文/新浪財經專欄作家 余豐慧

　　從國際國內多重因素分析，中國內地房價都沒有任何再上漲的理由，房價掉頭向下應該是大概率事件。應該引起投資者密切關注的是，今年以來的大多數城市樓市成交量異常低迷，一些城市開始降價，以及一些銀行從嚴方向調整房地產政策，都是自動自發的，都是基于對市場走勢的預判，都是市場化因素起主要作用的。

眼花繚亂的樓市究竟何去何從

　　一直都備受關注的樓市、房價，這幾天最熱鬧、最鬧騰。前天傳言杭州打響春節后房價下調第一槍，后來頭銜為全國房地產經理人聯盟副主席的余英發微博說他親自打電話詢問了樓盤經理，說絕對沒有這回事。接著有傳言興業銀行全面停止房地產貸款，多家銀行也開始跟進。最后又說興業銀行此次業務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資，并非全面停止房地產貸款。其他一些銀行出來澄清說，并非全面停止，而是暫時性整理修正。并聲稱這是正常的經營行為。

　　面對煙花繚亂、滿天飛的消息，市場和市民亟待撥開烏云見晴天，澄清謠言覓真相。對此，經濟參考報記者實地跟進調查，進行了權威真實最新的報道。2月24日該報報道說，繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元，給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后，江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列，單價直降5000元。

　　與此同時，杭州方面，距離德信北海公園宣布降價不到24個小時，其不遠處的天鴻香榭里也率先跟進，并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。 隨后，杭州地產界人士稱，在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價消息之后，杭州已有不少開發商已經開會商討應對事宜。其中，協安紫郡和藍郡兩項目雙雙推出“限量特惠一口價”優惠措施。

　　有專家證實杭州確有樓盤降價幅度為約20%。至此，杭州樓盤打響春節后中國降低第一槍得到了證實。否認降價，把降價說成是謠言的謠言，已經被真相揭穿。

　　從此窺視出，房地產既得利益者拼命維護高房價，不惜使出歪曲事實真相、胡說八道、胡言亂語的丑惡嘴臉。這些既得利益者的全部理論只有一個字——漲！他們的所有能耐只有兩個字——忽悠！當然，這種忽悠往往能夠得逞，但卻是一時的，而不會是長久的。今天他們的忽悠就遇到了前所未有的挑戰，狐貍尾巴將要露出來了。

　　無論如何否定和回應，興業銀行停貸是事實，并不是空穴來風，所有銀行收緊房地產開發貸和個人按揭貸款也是不容否認的事實。從本質上來說，商業銀行發放房地產貸款的內生動力已經蕩然無存。從經營角度看，不只是首套房貸款，包括所有個人住房貸款，按照現行基準利率，銀行根本不賺錢甚至賠本，哪來的房貸積極性？

　　況且，房地產貸款的市場風險已經越來越大，加上銀行受到互聯網金融的沖擊，賴以放貸的穩定性資金來源的存款等面臨空前危機，一輪又一輪的流動性危機，銀行豈能將資金投放到動輒十年甚至二十、三十年的流動性最差的按揭貸款上呢？因此，銀行收緊房地產貸款只是開始，未來將會越來越緊，全面停止房地產貸款的可能性非常之大。

　　中國房地產風險已經到了最危險的時刻。中國房地產泡沫的嚴重程度可以簡單用兩個指標來說明，一是截至2012年底，全國存量住房約179億平方米，合計總市值約100萬億元；如果算上農村房產、小產權房和城市商用房產，總值約200萬億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國2005年房地產泡沫達到歷史最高點172%的21.4個百分點和216個百分點。中國的國民產出根本支撐不了如此龐大的房地產價值。二是房價收入比已經高達百分之十幾甚至二三十之高，高出美國5-20個百分點。

　　中國房地產瘋狂野蠻發展主要是依靠高負債、貨幣高投放支撐的，一旦泡沫被刺破其破壞性是空前的。截止2013年底，房地產貸款余額達到14.61萬億元，新增房地產貸款2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28.1%。2013年近三成貸款投向房地產領域。加上信托等影子銀行資金大舉進入到房地產領域，帶有金融屬性的負債性貨幣信貸資金占到房地產總投資的50%以上是一個保守估計。

　　未來隨著美國量化寬松政策的堅定退出，刺破中國內地樓市泡沫的可能性非常之大。在1月份已經縮減100億美元后，2月份再次縮減100億美元，2月份減少購買200億美元。這使得過去流入新興市場的資本資金大幅度撤離，造成新興市場體國家較大幅度的貨幣貶值波動。筆者就曾經預言，人民幣只是短暫看來不受影響，最終不可能獨善其身。

　　從2月19日開始人民幣已經連續四日大幅度貶值看，不幸被筆者言中。如果繼續延續貶值走勢，很快國際資本就會較大幅度撤離中國內地，這將不排除刺破中國的樓市泡沫。香港樓市泡沫正在破滅的消息已經密集傳來。

　　從國際國內多重因素分析，中國內地房價都沒有任何再上漲的理由，房價掉頭向下應該是大概率事件。應該引起投資者密切關注的是，今年以來的大多數城市樓市成交量異常低迷，一些城市開始降價，以及一些銀行從嚴方向調整房地產政策，都是自動自發的，都是基于對市場走勢的預判，都是市場化因素起主要作用的。政府并沒有再加碼調控政策。這就預示著，市場本身已經不能承受高房價之重，市場機制主導的供求雙方開始變化，市場發出了房價調整下降的“吼聲”。這比行政手段更加有效，更加可怕。

　　聰明的李嘉誠去年就開始撤出香港和大陸地產物業；曾經預測房價要漲到80萬元一平方米的董藩教授，日前在其微博竟然開始五折(按照2009年購買原價)賣房；就連任志強[微博]也一改口風認為，房地產風險已經很大，房價漲幅將會下降。

　　因此，一旦杭州降價的星星之火開始燎原，那么，根據中國買漲不買跌的傳統心理預期，房價出現較大幅度下降的可能性極大，甚至崩盤都是有可能的。

　　投資者、銀行包括自住型購房者都要擦亮眼睛，要小心謹慎了，不能再被忽悠了。

　　(本文作者介紹：著名財經金融評論家，知名網評人，著名專欄作家。連續多年榮獲中國《十大網評人》榮譽稱號。)

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