原標(biāo)題：大唐地產(chǎn)踩“兩條紅線”赴港上市 近三成借款來(lái)自民生銀行 來(lái)源：黑池財(cái)經(jīng)

繼今年5月末二次遞表之后，大唐集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”）上市計(jì)劃終于在日前有了新的眉目。

據(jù)港交所信息，大唐地產(chǎn)于11月25日通過(guò)上市聆訊，并在兩天后公布了全球發(fā)售計(jì)劃，預(yù)計(jì)將于12月中旬正式在港交所掛牌上市，股票代碼為02117.HK。

自2009年擬定在香港掛牌以來(lái)，大唐地產(chǎn)蟄伏十年有余，中間歷經(jīng)多次波折都未能完成上市敲鐘的“夢(mèng)想”。不過(guò)隨著全球發(fā)售計(jì)劃的公布，公司赴港敲鐘只差臨門一腳。

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上市之路一波三折

大唐地產(chǎn)發(fā)軔于中國(guó)臺(tái)灣，興起于中國(guó)內(nèi)陸。

1984年，臺(tái)中人余英儀在臺(tái)灣首次開(kāi)發(fā)“大唐世家”項(xiàng)目。

1995年，不甘偏居一隅的余英儀和他的好朋友張富掌來(lái)到廈門，將“國(guó)韻地產(chǎn)”設(shè)為公司定位，并以一張竇爾墩臉譜作為L(zhǎng)ogo，開(kāi)啟了大唐地產(chǎn)進(jìn)軍內(nèi)地步伐。

初入廈門市場(chǎng)時(shí)，“大唐世家”項(xiàng)目銷售火熱，這也確實(shí)讓大唐地產(chǎn)取得良好的開(kāi)局。然而由于其臺(tái)資背景的限制，不僅融資環(huán)境處處受到制約，而且全國(guó)化布局也是遲遲未能打開(kāi)。

無(wú)奈之下，大唐地產(chǎn)開(kāi)始籌劃謀求在港上市。據(jù)媒體報(bào)道，余英儀在2008年4月時(shí)曾公開(kāi)表示上市工作已經(jīng)進(jìn)入中期籌備階段，大唐地產(chǎn)有望成為第一個(gè)在香港上市的大陸臺(tái)資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

2009年，原本是大唐地產(chǎn)計(jì)劃赴港上市之年，但在前一年受資金鏈斷裂危機(jī)及創(chuàng)始人不幸辭世等因素影響，公司上市計(jì)劃未能如愿。

2010年，廈門女首富黃晞控制的福信集團(tuán)戰(zhàn)略整合了風(fēng)雨飄搖的大唐地產(chǎn)。彼時(shí)，黃晞控制的福信香港收購(gòu)大唐地產(chǎn)70%股權(quán)。2019年10月，福信香港又以7760萬(wàn)元進(jìn)一步收購(gòu)了剩余30%股權(quán)。

2019年12月份，大唐地產(chǎn)向港交所遞交招股書(shū)。招股書(shū)顯示，2011年，黃晞將大唐地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理權(quán)限交于吳迪。黃晞目前為大唐地產(chǎn)控股股東，持股77.79%；吳迪為大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)，持股21.21%；大唐地產(chǎn)董事及核心管理層持有1%。

然而，大唐地產(chǎn)遞交的招股書(shū)卻在6個(gè)月后屆滿失效，上市計(jì)劃再次泡湯。2020年5月31日晚間，大唐地產(chǎn)再度遞交了招股書(shū)。

在赴港上市招股書(shū)披露背景下，大唐地產(chǎn)過(guò)度依賴福信集團(tuán)輸血的一面也一并暴露。公開(kāi)資料顯示，福信集團(tuán)成立于1993年，歷經(jīng)20余年的發(fā)展壯大，目前已形成了以金融為引擎，房地產(chǎn)為主業(yè)，高科技產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，包括貿(mào)易文體產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的“五業(yè)并舉”的國(guó)內(nèi)知名綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。

從金融業(yè)務(wù)來(lái)看，福信集團(tuán)作為中國(guó)民生銀行發(fā)起人、大股東及董事單位，先后投資交通銀行、永安保險(xiǎn)等多家全國(guó)性銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及漢口銀行、杭州聯(lián)合銀行等地方商業(yè)銀行，并參與公司治理。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，福信集團(tuán)以大唐地產(chǎn)為核心品牌。眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，所以福信集團(tuán)金融業(yè)務(wù)正好給大唐地產(chǎn)的擴(kuò)張?zhí)峁┝艘粡堎Y金支持的王牌。

