文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 余豐慧

　　北京房企罕見首次出現(xiàn)“零首付”促銷活動(dòng)，就開發(fā)商本身來說，這個(gè)策略是非常正確的。任何市場(chǎng)在不景氣時(shí)期，現(xiàn)金為王至關(guān)重要。通過促銷活動(dòng)，加快房屋銷售，加快回款速度，落袋為安是上策。

房地產(chǎn)低迷，銷售成交量下降，購(gòu)買力減弱等情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期。

　　中國(guó)證券報(bào)記者5月19日獲悉，位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”促銷政策，這是繼該項(xiàng)目推出區(qū)域最低價(jià)后，再次大力度推出讓利措施，也是北京首個(gè)“零首付”樓盤(5月20日《中國(guó)證券報(bào)》)。

　　此前，多個(gè)三四線城市的房企自掏腰包為購(gòu)房者墊首付，以期加快周轉(zhuǎn)，提高去化率。這主要是三四線城市一方面庫(kù)存量過大，銷售低迷，成交量急降，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎冷卻，市場(chǎng)觀望情緒濃重，另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈條繃緊，手中流動(dòng)性不足，已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別房企資金鏈條斷裂導(dǎo)致崩盤跑路現(xiàn)象。

　　在這兩方夾擊下，房企去庫(kù)存化迫切，急需通過銷售庫(kù)存來緩解資金壓力。聰明的開發(fā)商就想出了墊付購(gòu)房者首付款的招數(shù)，出現(xiàn)了零首付購(gòu)房促銷活動(dòng)。

　　此前市場(chǎng)普遍認(rèn)為，三四線城市、杭州等庫(kù)存量大的個(gè)別二線城市才會(huì)出現(xiàn)“零首付”的情況。而像北上廣深四個(gè)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的一線城市是不會(huì)發(fā)生的。然而，一線城市之首的北京卻首次驚現(xiàn)“零首付”促銷活動(dòng)。這再次折射出目前房地產(chǎn)的冷卻程度嚴(yán)重于表面觀察到的情況。

　　房地產(chǎn)低迷，銷售成交量下降，購(gòu)買力減弱等情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期。這折射出房地產(chǎn)低迷、房?jī)r(jià)隱現(xiàn)的拐點(diǎn)將是全國(guó)性的，所謂樓市堅(jiān)挺的北上廣深一線城市也不會(huì)幸免。也說明北京市場(chǎng)銷售情況已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

　　折射出市場(chǎng)機(jī)制發(fā)力的這輪樓市調(diào)整歸根結(jié)底是市場(chǎng)規(guī)律在發(fā)揮根本性作用，是非政策性因素導(dǎo)致了這輪房?jī)r(jià)周期性拐點(diǎn)，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。甚至政府那只閑不住的手也無法阻擋，放水貨幣信貸只能使得房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)更大更嚴(yán)重。

　　此前，已經(jīng)有一部分三四線城市松綁了包括限購(gòu)在內(nèi)的調(diào)控政策，但不但沒有起到作用，結(jié)果出現(xiàn)了適得其反的效應(yīng)。南寧打響了松綁限購(gòu)第一槍，而5月的成交量由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。常州是首批放松調(diào)控的城市，4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%。既是央行[微博]召開座談會(huì)督促房貸發(fā)放進(jìn)度，效果也沒有預(yù)想的好。

　　北京房企罕見首次出現(xiàn)“零首付”促銷活動(dòng)，就開發(fā)商本身來說，這個(gè)策略是非常正確的。任何市場(chǎng)在不景氣時(shí)期，現(xiàn)金為王至關(guān)重要。通過促銷活動(dòng)，加快房屋銷售，加快回款速度，落袋為安是上策。

　　不過，北京是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，北京出現(xiàn)“零首付”賣房對(duì)全國(guó)具有較大示范效應(yīng)，全國(guó)其他城市房企將會(huì)紛紛跟進(jìn)。在這種情況下，問題就隨之出現(xiàn)了——違規(guī)和放大風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)在“零首付”促銷基本有兩種情況：一是開發(fā)商墊付首付款，實(shí)際是不要首付款；二是通過其他渠道給客戶籌集首付款，比如：北京“零首付”促銷活動(dòng)“通過該計(jì)劃，購(gòu)房者可以獲取由搜房網(wǎng)提供的金融支持。”

　　到底是開發(fā)商墊付了首付款還是搜房網(wǎng)提供了首付款？如果是搜房網(wǎng)提供了首付款，那也是還本付息的金融性質(zhì)。也就是說所有購(gòu)房款都是債務(wù)性質(zhì)的。那么，風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來。這就不能不使我們想起美國(guó)次貸危機(jī)危爆發(fā)的根本原因。

　　美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根本原因與購(gòu)房者“零首付”不無關(guān)系。購(gòu)房者所有購(gòu)房款都是金融機(jī)構(gòu)貸款支持的，購(gòu)房者不用付一毛錢就可以獲得一套住房或者一棟別墅。一些金融機(jī)構(gòu)甚至將大街上沒有任何收入的流浪漢拉來購(gòu)房給其放貸。

　　當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)也不傻，金融機(jī)構(gòu)如此這樣做的原因是，認(rèn)為美國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲下去。既是沒有首付、購(gòu)房者沒有收入，那么，只要房?jī)r(jià)上漲，將購(gòu)房者趕出去收回房屋拍賣后也照樣收回本息。但沒有預(yù)料到的是，美國(guó)房?jī)r(jià)在2007年初開始下降了，隨之引爆了次貸危機(jī)，進(jìn)而引爆全球金融危機(jī)。

　　與美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期不同的是，當(dāng)前，中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)正在走低，房地產(chǎn)正在進(jìn)入冰凍低迷期，在這個(gè)時(shí)候一些房企竟然開展“零首付”促銷活動(dòng)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比美國(guó)次貸危機(jī)還要大。

　　開發(fā)商推出“零首付”促銷活動(dòng)是否違背現(xiàn)有調(diào)控政策，需要央行等部門仔細(xì)研究甄別。如果是開發(fā)商墊付首付款或者類似搜房網(wǎng)提供首付款，商業(yè)銀行是否敢于給購(gòu)房者貸款值得商榷。之所以要求購(gòu)房者必須首付一定比例，主要是衡量購(gòu)房者購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，讓購(gòu)房者自己承擔(dān)一部分房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)，減輕金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款也具有擔(dān)保性質(zhì)。如果購(gòu)房者全部房款都是負(fù)債性質(zhì)的，那對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說顯然風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

　　總之，對(duì)于“零首付”促銷活動(dòng)放大金融風(fēng)險(xiǎn)情況絕不能漠視。

　　(本文作者介紹：著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家，知名網(wǎng)評(píng)人，著名專欄作家。連續(xù)多年榮獲中國(guó)《十大網(wǎng)評(píng)人》榮譽(yù)稱號(hào)。)

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