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　　斷供5個月了，周慧琳夫婦沒收到銀行的消息。就在三四年前，他們還努力借錢還貸，被催收恐嚇。那段時間法拍房數量上升不少無力支撐房貸的業主在兩三個月左右被起訴，走上法拍流程。一些律師基于這個背景，業務涉及幫銀行起訴斷供業主，近來他們發現，法拍房價值縮水，銀行的訴訟書來得越來越慢，業主們開始掙扎保住房子。在這個情況下，有律師和機構轉向 “保房”賽道，反過來幫業主跟銀行博弈，核心戰術是拖延，為房子的市值“東山再起，爭取時間和空間”。

　　文 | 呂煦宬 解亦鴻

　　編輯 | 毛翊君

　　來源 | 極晝工作室（ID：media-fox）

　　不同往常的安靜

　　結婚六年來，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000多月供，加上他們琴行的虧損，持續消耗為數不多的存款。小孩幼兒園學費一年兩萬，得問親戚借，除此之外還有車貸和信用卡要還。在廣東中山，他們的婚后生活經濟緊繃。

　　疫情期間，琴行的課量就開始下降，今年生源還在變少。父母就勸，挺不住斷供算了，周慧琳也想過，但曾被催收電話追著跑，她不敢下這個決心。孩子出生后，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去掛牌，利息太高沒人過問。租出去最多能賺1500塊，但去年幾乎空置一整年。

　　今年1月，丈夫忘了給周慧琳轉房貸的錢，她也忙著上寒假班的課，把這事拋在腦后。這樣斷供了4個月，反應平靜得不同往常。前三個月，沒有收到任何短信和電話，也沒有從親人那兒聽到銀行的傳話。生活很平常，以至于她都快忘了自己沒有按時付房貸。

　　律師函是農業銀行的唯一提醒，在第四個月寄到她家。要求三天內清償逾期貸款，否則將向人民法院提起訴訟，并申請財產保全，查封、扣押相應金額的個人財產。但到了一個月后的現在，還沒有一點動靜。

　　第一次收到律師函，周慧琳很緊張。2020年，丈夫做奶茶生意，想快些還上10多萬首付貸款，瞞著她借了7萬多。催收電話打到她和父母這里，不接就不停，每分鐘能有10個。接起來就是威脅，說要找上門來。周慧琳被嚇到，反復說不知道丈夫在哪兒，最后換了電話號碼。

　　但現在加上罰息，讓他們一次性拿出4萬不現實。琴行最近在辦教學資格證，已經投進去幾千塊，手頭的錢周慧琳想先穩住營生的資本。丈夫向做房地產的朋友打聽，得知有個熟人斷供快兩年了，房子沒貼封條，正常住著。朋友建議他們，手頭實在緊，就每個月還幾百塊，“先拖著”。

　　▲ 資料圖。圖 / 東方IC

　　社交平臺上，也有一些聲音在表達類似的微妙變化。5月29日，微博上有人發帖，說在福州閩侯買房的朋友斷供了三個多月，已經做好房子被法拍的準備，結果銀行告訴他，可以只還月供的四分之一，也就是1500多元，寬限延續兩年。這段內容被搬運到許多自媒體上，配上了“銀行拒收斷供房”的標題。

　　在鄭州律師王兵的觀察里，銀行對斷供房態度的松動在前兩年就露出端倪。2020年，他開始替當地銀行起訴斷供業主，經手了兩三百宗案件。一般斷供兩個月后，業主就會收到訴狀，房子面臨法拍。疫情期間，訴訟數量隨封控的時長、次數波動，“這一段時間封了，接下來案件就多了。”最多的時候，他一個月要處理80件，“起訴狀從早寫到晚”。

　　王兵看過許多人即將失去房子的時刻。他們中多數是把房子抵押給銀行，貸款投資生意，撞上疫情，生意崩盤，住所也沒了。“申請斷供房的司法拍賣，只是銀行處理不良資產的一種途徑。”他說，按規定，逾期90天以上的貸款就被看作是不良資產。不良率過高會影響銀行盈利，降低銀行的抗風險能力。據他了解，控制不良率是很多支行放貸的客戶經理的重要任務，和績效緊緊掛鉤。

　　斷供潮下，大量法拍房流向市場。阿里拍賣的數據顯示，2021年9月到2022年3月這半年內，在該平臺上掛牌的鄭州法拍房數量，從2.7萬套增加到5.13萬套，但價格卻不理想。2021年，王兵就注意到，有些法拍房的成交價不能完全覆蓋債務。

　　那年10月21日，“鄭州一法拍房迎斷崖式拍賣降80萬”的消息沖上熱搜，《中國證券報》記者在阿里拍賣上發現，鄭州法拍房交易折價十分普遍。許多房子上架后也只是被瀏覽，遲遲沒有人拍。據新華社報道，這段特殊時期，五大行都為客戶延長了還貸時間和貸款期限，有的還能調整賬單計劃。

