文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 余豐慧

　　從銀行自身效益考慮，房貸已經(jīng)不是過(guò)去的穩(wěn)賺不陪的優(yōu)質(zhì)貸款，甚至成為了雞肋。當(dāng)前，銀行活期存款的低成本資金已經(jīng)難以吸收進(jìn)來(lái),利差僅有1個(gè)多百分點(diǎn)，保本都難。即使松綁限貸，也有可能淪落為取消限購(gòu)對(duì)樓市一樣無(wú)效的結(jié)果。

銀行對(duì)限貸松綁何以反應(yīng)冷談

　　在各地樓市“限購(gòu)令”相繼退出之際，限貸政策松綁的呼聲開始愈演愈烈。近日，傳聞稱只要房貸還清，再申請(qǐng)就可以被認(rèn)定為首套房。但這一傳聞隨即被各大銀行方面辟謠，多數(shù)回應(yīng)為：目前仍按之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定(9月25日 中國(guó)新聞網(wǎng))。

　　前日(23日)，傳出四大行將就房貸政策調(diào)整統(tǒng)一召開發(fā)布會(huì)，社會(huì)各界、各大媒體等都在焦急等待發(fā)布會(huì)內(nèi)容。結(jié)果卻不了了之，令各界大失所望。下午竟然傳出發(fā)布會(huì)取消，房貸政策沒(méi)有最新變動(dòng)消息，仍然按照之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。此前，筆者已經(jīng)撰文詳述了“傳聞中的只要房貸還清，再申請(qǐng)就可以被認(rèn)定為首套房”帶來(lái)的利弊。最主要的一個(gè)弊端是客觀上起到了支持和縱容住房投資投機(jī)需求的作用，與樓市調(diào)控政策的核心“抑制住房投資投機(jī)性需求”相背離。

　　實(shí)際上，目前最熱衷、最迫切、最著急呼吁或者已經(jīng)下文要求放松房貸政策的是地方政府。歸根結(jié)底是房地產(chǎn)低迷、房?jī)r(jià)走低，直接動(dòng)了地方政府土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)GDP三大奶酪。地方政府為了救助樓市已經(jīng)使出了取消限購(gòu)、財(cái)政資金補(bǔ)貼購(gòu)房等怪招。但實(shí)踐證明都不好使，效果都差強(qiáng)人意。正如筆者此前所言，只要卡住貨幣信貸不放松，樓市不走向理性、房?jī)r(jià)不下降都難。房貸政策不放松，地方政府“干著急不出汗”。在這種情況下，地方政府一方面公開在松綁調(diào)控政策中要求松綁限貸政策，但是，房貸政策歸央行[微博]和銀監(jiān)會(huì)管理，銀行不聽地方政府的。這時(shí)，地方政府就施壓中央政府或者直接要求央行和銀監(jiān)會(huì)放松房貸政策。在這種施壓下，不排除央行和銀監(jiān)會(huì)確實(shí)與商業(yè)銀行商議動(dòng)議過(guò)松綁限貸的意見。

　　正如此前筆者撰文所說(shuō)，松綁限貸是一個(gè)非常重要和關(guān)鍵的舉措，其牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須慎重。這可能是雖動(dòng)議過(guò)，結(jié)果卻不了了之的原因。

　　如果房地產(chǎn)政策調(diào)整后，商業(yè)銀行有放貸的積極性嗎？筆者認(rèn)為，從一家一戶按揭貸款微觀風(fēng)險(xiǎn)角度看，貸款保證更加堅(jiān)實(shí)安全了，銀行應(yīng)該有積極性。但是，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，取消限購(gòu)救市效果有限，松綁限貸也未必能夠救市。因?yàn)榇溯喎康禺a(chǎn)低迷、房?jī)r(jià)下行并不是有形之手干預(yù)為之，而是市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用。歸根結(jié)底還是我國(guó)城市房地產(chǎn)多年來(lái)巨大泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民收入和居民收入的承受能力。這種巨大泡沫不是想救就能救的，越救泡沫越大，越救風(fēng)險(xiǎn)越大。在這種情況下，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，在這個(gè)時(shí)候就是差異化房貸政策完全松綁，由銀行自主決定貸與不貸，銀行也心有余悸，不敢盲目貸款。

　　同時(shí)，從銀行自身效益考慮，房貸已經(jīng)不是過(guò)去的穩(wěn)賺不陪的優(yōu)質(zhì)貸款，甚至成為了雞肋。目前，房貸利率在6.5%以下，期限在五年十年二十年甚至三十年。當(dāng)前，銀行活期存款的低成本資金已經(jīng)難以吸收進(jìn)來(lái)。只有依靠發(fā)放理財(cái)產(chǎn)品來(lái)籌集高成本資金，資金成本在5%以上。利差僅有1個(gè)多百分點(diǎn)，保本都難。況且動(dòng)輒幾十年期限，流動(dòng)性非常之差。收益低，流動(dòng)性差，安全性低，如此種類貸款，銀行豈能有主動(dòng)性呢？即使松綁限貸，也有可能淪落為取消限購(gòu)對(duì)樓市一樣無(wú)效的結(jié)果。

　　要說(shuō)調(diào)整的話，也不是沒(méi)有微調(diào)的空間。比如，可以調(diào)整為出售手中唯一住房，還清貸款的，再購(gòu)房的可以視同首套房。以支持由小套房更換為大套房的改善型住房需求。

　　當(dāng)然，目前房貸政策松綁傳言滿天飛，已經(jīng)嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)，不能再這樣繼續(xù)下去了。需要權(quán)威部門立刻出來(lái)澄清或者發(fā)出最為權(quán)威的聲音，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。希望央行和銀監(jiān)會(huì)盡快對(duì)市場(chǎng)傳聞給予回應(yīng)，以穩(wěn)定樓市預(yù)期，促使樓市理性回歸，房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落。既要防止樓市重拾暴漲趨勢(shì)，又要防止其硬著陸。

　　(本文作者介紹：著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家，知名網(wǎng)評(píng)人，著名專欄作家。連續(xù)多年榮獲中國(guó)《十大網(wǎng)評(píng)人》榮譽(yù)稱號(hào)。)

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