來(lái)源：金角財(cái)經(jīng)

　　在距離廣州白云機(jī)場(chǎng)10分鐘車程的白云區(qū)同和鎮(zhèn)同泰路，座落著廣州極負(fù)盛名的豪宅頤和山莊。開發(fā)這一樓盤的頤和地產(chǎn)，早已成業(yè)界公認(rèn)的豪宅開發(fā)專業(yè)戶。

　　在許家印還沒(méi)踏入地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，這家地產(chǎn)商就已經(jīng)開始在廣州建造大型豪宅樓盤。在2018年的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單”中，頤和位列百?gòu)?qiáng)榜第60位，在這之前，還曾連續(xù)上榜15年。

　　現(xiàn)在，這家以豪宅聞名的地產(chǎn)商正經(jīng)歷艱難時(shí)刻。11月14日，廣東證監(jiān)局對(duì)頤和地產(chǎn)及董事長(zhǎng)何建梁下發(fā)了警示函，揭開其信息披露以及債務(wù)方面的遮羞布。在這之前，頤和地產(chǎn)及其老板何建梁，已被列為失信被執(zhí)行人。

　　風(fēng)光一時(shí)的頤和地產(chǎn)，怎樣走到現(xiàn)在的地步？曾經(jīng)百?gòu)?qiáng)房企是它、豪宅專業(yè)戶是它，如今欠債難還是它、淪為老賴也是它。

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　　7家違規(guī)遭警示

　　掀起諸多議論的那份《警示函》，將多年來(lái)盤踞地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜的頤和地產(chǎn)身上的遮羞布一起扯了下來(lái)。

　　根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局出具的《行政監(jiān)管措施決定書》，頤和及其實(shí)控人何建梁因信息披露和承諾爽約被處以行政監(jiān)管。

　　其中，在信息披露方面，市場(chǎng)最為關(guān)注的是9大債務(wù)違約。證監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局指出，頤和地產(chǎn)涉及9筆違約債務(wù)中，單筆數(shù)額均超過(guò)1000萬(wàn)元，合計(jì)金額超過(guò)50億元。這是外界將頤和債務(wù)危機(jī)看得最清楚的一次。

　　承諾爽約則在于三個(gè)方面：

　　未及時(shí)履行增信機(jī)制的相關(guān)約定和承諾。

　　未履行償債計(jì)劃的相關(guān)約定。

　　未履行關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)占款回款安排的相關(guān)承諾。

　　根據(jù)行政決定書。頤和地產(chǎn)“17頤和01”“17頤和04”兩期債券的增信機(jī)制為該公司提供土地、房屋（在建工程）等資產(chǎn)足值抵押擔(dān)保。頤和地產(chǎn)在兩期債券相關(guān)募集說(shuō)明書中列出可選抵押物詳細(xì)情況，并約定“保證抵押物價(jià)值覆蓋本次債券本息余額不低于1.5倍”。但證監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局表示，截至2019年5月31日，頤和地產(chǎn)仍未完成部分承諾。

　　表面上看，這份警示函似乎只是揭開了信息披露和爽約兩件事，但深入查看就能發(fā)現(xiàn)，《警示函》中字字句句直指頤和地產(chǎn)面臨的核心問(wèn)題：資金和債務(wù)。

　　公開信息顯示，截至2019年6月末，頤和地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.86億元，同比下滑93.33%；歸母凈利潤(rùn)虧損1.09億元，同比下滑203.28%。截至2019年6月末貨幣資金只有2.92億元。

　　這份業(yè)績(jī)拿出來(lái)，說(shuō)是慘不忍睹也不為過(guò)。但收入下滑只是頤和困局的其中一個(gè)方面，另一邊，頤和地產(chǎn)的總負(fù)債正急劇上升。

　　截至2019年6月末，頤和地產(chǎn)總負(fù)債135.7億元，主要以流動(dòng)負(fù)債為主，其中一年內(nèi)的短期負(fù)債13.37億元，有息負(fù)債高達(dá)46.65億元。

　　顯然，以2.92億元的貨幣資金，完全無(wú)法覆蓋高達(dá)13.37億元的一年期負(fù)債。今年9月前后，頤和集團(tuán)連續(xù)4次集中被列為失信被執(zhí)行人，董事長(zhǎng)何建梁同步被列入限制高消費(fèi)名單，旗下公司訴訟纏身，查封、凍結(jié)眾多。