　　王明（金麒麟分析師）雅在湖北荊州做建材生意，2022年因為收不上項目尾款，搭上積蓄，四處借錢，預支了近130萬，最窘迫的時候油錢都靠借。她斷供了五個月，共1.5萬。頭兩個月，建設銀行發短信提醒她還貸，沒有提出訴訟警告。

　　到第三個月，銀行派專員打來電話，“態度挺溫和的”——聽完她的情況，對方先勸她和親戚借，王明雅說能借早就借了，實在沒辦法。專員最后和她一起商量了還款方案，20分鐘左右，溝通結束。到約定時間，也就是斷供的第六個月，王明雅一次性還清了逾期貸款。

　　沒辦法的辦法

　　2021年，深圳律師吳邦宇接到了越來越多“保房”的委托，每月十幾起，“這是法律術語里不存在的概念。”他原先主接刑事案件，但從那年開始，想要避免法拍的人越來越多，他們律所干脆增設了以“保房”為名的新業務。

　　很多被裁失業的中年男人打電話找他，或是他們的老婆看到律所的這項廣告，找過來咨詢。吳邦宇感覺，這些妻子常比丈夫更焦慮，她們想知道，“我們具體還能住幾年？孩子會在小學畢業前被迫轉學嗎？”

　　一個互聯網公司前運營委托吳邦宇保房兩年。他兒子現在五年級，想等到孩子小學畢業再搬走。房子是2018年市值高位時買的，按揭貸款25年，月供兩萬多。兩年前他被裁員后，一直找不到下一份互聯網工作，今年40歲。

　　跟即將失去房子的人去講“調解、訴訟、應訴”這樣的術語，很難溝通。吳邦宇意識到，他們只在乎落到實處的結果，無非是“保住房子”“能保多久”。在司法執行拍賣的案子里，斷供人之間曾流傳著“第四個月起訴”的定律，他現在通常會根據自己的經驗安慰委托人，這個時間期限已經變成半年。

　　在起訴書到來之前，“與銀行協商”是保房的第一步。“銀行只有在債務人失聯的情況下，才會立即起訴。”這是吳邦宇總結的規律。他讓斷供人學會分辨，哪些是銀行打來的電話，哪些是第三方催收公司打來的。

　　電話通了，對面傳來催收員的恐嚇，他就讓斷供人直接掛斷。而銀行客戶經理的態度始終保持著體面，吳邦宇要教斷供人怎么跟他們協商，“最常說的就是‘我在努力把房子賣掉’，賣一筆好價錢，就可以還債了。”還有一點，“只要不失聯，保持協商，銀行一般不會主動提起訴訟。”

　　但吳邦宇也知道，“努力賣房”不過是拿來跟銀行拖延時間的說辭，它并不現實。深圳二手房的均價持續下跌，對斷供人來說，賣房已經很難抵債。據樂有家數據顯示，從2020年到2023年，深圳二手房的走勢曾在2021年達到最高點，2023年年末均價跌到6.5萬元/平方米，跌幅22%。

　　▲ 一位律師關于“保房”的朋友圈。圖 / 截圖

　　深圳另一位律師直接講到，“保房”業務事實上是“房產貸款集體暴雷”催生的結果。“想保房的人群里，不僅有按揭買房的斷供人，還有許多經營貸逾期的生意人，他們通過房子抵押的方式跟銀行借錢，用來維系生意周轉，卻高估了收益回報，資金流通受阻，衍生出一系列個人經濟危機。”

　　去年夏天，一位在深圳做建筑工程的小老板找到吳邦宇，想保住自己的兩套房子。2020年，他的工程團隊反復遭遇開工中斷，沒有利潤，這位建工老板就拿房子在A銀行做了抵押，貸出600萬供養團隊。那時兩套房子的市值一共1000萬。

　　之后一年，開工情況沒有太大改善，大家都在家里窩著，但每個月光場地租金、員工工資就要花掉20萬。他還不上貸款，又找金融過橋公司，做搭橋貸款——金融公司替他墊付償還了A銀行的600萬，再把房子拿到B銀行做評估，市值漲到1500萬，他貸出一筆額度更高的費用。

　　到去年年末，加上信用卡等債務，這位老板一共欠了幾家銀行1300萬，而他房產市值跌得只剩1100萬，賣房也還不了債了。在吳邦宇跟各個銀行的協商下，銀行同意暫時不起訴，爭取到了一年的延期停息。

　　有律師把保房稱作“沒有辦法中的辦法”。這位每個月都能接到保房委托的律師說：“對于當下的房產市場來說，法拍房的價值極大縮水，縮幅要到50%。市場上房屋流通價值不合理，才是‘保房’的意義所在。”

