原標(biāo)題：租金支付周期超3月要“強(qiáng)監(jiān)管”！南京8部門發(fā)租賃新政，還有多地也有新舉措

　　近期，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)違規(guī)使用“租金貸”、“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致資金鏈斷裂，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

　　12月12日，南京市房產(chǎn)局等8部門聯(lián)合發(fā)布租賃監(jiān)管新政，從機(jī)構(gòu)登記和開業(yè)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案、服務(wù)收費(fèi)、房屋安全、租金收付、行業(yè)自律、部門聯(lián)合監(jiān)管等八個(gè)方面做出具體規(guī)定。其中特別提出，對(duì)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行“強(qiáng)監(jiān)管”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京租賃監(jiān)管新政除了加強(qiáng)事前監(jiān)管，嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入門檻外，重點(diǎn)是加強(qiáng)資金監(jiān)管。今年長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆雷”的主要原因之一是由“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致，資金監(jiān)管是規(guī)范和防范租賃市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的手段，通過(guò)專用賬戶管理和風(fēng)險(xiǎn)保證金的設(shè)立，可以防止“高收低租”以及違規(guī)使用租金貸等不合理的行業(yè)現(xiàn)象，在產(chǎn)生租賃糾紛的情況下，優(yōu)先保護(hù)租客權(quán)益。

　　南京8部門聯(lián)合發(fā)布租賃監(jiān)管新政

　　12月12日，南京市房產(chǎn)局、市發(fā)改委、市公安局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融監(jiān)管局、人行南京營(yíng)管部、銀保監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局、市委網(wǎng)信辦聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。

　　《通知》堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，從機(jī)構(gòu)登記和開業(yè)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案、服務(wù)收費(fèi)、房屋安全、租金收付、行業(yè)自律、部門聯(lián)合監(jiān)管等八個(gè)方面做出具體規(guī)定，包括規(guī)范登記管理、加強(qiáng)開業(yè)管理、加強(qiáng)市場(chǎng)主體信息核驗(yàn)管理、落實(shí)房源真實(shí)性管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管房源發(fā)布、規(guī)范使用租賃合同、實(shí)行租賃合同網(wǎng)簽備案制度、規(guī)范租賃機(jī)構(gòu)收費(fèi)、配套生活服務(wù)約定、落實(shí)安全主體責(zé)任、規(guī)范改造出租房、施行租賃機(jī)構(gòu)租金銀行監(jiān)管、規(guī)范租賃消費(fèi)金融業(yè)務(wù)、完善租賃行業(yè)自律經(jīng)營(yíng)、建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制、建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制、明確部門職責(zé)等17項(xiàng)具體措施。

　　其中，在高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管方面，對(duì)采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式，長(zhǎng)期以來(lái)因缺乏量化指標(biāo)而存在監(jiān)管盲區(qū)，《通知》中提出了針對(duì)性的政策措施，對(duì)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行“強(qiáng)監(jiān)管”。承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，同時(shí)繳納與經(jīng)營(yíng)規(guī)模匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金；承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期在三個(gè)月以內(nèi)的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。

　　對(duì)拒不執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的，房產(chǎn)部門將會(huì)同網(wǎng)信部門暫停其在網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布房源權(quán)限，市場(chǎng)監(jiān)管部門依照《江蘇省工商行政管理系統(tǒng)黑名單管理制度》，將相關(guān)主體列入黑名單，并采取懲戒措施。

　　在規(guī)范租賃消費(fèi)金融業(yè)務(wù)方面，《通知》提出，嚴(yán)禁住房租賃企業(yè)等相關(guān)主體通過(guò)自辦金融或與其他機(jī)構(gòu)合作，為租房違規(guī)加杠桿提供產(chǎn)品和服務(wù)。住房租賃企業(yè)等相關(guān)主體不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)、隱瞞、欺騙或強(qiáng)迫要求承租人使用“租金貸”。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要審慎、規(guī)范開展“租金貸”業(yè)務(wù)，確保業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、權(quán)責(zé)明確，已發(fā)生的“租金貸”業(yè)務(wù)應(yīng)在2020年12月31日前向金融監(jiān)管部門備案。

　　在構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制方面，《通知》進(jìn)一步明確了房產(chǎn)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管、公安、網(wǎng)信等相關(guān)部門和屬地政府的工作職責(zé)，通過(guò)強(qiáng)化部門聯(lián)合監(jiān)管、聯(lián)合懲戒，建立住房租賃市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。

