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一如外界所料，貝殼找房的上市平臺選擇了條件更為寬松的紐交所。北京時間7月24日晚間，貝殼找房正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書，擬在紐交所上市，股票代碼“BEKE”，高盛、摩根士丹利、華興資本等為貝殼找房IPO的聯席主承銷商。為何選擇此時IPO？如何面對內外更為復雜的環境？貝殼找房的核心故事在哪里？同日披露的招股說明書一一解開。

圖片來源：視覺中國

01

增長空間如何？

招股書顯示，2018年貝殼找房GTV實現1.153萬億元人民幣，2019年提高至2.128萬億元人民幣，同比增長84.5%。以GTV計算，貝殼找房算得上是中國最大的房產交易和服務平臺，其三大主營業務為存量房交易、新房交易和其他新興業務。

財務數據方面，貝殼找房的營收主要來自房屋交易和服務的手續費和傭金。2018年貝殼找房實現營業收入286億元人民幣，2019年則同比增長60.6%至460億元人民幣。其中，2019年的二手房交易收入為245.7億元人民幣，新房交易收入202.7億元人民幣。然而受疫情影響，今年一季度貝殼找房的營業收入下滑12.7%至71億元人民幣。

2018年4月，貝殼找房在鏈家的基礎上誕生，定位于技術驅動的品質居住服務平臺。同年11月，時任貝殼大中華南區COO張海明公開透露，“未來貝殼找房將是上市主體，而非鏈家，鏈家只是貝殼找房的一部分。”貝殼找房上市的主體地位被確立。

背靠鏈家的龐大用戶基礎，貝殼找房雖然年齡尚輕，但卻備受資本青睞。天眼查顯示，2020年3月貝殼宣布啟動D輪融資，D輪融資由戰略投資方騰訊領投8億美元，高瓴資本、源碼投資、碧桂園創投、新天域投資、華興資本、海峽資本等均是其投資方，融資后估值超100億美元。

同年11月，貝殼又完成了D+輪融資，總融資金額超24億美元，融資方包括軟銀愿景基金、高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本等“大咖”。貝殼估值也上升至140億美元。

值得注意的是，在貝殼積極進行外部“輸血”的同時，鏈家的資本結構也發生了變化，原投資方在鏈家的股份通過協議鏡像平移到了貝殼找房。彼時，北京鏈家房地產經紀公司發生了注冊資本、投資人和管理層變化，有22家投資人從鏈家撤出投資，投資方由37個變為15個。企業類型也由有限責任公司（外商投資企業與內資合資）變更為有限責任公司（自然人投資或控股）。這一鏡像平移動作，也再次確立了貝殼找房上市平臺的主體地位。

招股書顯示，此次上市的主體為貝殼找房，除平臺公司貝殼找房外，還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業務。

02

為何不推遲進程？

如今貝殼找房終于邁出了IPO這一步，也讓之前的種種上市“傳聞”塵埃落定。地產分析師嚴躍進看來，目前節點并不是一個赴美上市的好時機，受中概股“爆雷”影響，貝殼找房此次IPO要承擔“寒風”的壓力。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則表示，雖然目前對于貝殼找房來說上市時機并非最佳，但卻不得不邁出這一步。

對于選擇此時啟動上市，貝殼找房董事長左暉也首次予以回應：“提交這份招股說明書的同時，新冠疫情還在全球發展。為什么還是按原計劃啟動IPO進程而不是推遲一段時間？某種程度上也反映了我們這個團隊的特質：我們尋求對內歸因，盡量降低環境的干擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決于公司的價值而非其他。”

在今年成立兩周年的發布會上，貝殼找房公開披露，兩年時間已進駐全國110個城市，入駐合作新經紀品牌超過250個，連接經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。與此同時，貝殼找房也向外界公開了自己的“野心”，未來還將要連接100萬服務者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區服務等需求。

舉例來說，貝殼找房公開宣布將進入家裝行業，推出全新家居服務“被窩”家裝平臺。“被窩家裝，對我們而言既是房地產交易服務后的自然延伸，也是我們新家裝在北京市場的一個嘗試。”貝殼找房CEO彭永東曾在發布會上表示，這一賽道也屬于非常大、有非常多改進的空間，對貝殼找房來說，這也屬于先慢后快、先難后易的事業。

在招股書中，貝殼找房也表達了對平臺未來發展的看好，其表示，根據中投公司報告，按GTV和2019年現房和新房銷售、以及房屋租賃的成交量計算，中國擁有全球最大的住房市場，在經歷了一段明顯增長期后，市場有望進入平穩增長時代。中投公司的報告還顯示，現房交易市場將變得更加重要，年復合增長率將達到12.4%，從2019年的8.4萬億元人民幣增長到2024年的15.1萬億元人民幣。

除此之外，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣，經紀服務的滲透率將從2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

謝逸楓稱，“好故事”自然備受資本市場青睞，一旦貝殼找房上市成功，在融資渠道、傭金提升方面都可以起到促進作用。

03

顛覆者的故事怎么講？

梳理發展脈絡，貝殼找房似乎從一出生便扮演者改造者的角色。

左暉對于這一點絲毫不避諱，在他看來隨著信息技術的發展，互聯網和大數據的滲透，讓自己所在的這個行業有機會建立更復雜且更高效的，經紀人之間的合作網絡ACN（Agent Cooperation Network），“我們可以通過定義經紀人自身的特點，以及與作業區域和能力的匹配和線下的物理社區的屬性之間的關系，設立更多的業務角色。使得在一個服務上多個經紀人共同高效合作成為可能，我們往往會在一筆交易中（單）實現5個以上的角色共同參與（邊）。”

不同于外界普遍認定的“分羹無食”，左暉更愿意相信，這給了經紀人實現了大量參與交易的機會并得以在行業中沉淀下來，能夠真正的長期服務社區，獲得更多的機會。

但一個重要的問題隨之而來；ACN相信什么？或者如何確保“協同”而非“拆臺”？對此，左暉給出的ACN的底層規則是需要強大的平臺保證，只有建立經紀人與經紀人之間、經紀人與平臺之間的信任，才能建立與消費者之間的信任。

“我們相信高度協作會提升每一位參與者的帶寬。而協作本身使得經紀人與經紀人之間的零和博弈變成win-win的共生關系，從而使得為消費者提供優質服務成為可能；我們相信優質的服務必將帶來消費者的正反饋，同時又會激勵服務者提供更好的服務，一個基于品質的正循環一旦建立將無比強大。”左暉如此向即將面對的資本市場推介自己背后的這個企業。

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