摘    要

　　當(dāng)前，全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%

　　文|唐郡

　　編輯|張威

　　“房貸利率從4.25%降到2.85%，月供從3300元降到了2800元?！?/p>

　　近日，鄭州小伙周民辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，房貸利率和月供均出現(xiàn)大幅下降。

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款。2024年二季度，鄭州住房公積金管理中心宣布開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，允許符合條件的家庭申請(qǐng)辦理。

　　鄭州開(kāi)展該業(yè)務(wù)的背景之一是新、舊房貸利差幅度持續(xù)擴(kuò)大。5月17日，中國(guó)人民銀行（下稱“央行”）宣布取消全國(guó)房貸利率下限，各城市相繼取消或大幅下調(diào)房貸利率下限。

　　以鄭州為例，當(dāng)?shù)匾讶∠滋缀投咨虡I(yè)性住房貸款利率下限，目前首套房貸主流執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-60BP ，即3.25%。而2022年5月之前的首套房貸利率為L(zhǎng)PR+5BP，疊加LPR下調(diào)存在滯后效應(yīng)，鄭州存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利差高達(dá)100BP。

　　“商轉(zhuǎn)公”后，此前利率較高的存量房貸就能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款，節(jié)省家庭利息開(kāi)支。當(dāng)前，全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。

　　除了鄭州，深圳、蘇州、福州、廈門(mén)、臺(tái)州、許昌等多個(gè)城市也宣布開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個(gè)。

　　《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

　　其中，杭州、南京、廣州等多個(gè)城市在回復(fù)居民問(wèn)詢時(shí)表示，當(dāng)?shù)毓e金使用率較高，甚至存在資金缺口，暫時(shí)不具備開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的能力。

　　由此，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

　　“商轉(zhuǎn)公”需要滿足的條件

　　從已經(jīng)開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)城市的執(zhí)行情況來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)人需要符合一些條件，適用范圍有一定限制。

　　以鄭州為例，辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需滿足房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，商業(yè)貸款銀行同意提前結(jié)清商業(yè)貸款，房屋所有權(quán)人或共有權(quán)人連續(xù)、正常繳存公積金達(dá)六個(gè)月等要求。

　　此外，鄭州明確，組合貸款中的商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)為公積金貸款，商業(yè)貸款暫不能轉(zhuǎn)為公積金貸款與商業(yè)貸款的組合貸款。

　　從辦理流程來(lái)看，鄭州提供了兩種方式，一種是先還再貸，這意味著申請(qǐng)人需要自籌資金先結(jié)清商業(yè)住房貸款；另一種是公積金直還，但需要商業(yè)銀行配合。據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，目前并非所有商業(yè)銀行都支持公積金直還。

　　“總的來(lái)看，‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本，尤其是在當(dāng)前存量房貸利率再次下調(diào)的呼聲下，通過(guò)‘商轉(zhuǎn)公’減輕購(gòu)房者還貸壓力?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，各地開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需要滿足一些基本條件，比如公積金的個(gè)貸率不會(huì)太高，公積金資金比較寬裕。

　　事實(shí)上，2023年以來(lái)，各地居民要求開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止，但有部分城市明確表示暫不開(kāi)展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

　　今年7月20日，南京住房公積金管理中心回應(yīng)稱，南京公積金資金使用率仍在高位運(yùn)行（100%以上），所以南京目前不具備探索開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條件。

　　近幾年，南京職工使用公積金用于購(gòu)房消費(fèi)需求較為旺盛，公積金提取率較高（80%左右），且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張。為緩解放貸資金緊張狀況，南京住房公積金管理中心分別于2015年、2020年兩次開(kāi)辦“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于部分城市出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，南京住房公積金管理中心表示，“部分城市因貸款發(fā)放量下降，導(dǎo)致公積金使用率偏低，為提高公積金使用率探索開(kāi)展了‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)，并設(shè)置了‘首貸首套’，或者貸款住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶在一定期限內(nèi)（如兩年）等限制性條件。目前國(guó)家主管部門(mén)沒(méi)有制定并明確開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的政策依據(jù)和條件，屬于部分城市依據(jù)本市公積金歸集使用情況，開(kāi)展的探索性業(yè)務(wù)，并非國(guó)家政策規(guī)定的法定業(yè)務(wù)?！?/p>

