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　　來源：九邊（ID：ertoumu893）

　　1 買房的錢哪來的？

　　看到這個問題，不少人可能納悶了，這還能哪來的？先攢錢，然后貸房貸。買回來后慢慢還貸款。

　　這是很久以前的邏輯。我以前總覺得，房價漲那肯定是剛需攢夠了錢想住大房子嘛，有需求為啥不讓漲？

　　現(xiàn)在想想，主要是那時候剛畢業(yè)，身邊的人都跟我一樣沒啥錢，攢錢湊首付，湊夠再貸款，都是一群打醬油玩家，缺乏想象力，對這個世界理解太單純。

　　后來慢慢身邊的人有錢了，才發(fā)現(xiàn)以前太年輕。其實真正的買房大戶并不是那么玩的，他們是在對賭資產(chǎn)一直漲，以及對賭通脹會把他們的貸款稀釋掉。

　　他們以少量現(xiàn)金通過各種辦法從銀行借貸，然后用貸款買房。當大家都拼命從銀行貸款，房地產(chǎn)里的錢越來越多，房價可不就不斷攀升？

　　也就是說，房地產(chǎn)的邏輯早就變了，房價并不是需求推高的，而是信貸。信貸不是房貸，有人只能貸出70%的房貸，有人卻可以沒上限往出搞。

　　大家記得那個美國老太太通過貸款早早住上了房子，而中國老太太一直堅持攢錢，晚年才住上房子的故事吧？

　　其實可以換個思路，如果沒有貸款介入，房子肯定沒那么貴，也就不需要用一輩子的現(xiàn)金流來搞這玩意了。

　　當然了，我不是否定信貸的作用。馬克思說過，“如果攢夠錢再修鐵路，地球上到現(xiàn)在還沒一條鐵路”，這可以看出信貸的威力，不過不得不承認的是，這玩意徹底改變了游戲規(guī)則，富人們擁有一挺馬克沁機槍，普通人卻只有個錘子。

　　既然是信貸在推房價，如果你不會玩信貸，你就是處于吃虧的那一頭。問題是誰最會玩信貸？當然是有錢人。銀行是最嫌貧愛富的，你越有錢，抵押物越多，銀行追著你給你貸款；你沒錢，還想貸款？呵呵。

　　所以按照信貸規(guī)模，可以把房地產(chǎn)玩家大概分成下邊四個生態(tài)位，不同生態(tài)位策略完全不一樣，有點像正常人想逮條魚，就拿個魚竿去釣，而對于商業(yè)捕撈公司，一網(wǎng)下去可能好幾噸，正常人一輩子可能都釣不出來人家一網(wǎng)。

　　哪四個生態(tài)位呢？

　　一、炒房的。他們的目的是低價買進來，高價賣出去。這類人只要差價，自己不住。還有不少上市公司也是做這個性質(zhì)的工作，把錢拿去買房，萬一自己的殼保不住了，就拋幾套房。

　　二、富人。買房抗通脹，買了一般不賣，甚至將來留給孩子。跟上邊炒房的相同點在于也是大量從銀行貸款，不同點是他們的投機性弱一些，更多的是追求財產(chǎn)的保值和安全。

　　三、普通白領(lǐng)。大家都懂，慢慢攢錢湊首付，湊夠首付搞個按揭，分成三十年，每年還一點，貸款比例低。這也是政府鼓勵的行為。

　　四、沒錢的人。除非撞大運，否則只能是攢錢回縣城買。

　　上面這幾種人，手里的錢數(shù)量不一樣，能從銀行借到的錢不一樣，工具決定思路，他們對房地產(chǎn)的理解也差別極大。

　　比如炒房的，他們買房的錢里自己的本金比例非常少，主要是靠貸款、銀行、地下錢莊、信用卡，親戚朋友那里借錢。借了這么多錢，肯定不可能長期持有房產(chǎn)，那樣的話利息就能壓死人，所以他們往往是在上漲前夕建倉，然后持有幾個月，等房價漲起來再賣掉。

　　說到這里，大家可能納悶，啥是地下錢莊？

　　這在江浙和廣東地區(qū)非常常見。那邊的老百姓心態(tài)比較好，大家把不用的錢放到一個人或者私人機構(gòu)那里，他們拿著這些錢去放貸。小企業(yè)很難從銀行貸到款，經(jīng)常從這些地方拿錢，而且歷史悠久，從明清開始就在玩了。這玩意不受法律承認和保護，但是欠他們的錢沒人敢不還。

　　在房價急劇上漲期這類人比較多。比如2016年，深圳那邊的炒房客可以做到以30%-40%的年利率去地下錢莊貸款，貸幾個月，等房價漲起來再賣掉，賺這部分差價。其實就是對賭房價漲幅會超過銀行利息。