　　百?gòu)?qiáng)房企的根基何以如此不堪？事實(shí)上，冰凍三尺非一日之寒，從頤和地產(chǎn)往日的發(fā)展軌跡里，早已埋下今日禍患之因。

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　　做豪宅上癮的頤和

　　頤和地產(chǎn)的創(chuàng)始人何建梁，原本不是跟土地打交道的人。

　　何建梁畢業(yè)于西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院英語(yǔ)系，在上世紀(jì)七八十年代，大學(xué)生還屬鳳毛麟角的高端人才。畢業(yè)后，何建梁去了廣州，在遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司做國(guó)際貨輪、旅游客輪管事。

　　1980年，何建梁的身份從管事轉(zhuǎn)換成了業(yè)務(wù)管理，他負(fù)責(zé)的正是中國(guó)第一條國(guó)際旅游客輪的酒店業(yè)務(wù)。

　　工作期間，他曾跟著一艘國(guó)際郵輪考察了全球上百個(gè)國(guó)家的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，見(jiàn)識(shí)到了各國(guó)的人文地貌以及酒店經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

　　在改革開放不久的中國(guó)社會(huì)中，他是為數(shù)不多見(jiàn)到過(guò)五光十色的大世界的人，如同馬云，在見(jiàn)識(shí)過(guò)世界的繁華之后，心也開始不安定。

　　1992年，鄧小平在深圳發(fā)表“南方談話”，從而推動(dòng)了中國(guó)掀起新一輪改革開放的熱潮，數(shù)不清的國(guó)企員工，聽從號(hào)召下海經(jīng)商，有著很多故事的許家印也是其中一員，這一年他懷揣2萬(wàn)元出發(fā)，只身一人來(lái)到深圳，拿著一份30多頁(yè)的簡(jiǎn)歷，往返于深圳的各個(gè)人才招聘市場(chǎng)。4年后他在廣州創(chuàng)辦恒大。

　　在許家印動(dòng)身南下的這一年，何建梁剛剛在廣州創(chuàng)辦起頤和地產(chǎn)。從與水打交道，變成了與土地打交道。

　　頤和地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目在廣州白云山腳下，這是廣州的最高峰。站在山頂可以俯瞰大半個(gè)廣州城。何建梁在白云山北麓打造了頤和山莊。

　　這是一個(gè)不折不扣的豪宅項(xiàng)目。1999年開售時(shí)，這是廣州第一個(gè)擁有業(yè)主私家山頂公園的小區(qū)，這一項(xiàng)目也為頤和地產(chǎn)在廣東當(dāng)?shù)卮蝽懥酥取?/p>

　　頤和山莊的成功成為了頤和地產(chǎn)的基因——從此，頤和地產(chǎn)以豪宅聞名。一時(shí)間就像是房產(chǎn)界的LV。

　　在界面推出的《2018中國(guó)房地產(chǎn)富豪榜》上，何建梁夫婦以146億元財(cái)富排名第40位，高于泰禾黃其森夫婦以及SOHO中國(guó)潘石屹夫婦等。

　　然而，頤和山莊未曾想到，房子終究不是奢侈品的包包。能夠花幾萬(wàn)買個(gè)包的富人一大把，但能拿出幾個(gè)億買套房還不眨眼的，并不多。

　　在廣東市場(chǎng)的成功，驅(qū)使頤和地產(chǎn)往全國(guó)各地中小城市進(jìn)發(fā)。在頤和地產(chǎn)官網(wǎng)上可以看到，除了廣州及個(gè)別省會(huì)城市之外，其項(xiàng)目大多分布在三四線城市，如包頭、臺(tái)山、湖州、鞍山、銀川等地。

　　但頤和地產(chǎn)忘記了一個(gè)問(wèn)題：這些三四線城市一方面市場(chǎng)成長(zhǎng)空間有限，且容易受到宏觀調(diào)控影響，與大城市相比，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)倍增。

　　頤和地產(chǎn)不僅在三四線城市做豪宅，而且將這些宅子放在了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方。湖州的頤和山莊在太湖邊的長(zhǎng)興縣，距離杭州市還有些距離。

　　更大的問(wèn)題是，高端豪宅項(xiàng)目自身并非剛需，無(wú)法像萬(wàn)科、恒大、碧桂園等實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，豪宅去化緩慢的特性，最終讓堅(jiān)持豪宅策略的頤和地產(chǎn)在房企規(guī)模化擴(kuò)張的熱潮中掉隊(duì)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅項(xiàng)目一般去化率較低，回報(bào)周期長(zhǎng)，在遭遇樓市嚴(yán)調(diào)控時(shí)相較普通住宅更容易面臨資金周轉(zhuǎn)不開的問(wèn)題，因此頤和地產(chǎn)近期曝出債務(wù)危機(jī)并不令人意外。

