來源：國際金融報(bào)

　　“銀行房貸業(yè)務(wù)對(duì)中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示。

　　近日，上海、江蘇、山東等地發(fā)文“叫停”房貸返點(diǎn)，重點(diǎn)整治銀行與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)及相關(guān)個(gè)人間存在的“返傭”亂象。

　　《國際金融報(bào)》記者采訪了解到，上海已有銀行進(jìn)入存量房貸業(yè)務(wù)清算階段。

　　時(shí)隔多年，為何房貸返點(diǎn)又“抬頭”？有專家指出，核心或在于銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的獲客渠道不足，建議銀行多下功夫提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理能力，還需重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源。

　　多地“叫停”房貸返點(diǎn)

　　按房貸比例返現(xiàn)、送金條……作為房產(chǎn)交易中“隱秘的角落”，個(gè)人房貸“返點(diǎn)”亂象近日被多地監(jiān)管提上整改日程。

　　《國際金融報(bào)》記者從業(yè)內(nèi)了解到，日前，上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海銀行業(yè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律的通知》，要求自2024年8月16日起新網(wǎng)簽的個(gè)人住房貸款，各會(huì)員單位不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)等任何商業(yè)性個(gè)人住房貸款的第三方機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、個(gè)人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益。

　　同時(shí)，要求各會(huì)員單位立即停止已有的任何形式的“返點(diǎn)”或“變相返點(diǎn)”行為，及時(shí)清理、取消、終止執(zhí)行已簽訂的費(fèi)用返點(diǎn)協(xié)議及類似協(xié)議。存量業(yè)務(wù)則須自通知下發(fā)后一周（7個(gè)自然日）內(nèi)整改完成。

　　所謂房貸“返點(diǎn)”，一般是由銀行與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“公對(duì)公”地簽訂合作協(xié)議，按照貸款金額以一定比例給中介返傭金作為推廣激勵(lì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露的信息，今年上半年，上海地區(qū)房貸“返點(diǎn)”比例可高達(dá)1%。

　　此外，以“房貸返點(diǎn)”為關(guān)鍵詞在社交平臺(tái)上搜索，傳授消費(fèi)者繞過中介直接與銀行簽約拿返點(diǎn)的帖子也不在少數(shù)。有網(wǎng)友反映，今年6月辦理二手房商業(yè)貸款時(shí)，在某股份行折現(xiàn)5克金條。

　　值得關(guān)注的是，房貸“返點(diǎn)”亂象引發(fā)了多地重視。記者注意到，山東?江蘇兩省銀行業(yè)協(xié)會(huì)曾發(fā)布相關(guān)通知，重點(diǎn)整治銀行與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)及相關(guān)個(gè)人間存在的“返傭”亂象。7月30日，南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布倡議，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格規(guī)范與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合作行為，不得以任何形式向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取傭金或權(quán)益。

　　“存量業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入最后付款結(jié)賬階段了。”問及整改進(jìn)度，上海一位銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　雖然上海銀行業(yè)加強(qiáng)機(jī)構(gòu)自律、明令“叫停”房貸返點(diǎn)，但私下交易的現(xiàn)象卻未被根治。據(jù)該人士透露，房貸返點(diǎn)“叫停”后，公對(duì)公的返點(diǎn)已然銷聲匿跡，但私下交易依然存在，市面行情從千分之二到千分之四不等。

　　銀行獲客渠道不足是關(guān)鍵

　　早在2010年，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)就已印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識(shí)的通知》，直指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為爭取房貸業(yè)務(wù)資源向房貸中介支付高“返點(diǎn)”費(fèi)用，引發(fā)銀行間惡性競爭的問題。

　　時(shí)隔多年，為何房貸返點(diǎn)亂象再次“抬頭”？

　　業(yè)內(nèi)人士最直觀感受到的是信息差的裹挾。“銀行房貸業(yè)務(wù)對(duì)中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”該人士表示，“中介機(jī)構(gòu)掌握了最前端的信息資源，而銀行客源幾乎都來自于此。此前有客戶經(jīng)理為與中介搞好關(guān)系、獲取第一手資源，甚至協(xié)助中介拍攝賣房的素材。”

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對(duì)于銀行來說，新房貸款業(yè)務(wù)拓展的方向非常清晰，可以直接與開發(fā)商合作，二手房市場則不同，房產(chǎn)中介掌握了大量信息資源。當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代以后，房貸市場規(guī)模不再大量增長，銀行為了爭奪存量資源就會(huì)進(jìn)行非理性內(nèi)卷。

　　在李宇嘉看來，這種無序的惡性競爭最后將給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。一方面增加了銀行的業(yè)務(wù)成本，另一方面也可能導(dǎo)致貸款審查標(biāo)準(zhǔn)的放松，如銀行可能在貸款人沒有達(dá)到實(shí)際償付能力的情況下發(fā)放貸款，不利于銀行的內(nèi)控管理。此外，“公對(duì)公”返點(diǎn)帶來惡性競爭，會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場的金融秩序。

　　“當(dāng)銀行的對(duì)公信貸面臨經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，工作重心會(huì)轉(zhuǎn)向具有非周期特性的個(gè)人業(yè)務(wù)。其中，個(gè)人住房按揭貸款成為銀行營銷的重點(diǎn)，不少銀行會(huì)采取重任務(wù)重激勵(lì)的策略。”上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院副教授李楠分析指出。

　　“過去銀行主要通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款獲得后續(xù)的個(gè)人住房按揭，目前房地產(chǎn)市場形勢(shì)下，大多數(shù)銀行‘一刀切’式地停止了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，于是只能直接向市場營銷個(gè)人住房貸款。”李楠進(jìn)一步分析道，“然而，銀行直接向市場營銷的能力是不足的。在數(shù)字化轉(zhuǎn)型大趨勢(shì)下，許多銀行沒有形成科學(xué)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型理念，只是簡單加大科技投入，更加依賴線上獲客，同時(shí)大幅度裁減網(wǎng)點(diǎn)，使得面對(duì)面展開零售推廣的能力大幅下降，于是只能依賴房產(chǎn)中介，靠返點(diǎn)獲取客戶，而且越卷越高。”

　　李楠指出，銀行給房產(chǎn)中介返點(diǎn)的核心原因在于銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的獲客渠道不足，僅僅禁止銀行機(jī)構(gòu)返點(diǎn)難免“治標(biāo)不治本”。

　　“想要真正解決這一問題，各家銀行需要下功夫提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理能力，不能簡單粗暴地停止所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)，也需要各家銀行重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源，同時(shí)也需要監(jiān)管當(dāng)局制定激勵(lì)和考核機(jī)制時(shí)，從問題產(chǎn)生的源頭出發(fā)。”李楠最后建議道。

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