文/新浪財經專欄作家 江濡山

　　馬年伊始，隨著內地不少城市樓市成交量一片萎靡，海外機構及房地產大佬不看好2014年中國樓市的論調開始升溫。但是人們實際看到的現實情況是：樓市價格在一片“忽悠聲”中依舊堅挺。

樓市“泡沫”絕無可能破裂

　　中國地產領域泡沫到底多大？會不會因地產泡沫破裂而引發債務危機，并點燃金融危機，目前成為一大熱門話題。據悉高層有關部門已經成立專門危情小組研究評估：一旦樓市大跌會對金融行業造成多大沖擊。馬年伊始，隨著內地不少城市樓市成交量一片萎靡，海外機構及房地產大佬不看好2014年中國樓市的論調開始升溫。但是人們實際看到的現實情況是：樓市價格在一篇“忽悠聲”中依舊堅挺。

　　其實，中國未來樓市價格到底是升是降，還是相對平穩，主要取決于兩方面因素的“較量”：一方面是拉低樓市價格的政策因素有多強，即開征房產稅、嚴控建設用地、加快農村地域的城鎮化建設；另一方面是推高樓市的因素有多烈，即剛性需求持續增加、大中城市建設用地日益緊缺、控制樓盤被逐漸消化、全面的經濟復蘇會不會到來。

　　理性分析上述兩方面因素可以得出一個基本判斷：經濟基礎良好的發達的大中型城市的房價，不大可能下降，在這些城市的房市泡沫是相對的；而欠發大地區的二線城市的房價則會有所下降但是幅度不會很大。綜合判定：絕無可能出現樓市泡沫破裂的可能。只是尚無居住房民眾的強烈愿望和期盼，也是少數“專業人士”的盲目忽悠。更重要的是，政府和地產領域的精英群體，無論嘴上怎么說骨子里不希望房產價格大幅滑落。

　　不過要真正解決普通城鄉民眾的住房問題，政府責無旁貸，不要期望居民依賴房價的價格的下跌，歸根結底還得依靠政府的特別保護政策，這是全世界發達國家的經驗。理性而合理的房產政策是：政府設法通過基本的政策和機制，解決廣大普通民眾的最基本的保障居住問題；在此前提下，對于商品房的開發銷售，采取透明、放開的市場化機制，使有富裕階層，通過商品房買賣，以稅收的形式，為保障房開發建設積累資金。

　　那么最近一個時期，為什么看空樓市的聲音越來越強烈了呢？

　　其中，萬科集團董事長王石[微博]，在接受媒體采訪時，王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月針對李嘉誠拋售410億港元內地資產時的表態。王石在微博表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”

　　此外，一向看多樓市的華遠地產董事長任志強[微博]日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房價漲幅將大幅度下滑。“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”任志強說。一些國際機構近期也紛紛預測，2014年中國經濟增速將繼續放緩，受此影響樓市風險將進一步加劇。外資機構對于國內樓市的判斷，通常基于“投資回報率”的指標，也即“租售比”。

　　根據多家機構的統計，當前在一線城市，市場的平均租售比已經超過200:1，遠超國際警戒線，部分區域甚至接近500:1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風險。

　　綜合而言，看空中國樓市者普遍認為今年的形勢錯綜復雜，波詭云譎。原因在于：首先，政策方面，去年中央提出將建立房地產調控長效機制，有預測稱今年上半年有可能推出；社科院副院長李揚則稱，房地產行業問題突出，一直沒有明確房價上漲的具體原因，當前金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。

　　據悉，由于監管部門開始著手對影子銀行、地方債務平臺和房地產業進行金融風險的防范整治，因此春節后的房地產貸款形勢，相比往年明顯趨緊；其次，市場方面，三四線城市房地產出現過剩現象，與大城市房價走勢開始分化。

　　據中國指數研究院[微博]統計，今年1月，全國有37個城市的房價出現環比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前；此外，宏觀經濟方面，今年的經濟形勢并沒有那么樂觀，精英人士對今年中國經濟的悲觀情緒加重。知名學者吳敬璉近日也表示：“中國經濟今年還會非常困難”。

　　(本文作者介紹：香港環球經濟電訊社首席經濟學家、哈佛大學肯尼迪政府學院訪問學者、高級研究員，政府及財團大型投資項目顧問，產業項目風險及可行性評估專家。)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。

（由新浪財經主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經濟的轉型與挑戰。 報名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）