　　要的是時間

　　有些斷供人就是想要爭取時間，賭未來房子的市值重新漲回來——吳邦宇認為，保房的極限是8年，“雖然面對銀行行使的抵押權，官司不可能打翻盤，但是從應訴再到執行，如果律師不斷提出異議，時間也就可以延長。”

　　吳邦宇提出的異議內容，通常指向法官裁量中的細節，比如律師費屬于被告的非必要支出、罰息不合理、本金計算不準確。吳邦宇除了幫斷供人拖延法拍，還會給他們做心理疏導。

　　他總結了斷供人的“八大焦慮”，包裝成“保房的八大好處”，寫進廣告里。首位的是家庭居住和孩子上學，最后一點他做了有關未來的積極假設，“‘保房’可以解決幾年后房價漲回去了，而自己名下早已無房產的問題。”

　　“能為東山再起爭取時間和空間。”在社交平臺上，越來越多號稱能保房的法律咨詢機構，或是專做保房的律師出現。打出的宣傳點是，能幫資金周轉不過來的斷供業主延期3年到5年還款時間，逾期債務到期后一次性結清，而那期間不用向銀行繳納一分錢。

　　在深圳，一家法律咨詢公司甚至研發了保房“產品”。之所以叫產品，是因為有一套完整的服務流程和培訓規范。據這家公司的工作人員劉啟明介紹，他們去年培訓了一批前端接待人員，教他們如何向客戶講清楚保房的邏輯。

　　面對斷供人，接待人要親和，不能嚇唬或很嚴肅。劉啟明說，斷供人的心是很脆弱的，很多人來咨詢，就是想知道斷供的后果。不久前，他接待了一對夫妻，兩人名下各有一套價值500萬的房產，他們還沒有走到斷供這步，提前來做咨詢。

　　這種有“先見之明”的人在劉啟明的客戶里不多，只有三成左右。劉啟明沒有多說保房的好處，只說了斷供后的一系列遭遇——先被法院起訴，絕大概率敗訴后，不久房子就會被拍賣。第二天，這對夫妻就上門來，委托劉啟明找律師保房。

　　確定要保房，劉啟明先了解對方的抵押合同和負債情況，評估合同里的條款和約定的法律流程，再將資料整理給律師出保房方案。律師的培訓也很關鍵。劉啟明說，以前多數律師都是給債權人，也就是替銀行打官司，很少有執業律師站在債務人這邊。

　　律師會根據不同斷供人的情況，給出司法流程框架內能爭取到的“翻身”時間。律師的費用會收取標的物，也就是那套想要保住的房產的價值10%以下，并支持分期付款。

　　▲ 自媒體的保房業務宣傳。圖 / 截圖

　　對此，有律師同行不贊同，認為他們是“跟銀行對著干，浪費司法資源”。洛陽一位律師說他們鉆空子，“嚴重違背職業紀律”。在他的理解中，保房律師用的都是惡意訴訟中的慣常手段，從法院送達訴狀這步就能開始“使絆子”。他舉例，假如被告是一對夫妻，就可以讓他們假離婚，謊稱沒收到訴狀，法院只能再走公告送達流程，這能拖延60天。

　　收到訴狀后，可以讓被執行人提出管轄權異議，延長開庭時間，等走完法院受理、審核、駁回再送達的過程，有可能拖上近一年。如果已經走完司法流程，房子要被強制執行，也還有辦法。比如簽一個時間相對長的租賃協議，讓假冒的租客跳出來用“買賣不破租賃”的說法提出執行異議，再讓法院判決，就算最后敗訴，也能爭取到一段時間。

　　“恰恰是小聰明，能幫到負債人。”劉啟明知道業內有律師看不上保房業務，但他有一套自認合理的說法——面對銀行專業的法務、律師團隊，債務人是弱勢的，做保房就是和債務人站在一條戰線上。

　　不過，一些斷供人的情況，他也幫不上忙。一兩周前有一對夫妻來咨詢，他們在龍崗的一套800多萬的房子，三天后就要被查封。劉啟明沒有辦法，跟對方說，你怎么不早來。他只能把后續查封的流程告訴對方。聽了劉啟明的話，客戶眼淚沒有繃住。

　　一個40多歲四處打零工的女人也來找過劉啟明。她丈夫生病在家，十幾歲的女兒重度抑郁癥住院，5400的房貸壓在她一個人身上，喘不過氣，斷供了一年。今年狀況好一些，她繼續還款。但實際上，去年10月法院的判決已經下來，房子已經要拍賣了，她還不知道。“再還貸已經沒意義了，產權都快不屬于她了。”劉啟明只能告訴她，看能不能申請困難補助。

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責任編輯：張倩