原標題：富力地產涉嫌炒房!銷售乏力憋出“允許更名”大招 來源：天府財經

年底，各種沖刺促銷的消息在朋友圈中隨處可見，但屬富力地產（02777.HK）的促銷信息最為勁爆——

富力25載，員工感恩回饋，年終最強員工福利，最低7.5折！免費更名，不限套數！

據悉，此項購房優惠是富力地產推出的25周年感恩回饋活動。

對于員工，全國范圍內不限套數，且不計入員工折扣優惠的購房套數內。

此外，自付清全部房款一年內，每套房源可無條件享受免費更名一次，員工之間可以聯名購房。

消息人士稱，富力地產此舉，一是為了降低負債，二是離全年銷售目標差距還很大，通過這種方式來一個年底業績沖刺。

知名地產分析師嚴躍進說，類似營銷的內容其實是有很多問題的，尤其是提到了免費更名的內容，其實是涉嫌炒房的，或者有炒房嫌疑的漏洞。

一、銷售乏力憋出大招

到了年底，富力的老板和營銷戰線的員工可謂壓力山大。

今年前11月，富力地產共實現銷售收入1172.8億元，但與年初1520億元的目標相比，僅完成了年度目標的77%。要在最后一個月實現全年銷售目標，難度不小。

據不完全統計，之前有41家房企公布了2020年業績銷售目標，目標完成率在86%-100%的企業有28家，多個企業已完成目標，因此年底優惠力度不大。

另外，今年受疫情影響，房企優惠政策頻出，導致購房者對于促銷已經疲倦，沖擊業績不明顯。

富力此舉，顯然是在銷售不力的背景下釋放了一個終極大招——在社會購買力消化掉以后，再用大力度的折扣挖掘員工的購買力。

優惠政策顯示，凡富力集團、全國及海外各分公司、子公司的員工，購買2020年全國在售項目，在2020年12月23日-2021年1月22日，只要一次性付款，最低可獲7.5折優惠。另外，在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款，可獲8折；2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款，可獲8.5折優惠。

有富力員工向地產大咖證實了該消息屬實，有一些員工朋友圈也有這樣的促銷海報流出。

不過，有富力員工透露，上述活動并非全國所有項目都參與，比如在廣州，給出折扣的都是商鋪和車位，一些熱門優質項目沒有在列，能激起購買欲望的并不多。

二、裁員、發債，降負債

與大力度促銷同時進行的就是富力地產的優化裁員。

12月初，網上傳出一份富力地產員工優化文件，隨后，富力否認，稱裁員是謠言。不過從2020年半年報中可以看出，裁員一事并非“空穴來風”。

富力集團三季度財報顯示，2020年6月末，富力員工數3.92萬人，較2019年末的6.23萬人，下降37.08%。僅2020年上半年，富力員工就減少了2.31萬人。同時，富力集團拿地的金額也在大幅收縮，2020年上半年，富力拿地金額僅60億，同比下降66.1%。

這一切的背后，是富力地產三條紅線均踩線。

截至2020年6月末，富力地產剔除預收款后的資產負債率為78.16%，凈負債率為197.73%，現金短期債務比為0.23倍，三項指標均不滿足監管要求，去杠桿、降負債壓力較大。

國盛證券研報顯示，近年來富力地產不斷被其他房企超車，已被擠出2020年克爾瑞銷售榜單Top 20之外。同時其還面臨債務壓頂，未來3年境內債券到期均在100億以上。截至2020年6月末，一年內到期的非流動負債為695億元，面臨很大的償付壓力。

為了解決錢緊的問題，富力地產左沖右突。

一方面是甩賣資產，11月9日，富力地產發布公告稱，擬將旗下物流園項目70%的股權以44.1億元的價格出售給黑石集團。

另一方面，富力地產想盡辦法借新債還舊債。

11月12日，富力地產公告發行一筆3.6億美元的優先票據，并將于2022年到期，從2021年5月18日開始每半年付息一次。

地產大咖注意到，為了吸引投資人購買，這次票據的票面利率竟定為12.375%，甚至高于富力地產上半年的凈利潤率。富力地產半年報數據顯示，上半年其錄得凈利潤39.2億元，凈利潤率11.7%。

不過，富力地產顯然對這樣做還顯得有點信心不足。

而為了保證這次票據發行成功，富力地產“老板娘”——董事局主席李思廉的配偶張綺雯也是拼了，親自下場“兜底”，購買合計500萬美元，以顯示她對于這次票據發行的信心。

當然，地產大咖認為，這也側面說明了，富力地產對于資金的強烈渴求。

三、允許更名涉嫌炒房

但是富力地產可能忽略了一個道理：正確的事情，如果往前再邁進一步，就會變成謬誤。

有人質疑，富力集團推出員工7.5折買房，其實也是一種變相促銷的方式。

尤其可以在一年內免費更名一次的，這樣員工就可以將房子轉手給別人，看起來是員工福利，其實也是一種銷售手段，而且全款買房也便于房企年底加速回款。

對此，地產大咖認為，富力地產這樣的做法，性質比變相促銷更為嚴重。

起因是房子難賣，富力地產通過這種方式去庫存，疑為在壓力之下，明目張膽地鼓勵炒房。因為，雖然有一些開發商允許員工買房后可以免費更名，但從來沒有大張旗鼓地對外宣稱過。

員工買房后允許更名，實際上是地產行業內部的一條潛規則。

有律師認為，如果你想在房本沒下來之前直接變更成新買家的名字是不可以的，法律也不支持。因為，在房本沒出之前直接變更成新的買家名稱是涉嫌非法避稅的。

嚴躍進分析表示，開發商允許更名的政策，實際上可以實現房子的偷偷轉讓。這顯然就是開發商本身在進行炒房。

地產大咖也了解到，江西南昌市就于2018年對于房地產市場的亂象進行了專項整治。在整治的內容中，就有一項為“通過更改預售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房”。

南昌市房管局的相關官員稀釋稱：“從客戶交定金起，就不再允許更名，更名視為炒房，包括直系親屬也不行，銷售人員有義務告知客戶不能更名。”

最近，江蘇省興化市也發布《關于進一步規范商品房退房和變更管理的通知》，其中提到，嚴格執行商品房購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名（父母、子女以及夫妻之間除外）。

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