | 1745 | 58% | 779 | 26% | 313 | 10% | 66 | 2% | 34 | 1% | 75 | 2% |
| 上海 | 2398 | 70% | 573 | 17% | 253 | 7% | 99 | 3% | 39 | 1% | 44 | 1% |
| 廣州 | 533 | 66% | 172 | 21% | 62 | 8% | 20 | 2% | 12 | 1% | 6 | 1% |
| 深圳 | 362 | 50% | 214 | 30% | 105 | 15% | 22 | 3% | 16 | 2% | 1 | 0% |
| 杭州 | 337 | 56% | 106 | 18% | 83 | 14% | 29 | 5% | 22 | 4% | 25 | 4% |
2013年五大重點城市5000萬以上豪宅共成交151套，很多人都覺得不可思議，不是媒體講了中國到處豪宅嗎，不是北京上海動輒都是上億成交物業嗎，但事實就是如此，頂級豪宅的成交數量是極其有限的，而且主要集中在北京、上海。
表3 全球國際化都市近年成交頂級豪宅的單價及總價情況
（單位：元/平方米 萬元）數據來源：媒體報道、CRIC
| 城市 | 項目 | 成交時間 | 單套總價 | 均價 |
| 香港 | 傲璇(Opus Hong Kong) | 2012年 | 4.55億港元 | 73.27萬港元/平方米 |
| 香港 | 傲璇(Opus Hong Kong) | 2012年 | 4.7億港元 | 81.60萬港元/平方米 |
| 倫敦 | 海德公園一號(OneHydePark) | 2011年 | 1億英鎊 | 6.45萬英鎊/平方米 |
| 倫敦 | Cornwall一處豪宅 | 2013年 | 8000萬英鎊 | / |
| 悉尼 | 悉尼一處別墅 | 2013年 | 1.55億元 | / |
| 巴黎 | 巴黎16區肯尼迪總統街42號 | 2012年 | 4600萬歐元 | / |
| 紐約 | 曼哈頓豪宅 | 2013年 | 1.51億元 | / |
| 紐約 | 特朗普國際酒店大廈 | 2010年 | 3320萬美元 | 6.5萬美元/平方米 |
| 上海 | 綠城玫瑰園 | 2013年 | 1.5億元 | 9萬元/平方米 |
| 上海 | 湯臣一品 | 2013年 | 1.5億元 | 18萬/平方米 |
| 上海 | 中糧海景壹號 | 2013年 | 5775萬元 | 15萬元/平方米 |
| 北京 | 釣魚臺7號院 | 2012年 | 5765萬元 | 16萬/平方米 |
| 北京 | 麗宮 | 2013年 | 1.05億元 | 7萬/平方米 |
即使對這兩個城市而言，豪宅市場和全球國際化都市相比也是剛剛起步。比如香港、倫敦、紐約，它們的頂級豪宅不論從單價還是從總價來看，都遠超上海和北京。從這個上面來講，中國豪宅在國際上所處的位置和我國的經濟地位還是相符合的，完全沒有所謂豪宅的超前消費。
總體來看，首先，豪宅市場是存在的，但只存在于少數城市，而且數量有限，屬于“非主流”產品；其次，2000萬基本是豪宅市場的分水嶺。1000-2000萬入門級的豪宅近幾年發展速度還是比較快的。2000萬以上數量就開始減少，到5000萬以上更是鳳毛麟角；第三，對豪宅的開發企業來說，要從需求角度出發研究市場。
豪宅的市場不是單純靠創造出來的，這個市場容量非常有限。從目前來看，豪宅實際上是存量市場，并不是增量市場，不可能突然之間出現一個富豪能夠買得起千萬總價的豪宅，這種情況非常少。大多數豪宅客戶都擁有多套住房，他們是在換房的過程中置換更好的房子。從供求比情況來看，也能印證豪宅屬于存量市場這個觀點。
(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)
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