　　如果房價不漲，或者漲得比較慢，跑不過貸款的利息，那炒房人就得緊急賣掉手里房產(chǎn)還貸款。但是房地產(chǎn)跟股票不一樣，不是想賣就能賣，往往會賠得底掉。

　　我前幾天看到北京一套房子，房主借錢買的，每月要還25萬，現(xiàn)金流斷了后供不動了，只好折價賣掉，比周圍的價格低了近兩百萬。按理說是很劃算的，不過房子總價太高了，買主比較少，用了很久才賣掉。

　　這類人早些年比較多。這些年房產(chǎn)價格越來越高，流動性變得非常差，而且政策一個接一個，交易成本越來越高，而且暴漲時代已經(jīng)遠去，這些人慢慢也就越來越少。現(xiàn)在炒房客也跟富人們一樣，買來后長期持有，慢慢還貸款，等著將來升值。

　　但既然是慢慢還，貸款就不可能太多，利息也不能太重，某種程度上講，這些年的限購確實是遏制了炒房沖動。

　　其實這兩年炒房客已經(jīng)很少了，屯房的主要是手里有大量現(xiàn)金沒地方投的人呢。

　　此外有不少公司在買房。大家一般覺得學區(qū)房是賣給有孩子要上學的人，真實世界里不是這個邏輯。

　　學區(qū)房的本質(zhì)是“稀缺資源”。只要稀缺，那肯定會受到有錢人的追逐。大家的心態(tài)都是這樣的：我不一定需要這玩意，但是只要其他人需要，這玩意就能升值，能升值的東西我就追逐。所以不少公司有了錢也在買學區(qū)房。

　　然后是中產(chǎn)，也就是能買得起房的上班族。這些人一直在攢錢，平時不出動，大家都擔心自己買了房之后房價暴跌，所以非常小心，只在房價開始上漲的時候買。這樣就形成了個效果，平時看不到剛需。

　　大家設(shè)身處地就能明白，房地產(chǎn)這么大宗的交易，如果你剛買完，稍微跌點，你一年的收入可就沒了。所以平時根本沒有“剛需”，大家都指望著在房地產(chǎn)漲價前夜購買。

　　這也是為什么只有房產(chǎn)上漲的時候，才蹦出來一堆剛需。于是就形成了一個奇觀，平時根本沒人買，北京這邊日常買賣兩百多套，不溫不火，大家都在等漲價前夜。

　　2 聞風而動

　　那啥時候會漲呢？

　　一般都是政府出臺什么政策，比如2016年取消限購，比如去年政府說是要搞營業(yè)貸。鯊魚聞到了血腥味，就該出發(fā)了。

　　房地產(chǎn)上漲的第一波肯定是富人們。富人在中國還有個稱呼，叫“高凈值人群”，手里錢多，路子野，稍微有點風吹草動，他們就會提前知道。

　　而且我們說“銀行放水”，不是把錢給大家發(fā)下去，而是通過這些人貸款貸出來的。他們拿到錢之后往往第一反應(yīng)就是去追“核心資產(chǎn)”。啥是核心資產(chǎn)？在中國說白了就是白馬股、大城市房地產(chǎn)等等。

　　一般政府出了政策，對政策的解讀往往會在他們內(nèi)部形成共識，覺得這次要漲了，而且最關(guān)鍵的是，又可以借到錢了，趕緊出手。

　　這時候關(guān)鍵問題來了。

　　富人們往往都有好幾套了，由于限購政策，他們幾乎沒法從銀行里貸到房貸。不過他們也不需要這玩意。

　　他們往往都有公司，也就有了操作空間。我之前聊過，其實高手和普通人之間，關(guān)于“工具”最大的差別就是公司和信貸。有錢人會玩公司，也會到處湊錢；這些年給“湊錢”還起了一個好名字，叫“融資”。反正越有錢，越容易融資，融到之后就可以出去玩了。

　　比如今年政府為了防止微小企業(yè)倒閉，說是要發(fā)放貸款救急，但是你不能空口無憑去銀行貸款啊，總得有個抵押品吧？往往是房子。

　　操作空間這不就來了嘛。

　　比如我是一個富人，去找地下錢莊借一千萬（地下錢莊的利息是按日計算的，折成年利率，差不多30%左右），加上手里的五百萬去買了一套房；買完后拿著這套房去銀行抵押了，相當于變相把房貸給借出來了。

　　但是這種貸款有個大問題，還款周期特別短，一般也就四五年，需要很高的現(xiàn)金流，所以一般都是富人在操作，普通人想玩也玩不了，畢竟一個月還幾十萬貸款，你虛不虛？

　　所以這場游戲慢慢就變成了“銀行貸款流入富人，進而不斷推高房價”這么個游戲。

　　炒房團也差不多，反正各種搞貸款。還有人用信用卡搞，大家對信用卡的理解是可以透支買個筆記本，其實這么玩就太低級了。不少人手里有上百張卡，互相借，互相還，完全可以貸款幾百萬出來；信用卡不是有一個多月免息嘛，搞好時間差，也能周轉(zhuǎn)幾個月。

