新浪美股訊 在全球超低利率環(huán)境下，資本涌入房地產(chǎn)資產(chǎn)不足為奇。對(duì)許多投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)被認(rèn)為是最好的投資場(chǎng)所，但近年來(lái)，專家們一直在密切關(guān)注一些指標(biāo)，這些指標(biāo)表明一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在上升。此外，他們還警告稱，加拿大和新西蘭等國(guó)可能早該調(diào)整房?jī)r(jià)了。

　　日前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼拉吉-沙阿（Niraj Shah）發(fā)布了一項(xiàng)自己的新研究，他通過(guò)跟蹤四個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)建了一個(gè)房地產(chǎn)泡沫儀表盤。四個(gè)指標(biāo)分別是房?jī)r(jià)租金比（房?jī)r(jià)與年化租金之比）、房?jī)r(jià)收入比（房?jī)r(jià)與家庭收入之比）、實(shí)際房?jī)r(jià)（經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)）和家庭信貸占GDP的比例（家庭持有的債務(wù)與總經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出之比）。

　　僅在其中一項(xiàng)指標(biāo)上排名靠前，就對(duì)這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了警告信號(hào)，而在多項(xiàng)指標(biāo)上排名靠前，則表明該國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常脆弱。

　　需要指出的是，這里的大多數(shù)指標(biāo)都以2015年為基準(zhǔn)年，以指數(shù)形式列出。換句話說(shuō)，這些數(shù)據(jù)并不能代表這個(gè)比率本身，而是代表了自2015年以來(lái)這個(gè)比率上升或下降了多少。

　　房?jī)r(jià)租金比

　　這一指標(biāo)說(shuō)明了相對(duì)于租房者支付的租金房?jī)r(jià)上漲的速度有多快。如果房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)快于房屋的收入（即租金），那么從長(zhǎng)期來(lái)看，它可能是不可持續(xù)的。

　　在比較房?jī)r(jià)和租金時(shí)，有四個(gè)國(guó)家表現(xiàn)突出。自2015年以來(lái)，新西蘭（196.8）和加拿大（195.9）的房?jī)r(jià)租金比幾乎翻了一番。瑞典（172.8）和挪威（168.2）也緊隨其后。

　　在世界其他地方，這一比例與預(yù)期更為一致。舉例來(lái)說(shuō)，在葡萄牙，近年來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，但房租也以幾乎相同的速度上漲。

　　房?jī)r(jià)收入比

　　這一指標(biāo)展示了相對(duì)于人們的收入水平房?jī)r(jià)上漲的速度有多快。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，可能會(huì)變得不可持續(xù)，因?yàn)槿藗冊(cè)僖藏?fù)擔(dān)不起生活。

　　在這項(xiàng)房?jī)r(jià)泡沫指標(biāo)的頂部有三個(gè)熟悉的名字：新西蘭（156.8）、加拿大（155.3）和瑞典（145.7）。在這些租金增速落后于房?jī)r(jià)增速的地方，家庭收入水平增速也落后于房?jī)r(jià)增速。

　　實(shí)際房?jī)r(jià)

　　這一指標(biāo)顯示了房?jī)r(jià)是否正在超過(guò)通貨膨脹——如果是的話，漲幅有多大。快速上漲的價(jià)格可能是泡沫的跡象。

　　除意大利（95.5）外，這22個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際房?jī)r(jià)都有所上漲。就這一指標(biāo)而言，有5個(gè)國(guó)家表現(xiàn)突出，價(jià)格快速上漲：葡萄牙（131.8）、愛爾蘭（127.6）、荷蘭（121.9）、加拿大（124.1）和新西蘭（121.9）。到目前為止，加拿大和新西蘭在所有三個(gè)泡沫指標(biāo)中都名列前茅。

　　家庭信貸占GDP的比例

　　高債務(wù)比表明，消費(fèi)者的財(cái)務(wù)狀況面臨壓力——而當(dāng)財(cái)務(wù)狀況緊張時(shí)，違約的可能性就會(huì)增加。 如果消費(fèi)債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP的100%，這可能是一個(gè)跡象，表明這種貸款是不可持續(xù)的。如果消費(fèi)者開始拖欠抵押貸款，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整或崩盤。

　　瑞士（128.7%）、澳大利亞（120.3%）和丹麥（115.4%）高居榜首，債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)家GDP水平。然而，加拿大以100.7%再次躋身前五，該國(guó)是唯一一個(gè)在所有泡沫指標(biāo)中均位列前五名的國(guó)家。

　　研究結(jié)果顯示，全球房?jī)r(jià)剛剛回到上一輪金融動(dòng)蕩之前的峰值水平。加拿大和新西蘭是房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的地區(qū)，此外，澳大利亞、挪威、瑞典和英國(guó)也令人擔(dān)憂。

　　加拿大房地產(chǎn)網(wǎng)站Better Dwelling日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，自2000年以來(lái)，加拿大幾大城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了爆炸式增長(zhǎng)。截至2019年3月，多倫多房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲239.9%；蒙特利爾的房?jī)r(jià)上漲了189%；最夸張的是溫哥華，房?jī)r(jià)飆升了315%。

　　政策制定者已經(jīng)在采取行動(dòng)了。加拿大政府開始對(duì)外國(guó)買家征收額外的稅收，而新西蘭則限制海外投資者購(gòu)買房產(chǎn)。當(dāng)下，這些國(guó)家面臨的最主要挑戰(zhàn)是隨著美聯(lián)儲(chǔ)和其他央行開始降息，房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)上漲。

　　沙阿說(shuō)，“全球范圍內(nèi)的貨幣寬松政策有可能助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。盡管各國(guó)央行正專注于避免全球經(jīng)濟(jì)衰退，但更寬松的貨幣政策可能會(huì)播下另一場(chǎng)危機(jī)的種子。”

責(zé)任編輯：張寧