文/新浪財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家 楊紅旭[微博]

　　相信全國(guó)崩盤(pán)論的，估計(jì)只是小部分人；但相信三四線崩盤(pán)的人，應(yīng)遠(yuǎn)多于前者。關(guān)于鬼城、空城的討論，以及房?jī)r(jià)泡沫已破的溫鄂二市，都發(fā)生在三四線市。在當(dāng)前社會(huì)背景下，房?jī)r(jià)大跌、樓市崩盤(pán)，似乎成為“輿論主流”、“民心所向”。但重要的一點(diǎn)，我們更應(yīng)尊重市場(chǎng)、敬畏市場(chǎng)，而不是站在道德的高臺(tái)上，對(duì)市場(chǎng)下命令。

春節(jié)過(guò)后，看空樓市的聲音，急劇增多，連以前持續(xù)看漲的少數(shù)業(yè)界大佬，觀點(diǎn)轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。

　　近日，住建部副部長(zhǎng)仇保興在兩會(huì)期間表示：按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來(lái)講，中國(guó)在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤(pán)，但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類(lèi)似鄂爾多斯、溫州、海南的情況。

　　這一表態(tài)，引起了廣泛關(guān)注。一個(gè)特殊的背景：春節(jié)過(guò)后，看空樓市的聲音，急劇增多，連以前持續(xù)看漲的少數(shù)業(yè)界大佬，觀點(diǎn)轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。新增的兩個(gè)誘因，一是杭州有樓盤(pán)降價(jià)幅度較大，二是銀行停貸傳聞。另外，還有受上述因素影響，而導(dǎo)致地產(chǎn)股一度大跌。

　　在整體看空氛圍趨濃的背景下，對(duì)于三四線城市尤其悲觀。當(dāng)前的形勢(shì)是，去年一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)火爆，近期地王依然頻現(xiàn)，人們都認(rèn)為這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)強(qiáng)于三四線，況且還有諸多大開(kāi)發(fā)商紛紛表態(tài)并行動(dòng)，同樣高度看好一線城市。而三四線城市，在溫州和鄂爾多斯的崩盤(pán)效應(yīng)昭示下，似乎整個(gè)“板塊”都將塌陷。

　　與仇保興副部長(zhǎng)觀點(diǎn)相似，我也一直反對(duì)“全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫論”，更不可能支持“全國(guó)崩盤(pán)論”。諸多理由，此處不表。退而求其次，只談?wù)勅�四線崩盤(pán)的話題。因?yàn)椋�相信全�?guó)崩盤(pán)論的，估計(jì)只是小部分人；但相信三四線崩盤(pán)的人，應(yīng)遠(yuǎn)多于前者。關(guān)于鬼城、空城的討論，以及房?jī)r(jià)泡沫已破的溫鄂二市，都發(fā)生在三四線市。

　　首先，關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫。與其他資產(chǎn)泡沫一樣，泡沫的產(chǎn)生有兩個(gè)必要條件：一是幾年內(nèi)價(jià)格連續(xù)大漲，二是買(mǎi)方多屬投資投機(jī)性需求。就中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫來(lái)說(shuō)，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個(gè)條件。2009年至2011上半年，二市房?jī)r(jià)皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。而且當(dāng)?shù)孛耖g資金充裕，購(gòu)房多不是為了自住，被當(dāng)作股票與黃金來(lái)炒買(mǎi)炒賣(mài)。結(jié)果形成了大泡沫，最終破滅。

　　按此兩個(gè)條件，在中國(guó)很難找到更多的城市。比如一線城市，去年房?jī)r(jià)漲幅較大，在一定程度上符合了第一個(gè)條件，但不滿(mǎn)足第二個(gè)條件：八成都是自住需求，或者是首次購(gòu)房的剛需，或者是改善住房水平的合理需求，在限購(gòu)限貸之下，投資投機(jī)性需求所占比例很小。因此，即便房?jī)r(jià)漲幅大，也難以斷言一線城市泡沫大。至于多數(shù)三四城市，兩個(gè)條件中，哪一個(gè)都不符合。去年一線城市房?jī)r(jià)平均上漲三成左右，而三四線城市，多數(shù)只上漲了一成左右。而且，自住需求占比高達(dá)到九成左右。

　　其次，三四線市場(chǎng)形態(tài)。既然不符合泡沫生成的條件，為何這么多人與房企看空三四線？問(wèn)題的關(guān)鍵是，三四線城市房屋供應(yīng)充足，供大于求成為常態(tài)。從供應(yīng)上分析，這些城市不缺地，但缺財(cái)政收入和GDP，地方長(zhǎng)官對(duì)于“土地財(cái)政”的喜愛(ài)度與依賴(lài)度，明顯高于一二線城市，所以“為官一任，賣(mài)地?zé)o數(shù)”。甚至為了巧立名目的多賣(mài)地，還在新城新區(qū)開(kāi)發(fā)上動(dòng)起了腦子，部分三四線城市的新城新區(qū)明顯沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻一大堆，很容易造成房屋空置，甚至空城。