　　3 瘋狂加杠桿

　　說到這里，大家可能納悶了，富人們買房有問題嗎？

　　當然沒問題，但是大家一起出去掃房，多多少少會提高點房價，而且市場上風聲鶴唳。

　　會對其他觀望的人群形成巨大的壓力。你想想啊，你好不容易攢夠了首付，擔心房價下跌才不敢買，現(xiàn)在市場上傳言有人到處掃房，你啥感覺？能淡定有了鬼了。趕緊也加入買房行列，這樣市場上買房的人越來越多；房主看著這么多人來看房，肯定會納悶是不是房價定低了，要不提一下？房價就這樣蹭蹭漲上去了。

　　往往一個小區(qū)有一套房子高價成交，這個小區(qū)整體房價就暴漲；暴漲了之后就沒人賣了，房子變稀缺，更貴了。

　　房價上漲后，會對剛需形成巨大壓力。他們擔心自己錯過了，這輩子都買不起，然后到處借錢，趕緊去買。受他們影響，不少人本來在干別的，看著房子漲成這樣，也開始想辦法籌錢買房，一波行情就這樣形成了，房價翻番就上去了。

　　等到預(yù)期沖上去，比如到處在傳，“房價又要漲了”，慢慢就會完全失去理性；大家瘋了似地從銀行借錢買房，用各種辦法借，社會總杠桿就暴增了。

　　這還不是最關(guān)鍵的，最關(guān)鍵的是這玩意會沖擊實體經(jīng)濟。你想想啊，你是個工廠老板，累死累活一年賺個10%，別人買賣房產(chǎn)輕松賺20%，你啥感覺？是不是覺得應(yīng)該把廠子賣了去炒房？

　　這不是開玩笑。我之前認識一哥們，他有個公司。他跟我說如果房地產(chǎn)再漲，他就把公司關(guān)了，套現(xiàn)后去買房。大家想想，房地產(chǎn)持續(xù)暴漲，很多企業(yè)主可能就把公司解散了，把資本投入房產(chǎn)，相當于產(chǎn)業(yè)資本變成金融資本了；失業(yè)率也跟著上漲，社會穩(wěn)定性也就跟著降低了。

　　可以看出房地產(chǎn)投機后果的嚴重性又跟其他投機不一樣，雖然所有的投機最后都會遭報應(yīng)。就跟這段時間基金暴跌似的，大家一起買基金，基金狂漲；等到出現(xiàn)風吹草動，基金撐不住了，開始跌，大家再把手里的基金賣了止損，這樣市場上出現(xiàn)大量拋盤，可能導(dǎo)致進一步下跌。所有的泡沫，最后都是這么崩的。

　　等跌夠了，大家對基金的信仰也就破滅了，今后自然不會隨便熱炒基金了。

　　但問題是房地產(chǎn)事關(guān)國體、國運，不能隨便搞這種高風險操作，不能接受基金這種暴跌，因為買基金的人花的主要是自己的錢，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的錢大部分都是銀行的錢。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大規(guī)模暴跌，銀行跟著出事，銀行出了事，會蔓延到國家的其他領(lǐng)域，這個代價誰都承擔不了。

　　4 為啥要限購限貸

　　上文說了那么多，大家也看出來了，房價暴漲對產(chǎn)業(yè)、金融等領(lǐng)域沖擊都太大，這也是為啥政府鐵了心要限制房價上漲。但是也不能跌，于是現(xiàn)在就處在這么個狀態(tài)。

　　懂了這個，再看前段時間央行出政策，說是要限制房貸總額；上海也說要繼續(xù)加大限購力度，#上海離異3年內(nèi)購房按離異前總套數(shù)計算#。大家看懂了吧，政府有大數(shù)據(jù)，他們能看到，一線城市大部分買房子的，都是有好幾套房子的人，所以知道出臺這個政策有一定效果。

　　本質(zhì)也是為了防止投機情緒蔓延到全社會。

　　只要打掉“上漲預(yù)期”，大家不集中購買，就不會發(fā)生那種暴漲，既可以防止杠桿暴漲，又可以讓剛需從容購買。當然了，剛需往往不漲不購買。

　　這也是為啥我強烈支持政府搞的“房住不炒”。“不炒”不是不讓你買，而是不讓你瘋狂借錢買，畢竟比借錢這方面的能力，普通白領(lǐng)們連大佬們的尾燈都看不到，你祖宗三代六個荷包跟銀行大筆貸款比起來啥都不是。房價已經(jīng)夠瘋了，再瘋下去確實容易出事。

　　至于剛需，尤其是一線剛需，你隨時買問題也不大，畢竟政府已經(jīng)使出渾身解數(shù)替你壓著了，你還在那里看啥？　　

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責任編輯：石秀珍 SF183