　　不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，豪宅項(xiàng)目雖然去化率低，但一般土地占比較低，利潤(rùn)率較高，只要開發(fā)商不隨意轉(zhuǎn)型，一般資金鏈還是較為安全。

　　然而，頤和偏偏不是一個(gè)安分的開發(fā)商。

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　　轉(zhuǎn)型：墜落的開始

　　也許是何建梁年輕時(shí)環(huán)游世界的經(jīng)歷，讓他對(duì)中國(guó)以外的世界充滿想象。2012年，頤和地產(chǎn)開始了全球擴(kuò)張。

　　當(dāng)年，頤和地產(chǎn)在澳大利亞悉尼開發(fā)了Summer Court項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是頤和在悉尼打造的復(fù)式精裝公寓產(chǎn)品，臨近悉尼主干道帕拉馬塔路，距離悉尼大學(xué)10分鐘車程，距離火車站5分鐘步行距離。總價(jià)45萬(wàn)澳元/套起，以當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算不到300萬(wàn)元人民幣，首付30%，永久產(chǎn)權(quán)帶土地所有權(quán)。

　　在頤和的諸多宣傳中，都打出了“悉尼最易出租的復(fù)式精裝公寓”概念，宣傳意圖直指投資客，以及“以房養(yǎng)學(xué)”群體。頤和還宣稱，有專門的管理公司負(fù)責(zé)將物業(yè)出租和進(jìn)行日常管理，并且保證物業(yè)的年租金凈回報(bào)不低于6%。

　　對(duì)海外投資客來(lái)說(shuō)，這樣的宣傳有著巨大吸引力。很快，Summer Court項(xiàng)目便售罄。這次試水成功讓頤和地產(chǎn)嘗到了甜頭。當(dāng)時(shí)就在采訪中表示，這僅是頤和地產(chǎn)海外開拓市場(chǎng)的第一步，未來(lái)頤和還將加大海外房產(chǎn)開發(fā)的力度。

　　新快報(bào)的報(bào)道稱，頤和地產(chǎn)與非洲某島國(guó)接觸，預(yù)備開發(fā)第二個(gè)海外項(xiàng)目。2013年，頤和地產(chǎn)的確開始了海外項(xiàng)目的廣泛布局。其中除了美國(guó)波士頓和洛杉磯，還有非洲毛里求斯。

　　與此同時(shí)，頤和在國(guó)內(nèi)開始了轉(zhuǎn)型擴(kuò)張。2015年開始，頤和地產(chǎn)創(chuàng)建“頤和家園”子品牌，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。后來(lái)還入局旅游地產(chǎn)、住房租賃、教育等領(lǐng)域。

　　頤和地產(chǎn)的墜落也由此開始。

　　無(wú)論是旅游地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，都是“吸血”業(yè)務(wù)，在現(xiàn)階段很難具備“造血”功能。

　　2017年，頤和在大本營(yíng)廣州的銷售額不到2.8億，在這個(gè)動(dòng)輒數(shù)百億上千億的房地產(chǎn)江湖里，頤和的存在感微弱到幾乎不存在。

　　有一句話是這樣說(shuō)的，當(dāng)你在廚房看到一只蟑螂時(shí)，那在你看不到的地方，一定還有一百只蟑螂。

　　在頤和地產(chǎn)身上，這句話同樣適用，在跌出榜單這個(gè)小小的信號(hào)之下，是頤和地產(chǎn)從內(nèi)部開始的腐化。

　　今年10月，花都頤和山莊曾被爆出門庭冷落，項(xiàng)目顧問(wèn)更是坦言，該項(xiàng)目沒(méi)有在售新房，在推的悅湖居組團(tuán)M5、M6棟，還沒(méi)拿預(yù)售證。顧問(wèn)的說(shuō)法是，“年底了，公司就不賣了，預(yù)計(jì)明年再拿。”

　　這個(gè)占地1500畝的超級(jí)大盤，未來(lái)將如何處置，目前還不明朗。在頤和地產(chǎn)口中，這個(gè)項(xiàng)目是與機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的合作開發(fā)項(xiàng)目，但由于機(jī)場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目計(jì)劃重組，新的合作方式還在協(xié)商之中。

　　又或許，這個(gè)被冠以“頤和山莊”之名的樓盤，不會(huì)再有當(dāng)年前輩的榮光。

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　　甩賣資產(chǎn)求生，仍被資本拋棄

　　在銷售壓力加大的同時(shí)，頤和開始甩賣資產(chǎn)。

　　2017年，頤和地產(chǎn)就將其位于沈陽(yáng)的頤和城項(xiàng)目出讓予恒大。

　　2018年6月8日，珠江實(shí)業(yè)又公告以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，投資廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（頤和地產(chǎn)旗下子公司）不超過(guò)人民幣4億元，當(dāng)中增資0.65億元獲得花都頤和盛世項(xiàng)目公司約三成股份，剩余款項(xiàng)作為債權(quán)投資款，年利率12%，借款期限3年。

