原標題：新城喧囂危機里的管控 王曉松還需要避開哪些“雷”？ 來源：觀點地產網

　　對于處于輿情脆弱時刻的新城而言，任何決策都可能被市場無限放大，導致悲觀情緒蔓延。

　　觀點地產網在臨危成為新城控股董事長后，王曉松的第一個重要決策就是出售自家公司的項目。

　　7月22日，經過了幾天的短暫平靜，新城系的黑天鵝事件再度發酵。

　　首先是有自媒體爆料，新城控股已經開始打包旗下資產，共有約68個項目的權益待售，且項目大多以純住宅項目為主，覆蓋華東、安徽、山東等各個區域。

　　有業內人士認為，此舉不乏是新城內部對未來局勢的悲觀預判。

　　為此，新城方面在當日晚間迅速發布公告作出澄清。

　　其表示，截至目前，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個（含合聯營項目），并非網傳的68個，同時擬出售的標的項目公司范圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。

　　其中，新城已就5個項目與交易對方簽訂了股權轉讓協議，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經審計歸母凈資產的8%。

　　但由于沒有達到信披標準，新城未對上述5個項目的交易對象及項目情況進行披露。

　　盡管新城在公告中強調，前述項目尚未開始銷售，轉讓該部分項目公司股權不會對公司2019年經營業績產生較大影響。

　　但對于處于輿情脆弱時刻的新城而言，任何決策都可能被市場無限放大，導致悲觀情緒蔓延。

　　7月23日開盤后，新城系股票全面走低，截至晚間收市，A股平臺新城控股再度跌停，每股報收26.73元，港股新城發展跌幅達11.30%，報收6.75港幣每股。

　　事實上，從前董事長王振華事件爆出后，一直處于風口浪尖的新城反應都稍顯被動，相比斷臂求生的慘烈，當輿論的喧囂過后，新城顯然正為未來可能浮現的“隱患”做準備。

　　而對王曉松而言，出售項目獲得現金，保障新城的資金安全或許只是第一步，接下來他需要面對的是許多不確定的問題，以及新城未來的路。

　　危機與現金流管控

　　不可否認的是，無論何時對房企而言，現金流都是最需要守住的底線，剛剛經歷風暴的新城同樣如此。

　　熟悉新城控股的相關人士向觀點地產新媒體透露，此次新城出售也主要是為回收土地款，處于協商交易的40個項目均為近期新拿的項目，以住宅項目為主。

　　“出售的項目大多不是由新城操盤，那些新城操盤的項目，也屬于利潤率不算特別高的部分。”上述人士補充道。

　　至于出售項目的體量、位置、出售金額、新城所占的權益比例以及交易的對象，由于尚在洽談，新城方面則表示不便透露，未來以公告為準。

　　不過據媒體報道，除此前爆料的金科將接盤外，陽光城、新力、弘陽等目前有一定規模訴求的企業也出現在交易之中。

　　僅從項目數量來看，40個項目或許只是新城整個土地儲備中的一小部份。

　　2018年報顯示，新城共計新增土地儲備共164幅，期內共有295個在建子項目。而今年3月的業績會上，新城則透露其目前土地儲備已高達1.1億平方米，可以產生的貨值超過1萬億元。

　　但上述人士坦言，此次新城出售項目更多是出于保證公司現金流安全，預防經營風險。

　　“從行業背景來看，下半年房地產行業的融資監管是趨緊，調控也沒有見放松，因此整個行業基本都是以現金為王，本來新城也有計劃增加公司的貨幣資金，以達到規模、利潤和現金流之間的平衡。再加上遭遇這次事件后，新城更開始在內部強調預防經營風險，所以才會做上述交易。”

　　事實上，為應對經濟下行，部分地方政府去年以來放寬了落戶限制、減少或取消了新購住房禁售的年限，今年一季度的境內外地產債發行創下新高。

　　根據新城控股5月初披露的數據，截至2019年4月30日，新城控股借款余額約為967.68億元，相較于2018年末借款余額727.05億元，增加了240.63億元，占2018年末經審計凈資產509.57億元的比重為47.22%。

　　值得注意的是，今年上半年，新城在拿地上也繼續高歌猛進。

　　據觀點地產新媒體不完全統計，今年1-6月，新城共斥資487.03億元拿地，同期內銷售額1224.17億元，拿地銷售比接近40%。

　　另一方面，在商業項目吾悅廣場的開業上，新城也依舊保持了高速擴展的態勢。

　　2018年報顯示，2019年，新城將新開業22個吾悅廣場，目標是實現租費收入40億元，在不久前舉行的新城半年工作會議中，上述目標也沒有改變，這也意味著大量資金的投入。

　　由此，對新城而言，左手拿地，右手舉債之下，現金流將是巨大考驗。

　　與此同時，隨著一季度融資熱度提升，5月份開始，房企融資政策風向突變，則為房企的資金流動蒙上陰影。

　　5月，銀保監會23號文明確要求，商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，隨后央行與證監會據悉暫緩部分房企的債券及ABS融資；7月，發改委發文，要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　業內人士預測，未來地產的韌性將減弱，周期向下的概率較高。

　　顯然，當企業的黑天鵝遇上行業下行壓力，尤其是資金端口的收緊，王曉松此次選擇主動兜售項目，對新城而言或許可以暫緩可能面臨的資金危機。

　　王曉松的任務

　　盡管面臨“內憂外患”，但在不久前的半年經營工作會上，新任董事長王曉松于會上公開表示，新城將堅持2019年2700億元的銷售目標不變。

　　不過，隨著前任董事長的事件塵埃落定，臨危受命的王曉松可能面臨的問題依舊很多。

　　首當其沖的依舊是債務危機。

　　此前，多家評級機構都調整了對新城系平臺的評級，其中標普將新城發展評級從穩定調至負面觀察，穆迪則對新城控股和新城發展的所有展望已從穩定調整至評級觀察。

　　穆迪表示，將重點關注王振華被批捕后，對公司運營、潛在控制權變更、融資渠道和融資成本的影響。

　　此外，新董事長上任后，與一眾舊高管的磨合，以及事件爆發后，公司負面評論對員工情緒的影響也需要長時間的修補與磨合。

　　據觀點地產新媒體了解，盡管2009年就進入新城工作，但在新城規模突飛猛進的2016年-2018年，王曉松是缺位的，彼時他選擇了出國進修，直到2018年8月底，才正式回歸新城。

　　在其2016年離開時，新城的規模才剛剛跨過300億，而2018年末，新城的年度銷售額已經突破2000億。

　　換言之，沒有經歷新城最關鍵的三年，在團隊打造、市場變化以及各種政商關系中，王曉松仍有很多功課需要彌補。

　　“員工的情緒都還是比較平穩的，而且人員的穩定性也很好，另外，事件發生后，相關部門都在與機構投資者持續地做溝通。”對于新城內部的近況，上述熟悉新城的相關人士向觀點地產新媒體如是回應。

　　與此同時，在拿地上，此前一直保持積極的新城也透露出了謹慎的態度，有報道稱，新城控股目前已暫停巨額拿地。

　　由此，王曉松能否順利完成2019年的任務，還需要市場的考驗。此外，度過了眼前的坎后，未來的新城還能否留在頭部房企的位置，王曉松的挑戰并不小。