文/新浪財經專欄作家  張宏偉

　　品牌房企“出海”投資的趨勢在2014年將更加火爆，預計2014年品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場。

2014年中國房企仍將加碼“出海”

　　截至目前，已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。而品牌房企“出海”投資特征與趨勢在2013年尤為明顯，據相關機構統計，2012-2013年已在海外有房地產項目的房企投資規模就已達幾百億美元。

　　而大宗的投資計劃幾乎都是在2013年這一年當中發生的，比如綠地以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股權，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企“出海”動作表現來看，2013年已成中國品牌房企的“出海”年。

　　2014年伊始，1月7日報道，綠地集團宣布，其就英國倫敦兩個住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達12億英鎊。同一天，新華聯不動產股份有限公司發布公告宣布，公司擬以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區9幅地塊，建設南洋度假中心，另外，擬和黑石共同出資350億韓元(約合2億元人民幣)設立韓國錦繡山莊株式會社，獲取韓國濟州島用地面積約為110萬平方米的土地使用權。

　　2月25日消息，萬科聯手美國知名地產商RFR、漢斯共同開發的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮。據了解，列克星敦大道610號項目由萬科和RFR共同持有和控制，漢斯合作開發。項目位于紐約曼哈頓中城區，樓高200余米，共61層，將包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪，項目將于2015年秋季啟動預售，2017年開始交付，主要面向紐約及國際高端客戶。

　　2月26日報道，碧桂園日前首次進軍澳大利亞住宅市場進行投資，以7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發用地。該地塊總占地面積1.76萬平方米，距悉尼西北部15公里。該地塊計劃開發建設約815套公寓及相關商鋪配套，但具體數量將取決于最終的開發審批結果。此項交易由仲量聯行代表賣家嘉民集團達成。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，品牌房企“出海”投資的趨勢在2014年將更加火爆，預計2014年品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場。具體來講，中國房企加碼“出海”力度的主要原因如下：

　　第一、部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化，業務上逐步實現海外與國內的“二八原則”。

　　當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場，使其在國內規模化之后，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。而品牌全球化、國際化其實是為了“將雞蛋放進兩個籃子里”分散國內投資市場的風險，從而在業務上逐步實現海外與國內的“二八原則”。

　　第二、布局海外的企業前期實驗性投資獲得預期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續加大海外市場布局的力度。

　　比如碧桂園布局馬來西亞之后，2013年一舉成為馬來西亞最大的開發商，隨后富力、新華聯積極布局馬來西亞；2013年綠地韓國項目也獲得10億元的銷售業績，2014年綠地海外業務將實施拓展與提升并進，將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3-5個國家，預計2014年將實現海外銷售收入130億元人民幣，新增投資50億-80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎。

　　第三、市場潛在需求龐大，仍然有比較大的市場操作空間。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從中國房企投資海外項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

　　比如，從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也大致可以分為3類：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

　　此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域，“做熟人(熟企業)的生意”成為房企在海外投資目標客戶的首選。

　　第四、國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處于價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極布局海外市場。

　　在市場周期復蘇階段，李嘉誠幾乎“買下整個英國”，“低買高賣”的資本大挪移已經讓企業家賺的盆滿缽滿。當前國內開發企業積極布局海外市場，其實，也就是看到了國外買地開發項目剛好處于抄底的市場階段的特征。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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