　　意在規(guī)范和監(jiān)管企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

　　對(duì)于南京出臺(tái)租賃監(jiān)管新政的背景，南京政府官方表示，近年來(lái)，在大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一系列政策措施的引導(dǎo)下，住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但在市場(chǎng)培育發(fā)展的同時(shí)，部分經(jīng)營(yíng)主體不夠成熟、經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)，陸續(xù)出現(xiàn)一些“托管式”住房租賃企業(yè)不規(guī)范使用“租金貸”，通過(guò)“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式建立資金池后因資金鏈斷裂而停運(yùn)的問(wèn)題，引發(fā)廣泛關(guān)注，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。特別是在相關(guān)法律法規(guī)尚不夠健全的情況下，亟需通過(guò)出臺(tái)規(guī)范性文件，在鼓勵(lì)和支持住房租賃企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，在規(guī)范和監(jiān)管企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為上下更大功夫，通過(guò)強(qiáng)化源頭治理，推動(dòng)我市住房租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

　　《通知》要求突出問(wèn)題導(dǎo)向，強(qiáng)化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的成果制度化、常態(tài)化。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)也表示，南京租賃監(jiān)管新政主要有兩個(gè)方面：

　　一是加強(qiáng)事前監(jiān)管，嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入門檻。《通知》對(duì)租賃機(jī)構(gòu)登記和開業(yè)管理從嚴(yán)監(jiān)管，明確了達(dá)到一定房間數(shù)量的自然人需要進(jìn)行主體登記，接受市場(chǎng)監(jiān)管的約束，個(gè)人二房東需要“合規(guī)化”經(jīng)營(yíng)，禁止從業(yè)人員以個(gè)人名義自行承擔(dān)住房租賃業(yè)務(wù)，對(duì)于推動(dòng)個(gè)人二房東的正規(guī)化、落實(shí)租賃市場(chǎng)主體的全面監(jiān)管有著積極的作用。

　　二是加強(qiáng)資金監(jiān)管。《通知》中一方面加強(qiáng)了對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的租金收付管理，實(shí)施租金銀行監(jiān)管，對(duì)于承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，需要將租金、押金以及以“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，同時(shí)繳納匹配數(shù)目的風(fēng)險(xiǎn)保證金，旨在加強(qiáng)對(duì)于租賃企業(yè)“高收低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管。今年長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆雷”的主要原因之一是由“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致，資金監(jiān)管是規(guī)范和防范租賃市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的手段，通過(guò)專用賬戶管理和風(fēng)險(xiǎn)保證金的設(shè)立，可以防止“高收低租”以及違規(guī)使用租金貸等不合理的行業(yè)現(xiàn)象，在產(chǎn)生租賃糾紛的情況下，優(yōu)先保護(hù)租客權(quán)益。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，南京租賃監(jiān)管新政包括租金貸、消費(fèi)貸、房源備案等具體要求，比較系統(tǒng)的對(duì)南京租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。

　　多地出臺(tái)租賃監(jiān)管新政

　　今年以來(lái)，疊加疫情影響，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，引起政府部門高度關(guān)注，多地出臺(tái)租賃監(jiān)管新政。

　　11月17日，深圳住建局緊急發(fā)文，提出七方面要求，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。其中對(duì)租金收取方式明確提出，不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)，不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

　　深圳市住建局表示，2016 年以來(lái)，在國(guó)家、省、市政府培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策引領(lǐng)下，住房租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展。但相關(guān)監(jiān)管立法滯后，住房租賃專營(yíng)機(jī)構(gòu)“野蠻生長(zhǎng)”，經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范問(wèn)題凸顯。部分企業(yè)為快速拓展市場(chǎng)，以“長(zhǎng)收短付”等方式蓄積押金和預(yù)付租金，形成“資金池”，并利用池內(nèi)資金以“高進(jìn)低出”方式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，一旦資金回流受限或融資受阻，極易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。甚至有部分企業(yè)假借住房租賃名義，以“經(jīng)營(yíng)不善”“經(jīng)營(yíng)虧損”為由，行合同詐騙之實(shí)，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　9月11日，成都市發(fā)布租賃資金監(jiān)管新規(guī)，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對(duì)于支付租金周期超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都的資金監(jiān)管新規(guī)可以理解為是租賃租金“支付寶”模式的建立，具有示范效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)成為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域較多的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。

　　此前，杭州住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)也正式實(shí)施，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。

　　此外，上海、廣州、成都、合肥、重慶等行業(yè)主管部門均發(fā)布了《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒房東和租客要警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。成都市住建局還表示，為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，成都市將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。

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責(zé)任編輯：潘翹楚