原標題：富力地產評級頻遭下調 盈利下滑連踩三線 來源：金融界

來源：金融界上市公司研究院

由于受到多家機構下調收益預期，富力地產（2777.HK）連日股價走低，結合其2020年經營下滑、銷售目標完成率排名靠后、連踩三條紅線等情況，以摩根大通為代表的投資機構對富力地產的后市判斷是“盈利潛在不達標及因降負債而增長放慢”。

摩根大通看空富力未來盈利潛力

摩根大通在日前發表的2021年內房展望中，下調了7家房企評級，其中之一就是富力地產。小摩在報告中表示該批公司盈利潛在不達標及因降負債而增長放慢，并將富力地產的評級由“增持”降至“中性”。

金融界上市公司研究院統計，今年以來，富力地產股價多數月份收跌，最大月跌幅達-17.66％，最大月漲幅為10.41％。

事實上，今年以來，已有多家國外評級機構下調了富力地產的評級。2020年8月31日，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期主體信用評級從B+下調至B。至此，三大國際評級機構均在今年下調了富力企業家族評級。

國際三大評級機構對富力地產評級變化情況

制表：金融界上市公司研究院 信息來源：國盛證券研究報告

前11月業績完成率不足八成，五年來凈利同比增長波動明顯

據富力地產公告顯示，公司2020年前11月累計實現合同銷售金額1172.8億元，累計合同銷售建筑面積993.03萬平方米，分別同比下降2.55％和11.40％。相比1520億元業績目標，其業績完成率不足八成，僅有77.16％，在已發布全年業績目標的36家房企中，排名靠后。此外，公司前三季度營收和凈利潤分別同比減少0.96％和9.14％，2017年-2020年前三季度，凈資產收益率分別為40.24％、12.90％、13.29％和5.24％，下降趨勢明顯。

由下圖可知，2015-2019年，富力地產的營業收入分別為456.66億元、557.93億元、735.12億元、785.88億元和930.50億元，總體保持增長態勢，但同比增速較為緩慢；凈利潤分別為56.16億元、67.56億元、211.86億元、83.71億元和96.72億元，其凈利同比增速曲線總體呈開口向下的拋物線狀，波動較大，其中2017年為最高頂點，主要是公司當年收購了大連萬達商業地產股份有限公司擁有的大部分酒店資產，富力地產在財報中稱此舉“為公司帶來一次性收益131億元，并躍升為全球最大豪華酒店業主”。

值得注意的是，據富力地產2020年中報，2020年上半年，富力地產營收為335.91億元，同比下降4.17％。其中，物業發展業務收入為308.31億元，同比上升2.85％，增速趨緩。酒店業務受疫情沖擊較大，來自酒店營運業務的收入僅13.96億元，較2019年同期的33.41億元下降58.22％。

此外，2015-2019年，富力地產的經營現金流量凈額五年連續保持負值，且凈流出金額逐年增多。

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