　　此外，北京、上海、廣州、杭州、西安、成都等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未推出“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，且多個(gè)城市在回復(fù)居民問(wèn)詢時(shí)亦表示，主要原因是公積金資金使用率較高，甚至存在較大資金缺口，暫不具備開(kāi)展此類業(yè)務(wù)能力。

　　在一線城市中，只有深圳開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

　　對(duì)此，今年5月，廣州住房公積金管理中心在回復(fù)居民問(wèn)詢時(shí)表示，“目前國(guó)內(nèi)開(kāi)展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。深圳的開(kāi)展具有其特殊性，深圳公積金貸款起步晚，沉淀資金較多，享受過(guò)公積金貸款的繳存人較少，其業(yè)務(wù)的開(kāi)展具備條件?！?/p>

　　存量房貸利率會(huì)否下調(diào)

　　多地開(kāi)辦房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大。

　　據(jù)野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測(cè)算，對(duì)于2015年-2022年期間30萬(wàn)億左右的存量房貸，存量房貸利率估計(jì)平均在5.2%左右。存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后，估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房貸利率為3.95%，估計(jì)二季度末，新增房貸利率（包括首套+二套）3.5%左右。所以，估計(jì)目前存量房貸利率比新增房貸利率高100BP。

　　以北京為例，截至8月20日，北京最新首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房貸利率為4.75%，新舊首套房貸利差達(dá)135BP。并且，當(dāng)前北京二套房貸利率低至3.6%（LPR-25BP），與存量首套房貸利差達(dá)115BP。

　　面對(duì)新舊房貸利率落差，不少存量房貸借款人選擇提前還貸。

　　近段時(shí)間以來(lái)，“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)的持續(xù)熱詞，在利率相對(duì)高點(diǎn)買(mǎi)房的借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也討論降低存量房貸利率的其他方式，他們將這一系列行動(dòng)稱為“自救”。

　　在這些借款人中，有人選擇一次性大額償還，也有人采取少量多次的方式慢慢還款。為了提前還貸，有人節(jié)衣縮食，有人清空理財(cái)，也有人鋌而走險(xiǎn)，申請(qǐng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸。

　　發(fā)力“自救”的同時(shí)，存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調(diào)存量房貸利率。

　　在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有用戶給央行相關(guān)負(fù)責(zé)人留言稱，首套房貸利率已大幅下調(diào)，建議跟進(jìn)調(diào)整存量房貸利率。

　　近日，社科院金融研究所副所長(zhǎng)張明撰文稱，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，建議央行引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率?！半S著房?jī)r(jià)下跌，以及市場(chǎng)利率持續(xù)下行，存量房貸利率已處于相對(duì)高位，這可能影響新剛需入場(chǎng)，也會(huì)影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定?！睆埫鲗?duì)《財(cái)經(jīng)》表示。

　　在張明看來(lái)，近期居民提前還貸一個(gè)很重要的原因是，存量房貸利率顯著高于新增貸款利率。如果存量房貸利率能夠顯著下調(diào)，在一定程度上能夠減少提前還貸現(xiàn)象。

　　陸挺亦建議，適度降息，提升內(nèi)需，尤其是要降低存量按揭貸款利率。

　　不過(guò)，也有專業(yè)人士持不同觀點(diǎn)。招聯(lián)首席研究員董希淼是較早呼吁2023年存量房貸利率下調(diào)的專業(yè)人士之一，但對(duì)于再次集中下調(diào)存量房貸利率的提議，他明確表示不建議也不主張。

　　“利率是資金的價(jià)格，不同時(shí)期資金價(jià)格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時(shí)期房?jī)r(jià)不同是一個(gè)道理?！倍ｍ捣Q，當(dāng)前存量首套房貸利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時(shí)的城市房貸利率下限，再次下調(diào)有失公平。

　　“集中下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出，從而更好支持消費(fèi)和投資，但從去年的情況來(lái)看，居民部門(mén)消費(fèi)、投資沒(méi)有起色，提前還貸也沒(méi)有明顯減少，效果并不顯著?！倍ｍ嫡J(rèn)為，再次集中下調(diào)存量房貸利率意義或許不大。

　?。☉?yīng)受訪者要求，文中周民為化名；作者為《財(cái)經(jīng)》記者）

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