樓市打新生變！深圳又有大動作，10年無房加40分，剛需福音來了！20個片區二手房價格下跌

　　深圳新房也開始實行積分制了。

　　3月2日，深圳兩個樓盤縉山府和華潤萬象華府同時發布銷售方案。與之前不同的是，購房者搖號入圍規則發生了重大變化——從過去的簡單劃分為有房和無房，并單純比拼社保繳納月份，變成如今按照購房者名下無房時長、戶籍、社保、子女四個因素綜合評定積分。換言之，臨時轉讓名下房子的社保巨子將不再具有碾壓優勢，改善置換的購房者更難參與打新，同時深戶無房家庭或會成為樓市打新的核心力量。

　　與此同時，深圳中原研究中心的一份報告顯示，2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20個片區的二手房出現業主報價下跌，其中龍華中心片區跌幅最大，跌幅為8.2%。在推出二手房成交參考價制度后，深圳二手房價格真的開始出現松動了嗎？

　　兩個樓盤打新實行積分制

　　3月2日，深圳再逢雙盤齊開。根據“i深圳”App信息，羅湖區兩個樓盤縉山府和萬象華府同時開啟購房登記，登記時間為3月2日上午9點至3月4 日下午18點。此前，這兩個盤均于2月23日拿到預售證。

　　公開信息顯示，縉山府的住宅備案價均價約8.9萬/㎡，單價區間8萬/㎡-10萬/㎡，總價區間在728萬-1064萬/套，共410套住宅。萬象華府的住宅備案均價約8.9萬/㎡。單價區間在8萬/㎡-9.7萬/㎡，總價區間在637-1371萬/套，共635套住宅。

　　兩個樓盤加起來共1045套住宅，總價區間637萬-1371萬。令人訝異的是，與此前深圳新樓盤的搖號入圍規則不同，此次縉山府和萬象華府打新竟開始實行積分制！

　　根據兩個樓盤公布的意向登記入圍積分規則，積分項共分為4大類——無房時長、戶籍、社保、子女，其中最引人關注的，莫過于對于在深購房以及社保繳納兩項的積分細則。

　　首先是在深購房情況，10年內在深無住房轉讓記錄且名下無房的，積分最高為40分；2-10年內在深無住房轉讓記錄且名下無房的，積20分；2年內有住房轉讓記錄且名下無房的，積10分；名下有房不積分。同時，購房者還可按照0.1分/月的規則，計算社保累計繳納時長積分。

　　按照這一規則，競爭力最強組合應當是——夫妻雙方均為深戶，10年內名下無房，并育有未成年子女，合計積分52分，且在此基礎上夫妻累計繳納社保時間越長越好。

　　10年無房才是核心競爭力

　　需要注意的是，在此之前，深圳樓市打新僅簡單將客戶按照“有房”或“無房”劃分為一類、二類客戶，并在此基礎上比拼社保繳納月份。這也就意味著，購房者可以將名下房子過戶代持者，然后憑借“無房”+“超長社保繳納”的優勢碾壓式打新。

　　于是一批“社保巨子”橫空出世。今年2月初，深圳萬豐海岸城開啟打新，共“炸”出了2114個至少交了23年又2個月社保（深圳建市不過40周年），且名下無房的老剛需，一時間震動市場。

　　但如今，隨著打新積分制的實施，社保對于深圳打新購房的影響減小了。只要10年內有住房轉讓記錄，積分立降20分，相當于社保要累計多繳納200個月（16年零8個月）才能彌補回來。有分析人士對此戲稱，“社保巨子正式退出歷史舞臺，改善置換變得更加弱小無助且卑微，而深戶無房家庭將成為打新市場市場新的主宰。”

　　“新的積分制重點還是優先無房剛需，主要也是為了照顧無房戶，光看社保的話，總有人頻繁買進賣出，就沒有辦法防止他們持續打新。”廣東省房地產協會專家委員肖文曉向券商中國記者表示，一而再再而三地在購房資格上做文章，說明深圳倒掛新房真的很受歡迎，限價等同于政府幫買家砍價，而且是很優惠的一口價，比買家自己跟業主談價輕松多了。

　　而對于改善型購房者打新難的問題，肖文曉認為，改善畢竟是上了車的，優先沒有上車的剛需還是很合理的。他說，積分制本身不會改變大家對于打新的預期，問題是雖然在購房資格上有了優先權，剛需仍未必買得起高總價的新房。好地段的網紅盤，往往價格比較高，如果剛需買得起，也應該優先他們買，一起享受深圳房價上漲的紅利。

　　20個片區二手房業主報價下跌

　　除了不斷調整打新規則，深圳也不斷對二手房市場政策進行調整。

　　深圳中原研究中心報告顯示，2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20個片區的二手房出現業主報價下跌，其中龍華中心片區跌幅最大，跌幅為8.2%，紅樹灣片區、南山科技園北片區、后海中片區等熱點區域亦在下跌之列。

　　整體來看，這一周僅龍華二手住宅報價下滑，其他區域中羅湖二手住宅報價上升3.5%，漲幅最大。從報價變動的區間來看，業主報價上升的盤源占比為56.4%，較前一周下降2.0%。報價下跌的盤源占比為33.0%，較前一周下降0.9%。

　　二手房市場部分業主下調報價，讓人不僅聯想到，深圳住建局于2月9日發布的二手房指導價。

　　目前已有建設銀行、招商銀行、交通銀行、北京銀行、平安銀行等依據參考價執行貸款額度審批，防控個人住房信貸風險的效用已初步體現。2月23日，住建局發布通知將嚴查中介機構二手房掛牌價，以此監管機構合理發布掛牌價格，引導理性交易，從而穩定市場預期。

　　“這么短的時間，各個商業銀行還未公布明確細則，正常情況下應該不會有這么明顯的數據表現。”也有大灣區房地產專家告訴券商中國記者，理論上說，深圳公布二手住房成交參考價后，市場觀望情緒較為濃郁，疊加近期嚴查經營貸、消費貸流入樓市，不排除有部分急售業主會按捺不住。但這么多板塊的數據下跌還是有些古怪，可能與統計口徑有關，也可能部分想賣高價的業主惜售不賣了。

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責任編輯：李思陽