　　從需求面分析。如果說(shuō)一線城市的新房成交量，已經(jīng)在2007年或2009年見(jiàn)頂，那么三四線城市仍處于“長(zhǎng)個(gè)子”的階段，房屋年度銷(xiāo)售規(guī)模仍處于上升通道。這主要受兩個(gè)因素影響：一是城鎮(zhèn)化率較低，人口快速由農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，雖然部分中西部地區(qū)的三四線城市行政轄區(qū)內(nèi)的總?cè)丝冢�由于農(nóng)民外出務(wù)工而減少，但市區(qū)常住人口繼續(xù)增長(zhǎng)，也即有效購(gòu)房人口的基數(shù)仍在增加。一方面，是市區(qū)老居民的購(gòu)房需求，比如子女結(jié)婚、動(dòng)拆遷、改善居住等；另一方面，是外來(lái)需求，轄區(qū)內(nèi)的縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的居民，為了小孩讀書(shū)、未來(lái)養(yǎng)老、落戶(hù)、投資等需求而在市區(qū)購(gòu)房。

　　眾所周知，商品價(jià)格的波動(dòng)，主要由供求關(guān)系決定。在當(dāng)前階段，以及未來(lái)幾年，三四線城市的購(gòu)房需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，向上態(tài)勢(shì)尚難見(jiàn)頂。但市場(chǎng)供應(yīng)確實(shí)比較充足、甚至部分城市和城區(qū)明顯過(guò)剩。供大于求制約了三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅，一方面炒房者無(wú)法獲大利，另一方面開(kāi)發(fā)商也難賺大錢(qián)。于是，就形成了當(dāng)前局面：基本沒(méi)有泡沫，房?jī)r(jià)難以大跌，但即便在一二線城市房?jī)r(jià)大漲的年頭，這里的房?jī)r(jià)也不會(huì)大漲。這種狀態(tài)，其實(shí)是有利于三四線城市民眾購(gòu)房的，房?jī)r(jià)收入比一般為6-8倍(一個(gè)家庭6-8年的收入可買(mǎi)套房)，遠(yuǎn)低于一線城市的15-20倍。

　　最后，房企并非都在逃離三四線。從房企層面觀察，2010-2011年，確實(shí)有很多大房企積極進(jìn)軍三四線，但2013年則重新將拓展重點(diǎn)移向一二線。開(kāi)發(fā)商都是商業(yè)動(dòng)物，隨行就市，哪里的市場(chǎng)表現(xiàn)好，哪里有利可圖，就向哪里轉(zhuǎn)移。但很多業(yè)內(nèi)人士，由此得出三四線城市風(fēng)險(xiǎn)很大，業(yè)外人士認(rèn)為將有越來(lái)越多的三四線城市步溫州后塵，卻有失悲觀過(guò)度。

　　有一個(gè)基本的邏輯。都說(shuō)三四線城市樓市糟糕，但現(xiàn)實(shí)是很多開(kāi)發(fā)商仍在那里開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)自己會(huì)說(shuō)話。這些開(kāi)發(fā)商都不傻，如果都賺不到錢(qián)，還忙活啥呢？還會(huì)繼續(xù)拿地嗎？有些大牌房企，確實(shí)覺(jué)得三四線賺錢(qián)不來(lái)勁，原因有三：一是管理成本太高，很多高管都是由總部派過(guò)去的，各種出差開(kāi)會(huì)費(fèi)用并不低；二是與當(dāng)?shù)卣�府關(guān)系的密切度，敵不過(guò)本地房企，且受制于集團(tuán)條條框框，無(wú)法從官員處為項(xiàng)目爭(zhēng)取額外利益；三是他們?cè)谝欢�線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，大魚(yú)大肉吃多了，看不上三四線城市的低利潤(rùn)。

　　不過(guò)，就在一批地產(chǎn)巨頭紛紛停止在三四線城市擴(kuò)張，甚至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、卷鋪蓋走人之際，仍有少數(shù)大房企“樂(lè)在其中”。不如舉兩例。一是河南建業(yè)，獨(dú)樹(shù)一幟，守著河南。近幾年銷(xiāo)售金額分別為40多億、66億、82億、103億、130多億(2013年)，基本保持20%多的增速，但其老板不鼓勵(lì)超過(guò)30%。這一增速，低于保利、綠地等全國(guó)擴(kuò)張型房企，更遠(yuǎn)低于陽(yáng)光城、融信等激進(jìn)型閩商。建業(yè)已完成在河南所有17個(gè)地級(jí)市的布局，接下來(lái)計(jì)劃繼續(xù)深耕，進(jìn)入30-40個(gè)縣級(jí)市。

　　另外一例是碧桂園。碧桂園的項(xiàng)目上，多分布于三四線城市，以郊區(qū)大盤(pán)為特色。2011-2012年企業(yè)年銷(xiāo)額450億元左右，2013年一躍而起，突破千億大關(guān)。業(yè)績(jī)猛增，固然與企業(yè)換帥、管理思路調(diào)整等有關(guān)系，但也從側(cè)面證明了三四線城市并非全是“荒漠”。而且，未來(lái)碧桂園還可能深入四五線城市。合適的產(chǎn)品，創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)，加上品牌效應(yīng)，碧桂園在三四線城市活得有滋有味。

　　總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，大道理可以講很多，有些專(zhuān)家看空中國(guó)樓市多年，“崩盤(pán)論”并非什么新論調(diào)，但過(guò)去多年，確實(shí)也忽悠了很多民眾，因?yàn)樗麄冏杂兴麄兊倪壿嫼屠碛伞Ｔ诋?dāng)前社會(huì)背景下，房?jī)r(jià)大跌、樓市崩盤(pán)，似乎成為“輿論主流”、“民心所向”。但重要的一點(diǎn)，我們更應(yīng)尊重市場(chǎng)、敬畏市場(chǎng)，而不是站在道德的高臺(tái)上，對(duì)市場(chǎng)下命令。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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