　　2018年，頤和地產(chǎn)的臺(tái)山頤和項(xiàng)目賣給了地產(chǎn)接盤俠世茂，今年10月29日，廣佛世茂官方公眾號(hào)宣布，臺(tái)山頤和項(xiàng)目已重新命名為世茂御泉十里，擬打造為灣區(qū)西岸的千畝宋泉文旅小鎮(zhèn)。原本，這個(gè)項(xiàng)目為臺(tái)山頤和溫泉城，頤和地產(chǎn)擬投資50億元打造。

　　甩賣資產(chǎn)之后，頤和曾獲得一絲喘息之機(jī)。

　　去年，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單”中，頤和地產(chǎn)居于60位。

　　短暫的茍生未能挽救頤和大廈之將傾。

　　2019年4月，頤和地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司通過(guò)信業(yè)基金發(fā)行的卓異3號(hào)私募基金、通過(guò)中江信托發(fā)行的中江金龍86號(hào)先后出現(xiàn)逾期。

　　信業(yè)卓異3號(hào)發(fā)行于2017年8月，通過(guò)交通銀行廣州五羊支行及西部信托共計(jì)向廣州元陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款4.92億，貸款期限18個(gè)月，最終用于頤和大院等項(xiàng)目的建設(shè)。

　　其中，廣州元陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司為頤和地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司，由頤和地產(chǎn)創(chuàng)始人及董事何建梁控制。

　　該項(xiàng)目容積率0.33，計(jì)劃建設(shè)大戶型類別墅產(chǎn)品。不過(guò)，由于政策收緊，商服用地建設(shè)類住宅的項(xiàng)目受到極大限制。該項(xiàng)目自2016年開放樣板間后，遲遲未能入市銷售。

　　這些融資產(chǎn)品的逾期，讓資本市場(chǎng)對(duì)頤和逐漸失去信心。中債估值中心在頤和地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)債券的中債市場(chǎng)隱含評(píng)級(jí)-債券債項(xiàng)評(píng)級(jí)由A+調(diào)整至BBB。

　　如果加上11月被出具警示函一事，可以看到一種趨勢(shì)：資本市場(chǎng)，似乎正在放棄頤和地產(chǎn)。

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　　現(xiàn)金流幾近枯竭，存活機(jī)會(huì)渺茫

　　進(jìn)入2019年下旬，頤和地產(chǎn)隱藏的危機(jī)集中爆發(fā)。

　　這一次，頤和的問(wèn)題更為嚴(yán)重。2019年9月11日，據(jù)頤和地產(chǎn)公告顯示，由于現(xiàn)金流動(dòng)性惡化，公司已存在2筆債券違約——“17頤和01”和“17頤和04”，規(guī)模高達(dá)10億。

　　“17頤和01”和“17頤和04”是頤和地產(chǎn)2017年發(fā)行的兩只私募債，當(dāng)前余額分別為3.04和7.6億元，總余額10.64億元；期限為2+1年期，本應(yīng)于今年8月4日和9月8日面臨回售和付息。但最終未能按時(shí)兌付。

　　這筆債務(wù)違約，是頤和地產(chǎn)歷史上首次債券違約。就像一個(gè)標(biāo)志性事件，正式給頤和地產(chǎn)打上了問(wèn)題房企的標(biāo)簽。

　　直白一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，頤和現(xiàn)金流已經(jīng)幾近枯竭。

　　2019年9月，聯(lián)合評(píng)級(jí)在跟蹤頤和地產(chǎn)債券違約之后表示，截至目前，頤和地產(chǎn)仍未披露2018年年度審計(jì)報(bào)告等，由于無(wú)法獲取跟蹤評(píng)級(jí)所需的財(cái)務(wù)報(bào)告以及其他相關(guān)資料，決定終止對(duì)“17頤和01”和“17頤和04”的跟蹤評(píng)級(jí)，并宣布上述債項(xiàng)的信用等級(jí)失效。

　　失去市場(chǎng)支撐，又丟掉了金融機(jī)構(gòu)支持的頤和地產(chǎn)，還能撐多久？

　　2018年12月28日，在2019中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)領(lǐng)袖新年峰會(huì)上，何建梁在接受采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響非常大，能平安度過(guò)2018年就非常不容易了。”

　　在跌跌撞撞度過(guò)2018年后，頤和依然無(wú)法平安度過(guò)2019。

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責(zé)任編輯：張恒星 SF142