民生銀行財(cái)報(bào)顯示，2017年，“福信系”從民生銀行獲得15.05億元貸款，其中用于大唐地產(chǎn)并購(gòu)的資金就達(dá)12億元。2018年，“福信系”從民生銀行獲得的資金支持為23.67億元，同比增加57.17%。2019年，“福信系”在民生銀行的貸款余額為30.33億元，同樣大部分資金都流向地產(chǎn)板塊。

民生銀行今年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年末，大唐地產(chǎn)旗下子公司天津海匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、漳州唐成房地產(chǎn)有限公司在民生銀行的貸款余額分別為10.8億元、4.16億元，較去年年末分別增長(zhǎng)58.82%、-4.59%。

大唐地產(chǎn)最新招股書(shū)也顯示，公司執(zhí)行董事吳迪就公司與民生銀行訂立的所有貸款為其提供個(gè)人擔(dān)保。截至2020年6月30日，此等貸款尚未償還的本金結(jié)語(yǔ)總額約為23.76億元，占截至同日其借款總額約29%。

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為謀上市突擊降負(fù)債

雖然有來(lái)自福信集團(tuán)的資金支持，但大唐地產(chǎn)自身仍潛藏著一些危機(jī)。

從營(yíng)收方面來(lái)看，2017至2020年上半年，大唐地產(chǎn)營(yíng)收分別為40.19億元、54.96億元、81.08億元以及17.85億元；期內(nèi)公司凈利潤(rùn)為4.13億元、5.88億元、6.27億元以及8997萬(wàn)元。

不過(guò)，上述亮麗業(yè)績(jī)背后卻成色欠佳。有數(shù)據(jù)顯示，2019年，大唐地產(chǎn)權(quán)益銷售額和權(quán)益占比卻分別同比大降35.15%、70%。2020年1-10月，該公司兩項(xiàng)數(shù)據(jù)再度走低，分別權(quán)益銷售額僅為161.5億元、50.14%，排名則同比大幅下降20個(gè)位次至第88名。

有息負(fù)債構(gòu)成方面，截至2020年6月30日，大唐地產(chǎn)有息負(fù)債總額為81.91億元，較去年年末增長(zhǎng)5.42%。其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為24.16億元，而大唐地產(chǎn)貨幣資金總額約32.3億元，其中受限制現(xiàn)金為20.99億元，可動(dòng)用現(xiàn)金無(wú)法完全覆蓋短債。

值得一提的是，近幾年大唐地產(chǎn)負(fù)債水平發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。最新的招股資料顯示，2016年至2019年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債比率為128.5%。

對(duì)于凈負(fù)債率短期大幅度降低，大唐地產(chǎn)在最新的招股章程里給出了三條原因：保留盈利持續(xù)增加、公司股東增加注資、使用盈余現(xiàn)金償還借款。

今年8月，央行、住建部對(duì)房地產(chǎn)融資提出量化監(jiān)管要求，對(duì)不同財(cái)務(wù)狀況的房企實(shí)行差異化管理。該政策被外界概括為“三線四檔”，其中“三道紅線”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線的情況不同，監(jiān)管還將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以此來(lái)劃定房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。具體來(lái)看，“未踩線”的綠色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為15%，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為10%，“踩二道線”的橙色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為5%，“踩三道線”紅色檔房企，不能新增有息負(fù)債。

而就大唐地產(chǎn)的情況看，截至2020年6月底，大唐地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%、凈負(fù)債率為128.5%、現(xiàn)金短債比為1.34，前兩項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)超監(jiān)管層劃下的“紅線”。

這意味著，即將赴港敲鐘的大唐地產(chǎn)負(fù)債總額增幅將不得超過(guò)5%，未來(lái)融資情況堪憂。

2018年和2019年時(shí)，大唐地產(chǎn)曾分別提出“三年500億”和“三年破千億”的口號(hào)。而其目前實(shí)際的銷售數(shù)據(jù)和行業(yè)排名，距當(dāng)時(shí)提出的目標(biāo)仍有不小的距離。

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