一家中型房企內(nèi)部員工透露，在市場不太景氣的時候，公司經(jīng)常都是號召員工先上，出較小一部分的意向金，鎖定房源。等幾個月后，樓盤炒熱了，再退掉或者轉(zhuǎn)讓給別人。

　　調(diào)查 | 你看到的樓市可能不是真樓市

　　來源：國是直通車

2020年2月20日，江蘇省淮安市水渡口商務(wù)區(qū)新建的房地產(chǎn)建筑。中新社發(fā) 周長國 攝

　　一邊是線下售樓處關(guān)閉，交易幾近停擺；另一邊卻是開發(fā)商曝出依然堅挺的銷售數(shù)據(jù)。一邊是挖空心思打折促銷，另一邊卻在各個城市高價“搶地”。

　　近段時間以來，市場上不斷傳出各種不同甚至相互矛盾的信號，樓市讓人越來越看不懂了。

　　當(dāng)前中國樓市的真實情況到底如何？開發(fā)商究竟缺不缺錢？疫情之后是不是買房的好時機(jī)？國是直通車近日咨詢了一些機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士。

　　“注水”的銷售數(shù)據(jù)

　　有沒有人注意到，現(xiàn)在房企線上訂房的門檻越來越低，從5000元到2000元、1000元，甚至近期1元、10元都可以訂房。

　　認(rèn)籌門檻降低的結(jié)果是可以以較低的代價實現(xiàn)認(rèn)購，再疊加一個無理由退房政策，房子這么貴的東西也完全可以“買著玩”。至于后續(xù)這些認(rèn)購有多少真正轉(zhuǎn)化為銷售額，就只有企業(yè)自己知道了。而且，不少房企的做法是讓內(nèi)部員工先行認(rèn)購，過段時間再退掉，或者轉(zhuǎn)讓出去，并沒有真正把房子“賣出去”。

　　一家中型房企內(nèi)部員工透露，在市場不太景氣的時候，公司經(jīng)常都是號召員工先上，出較小一部分的意向金，鎖定房源。等幾個月后，樓盤炒熱了，再退掉或者轉(zhuǎn)讓給別人。有的時候為了銷售數(shù)字好看也會由員工先行簽下銷售合同，繳納首付款，這一部分就會被直接計入房企的銷售業(yè)績當(dāng)中。如果員工錢不夠，由企業(yè)提供貸款，并相應(yīng)給予利息補(bǔ)償，后續(xù)再退房退款。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況其實在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部很常見，因為還沒有網(wǎng)簽，也不需要繳納稅費(fèi)，一些企業(yè)將之作為“員工福利”，有的房企則是發(fā)動全員營銷，主要目的就是為了讓銷售業(yè)績“更好看”。

　　早在去年，就有融創(chuàng)、綠地、恒大等房企被曝出號召“員工買房”以沖刺業(yè)績的情況。

　　3月1日，恒大表示，在全面實施“網(wǎng)上賣房”后，恒大2月份網(wǎng)上累計認(rèn)購9.9萬套，房屋總價值1026.7億元。3月份，還將降低認(rèn)購門檻，客戶交納2000元即可網(wǎng)上認(rèn)購一套房。

　　根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國恒大2月“逆勢”實現(xiàn)全口徑銷售額470億元，同比大漲118%。

　　為什么要費(fèi)盡周折來“做大”數(shù)據(jù)？原因很簡單，為了錢。品牌房企多數(shù)是上市公司，規(guī)模和業(yè)績直接影響股價和評級，這又與后續(xù)能否獲得融資息息相關(guān)，這才是房企真正的“命脈”。

　　恒大的網(wǎng)上認(rèn)購有多少會轉(zhuǎn)化為真實銷售，我們不得而知，但最近各個機(jī)構(gòu)對恒大股票多數(shù)維持“買入”評級。營銷已經(jīng)成功了一大半。

　　撇開這些干擾項，分析人士認(rèn)為，2020年2月份，房企的銷售額可能是歷史上“最水”的一次。考慮到1月末的春節(jié)因素和2月份防疫需要而關(guān)閉的售樓處，其實多數(shù)房企有整整20天處于“零銷售”狀態(tài)，這可能會讓其真實銷售額下跌幅度達(dá)到八成。

　　開發(fā)商究竟缺不缺錢？

　　銷售下滑這么多，房企究竟缺不缺錢？

　　資金壓力是有的，但是多數(shù)大型房企并沒有想象中缺錢。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，其實銷售回款在房企整體的資金鏈條當(dāng)中所占比例并不算太高。加之，銷售回款有一定滯后性，并沒有那么快對房企的資金鏈形成極大壓力。

　　證據(jù)一是許多房企仍然土地市場上積極拿地。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，盡管受到疫情影響，許多城市推遲了土拍，但1-2月全國50個城市“賣地”收入5180億元，同比仍有小幅上漲。

　　不少房企表現(xiàn)突出。2月份，有18家房企權(quán)益拿地額超過20億元，其中綠城中國權(quán)益拿地額超過200億元，而華潤置地、中交地產(chǎn)、首開股份、旭輝集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、中駿集團(tuán)權(quán)益拿地額均超過50億元。

　　這些企業(yè)大多是央企國企，融資成本較低，并不缺錢。

　　證據(jù)二是今年前2月，房企各渠道融資井噴，一定程度上緩解了資金壓力。

　　現(xiàn)階段，許多企業(yè)真正的資金壓力來自于到期債務(wù)，而今年1月份以來，許多房企大量發(fā)行海外債，已經(jīng)一定程度上緩解了這種資金饑渴。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為2713.4億元。其中，1-2月份海外債融資1540.9億元，同比增長3.9%。

　　當(dāng)然，房企陣營分化很大，也有一些房企的確面臨較大的資金壓力，這些企業(yè)往往正在積極發(fā)債，同時減少拿地等大筆投資。

　　據(jù)高力國際日前一份針對112家房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研，多數(shù)房企選擇推遲，但沒有一家房企取消原計劃今年推動的重要項目。招聘方面，確定會有縮減名額以及裁員的房企僅占4%。多數(shù)企業(yè)并沒有到十分困難的時候。

　　疫情過后，房價還會跌嗎？

　　既然房企沒那么缺錢，還會繼續(xù)打折嗎？房價會跌嗎？

　　還是同樣的回答，這取決于疫情控制情況以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化程度。

　　目前，各大房企雖然線上賣房打折聲勢浩大，但真正的房價優(yōu)惠力度并不大。

　　值得注意的是，市場“熱起來”的速度超過了預(yù)期。一位房企區(qū)域負(fù)責(zé)人對記者表示，其所負(fù)責(zé)的售樓處重新開放之后，到訪量很大。上周末的客戶到訪量已經(jīng)超過了去年最高峰，特別是別墅類產(chǎn)品很受市場關(guān)注。這可能是疫情以及隔離防控帶來的購房者心態(tài)變化，改善性或者高端的產(chǎn)品變得很受歡迎。

　　去年年底時，不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回調(diào)，購房者觀望情緒明顯。但近期，隨著國內(nèi)疫情防控形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，各地政策支持力度加大，這種情緒正在逐漸消退。

責(zé)任編輯：陳永樂