新浪財經(jīng)上市公司研究院  　大眼樓管/肖恩　

　　招商蛇口創(chuàng)立于1979年。40年前建設(shè)開發(fā)運營的深圳蛇口片區(qū)是中國改革開放的發(fā)源地，是招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，也是集團內(nèi)唯一的核心資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。招商蛇口位于此次“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”榜單的第6位，其中公司規(guī)模效應(yīng)方面明顯，和金地集團、世茂房地產(chǎn)等并列第11位；運營發(fā)展方面表現(xiàn)相對遲緩，位列30位；而盈利能力方面在TOP50中表現(xiàn)較好，位列3位；且招商蛇口的財務(wù)表現(xiàn)一直較為穩(wěn)健可靠，位列第4位。

　　規(guī)模：拿地均價下降 土儲貨值列13位

　　據(jù)克而瑞及公司公告數(shù)據(jù)，招商蛇口在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為892.6、1705、6945億元，在TOP50房企中分別位列第11、12、13位，頭部效應(yīng)明顯。早年間“招保萬金”曾常年占據(jù)行業(yè)頭部地位，自從碧桂園、融創(chuàng)、恒大和新城控股等搭上了“高周轉(zhuǎn)”和三四線大行情的歷史機遇，招商蛇口目前的土地儲備儲備貨值更是跌出前十。在一定程度上錯過了上一輪地產(chǎn)大牛市的情況下，招商蛇口近三年的拿地額一直在800億元的水平。

　　由于房地產(chǎn)從預(yù)售到結(jié)算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數(shù)房企2018年的業(yè)績收入反應(yīng)的是前兩年的銷售情況，招商蛇口營收為882.78億元，同比增速為16.25%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現(xiàn)較為一般，這主要是由于招商蛇口2014/2015年拿地較少，2016年銷售增速并不突出。

　　截止2018年末，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達4232.2億元、1088.6億元，凈資產(chǎn)規(guī)模在所有房企中位列第10位。

　　發(fā)展：銷售與拿地均價之比2.68  存貨周轉(zhuǎn)率下滑至0.28

　　招商蛇口2018年拿地金額為892.6億元，拿地面積為1142.8萬㎡，同比增長35.36%，拿地力度有所提升，而2017年拿地為844.26萬㎡。拿地均價約為7810.64元/平米，較上年的9527.64元/平米降低18%。招商蛇口全年銷售面積為827.35萬㎡，銷售金額為1705億元，同比增長51.38%，這一增速在TOP50名單中處在中上游，全年銷售均價與拿地均價之比為2.68。總體看，拿地面積與銷售面積之比為1.4，全年的拿地面積依然高于銷售面積，可供開發(fā)的池子依然在擴大。

　　招商蛇口的存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)相對較慢，上市以來均未能超過0.4，由于近三年拿地力度較之前更大，存貨周轉(zhuǎn)率接連下滑至0.28。結(jié)算儲備倍數(shù)是評估一家房企未來業(yè)績保障實力的系數(shù)，主要包括土儲貨值及已售未結(jié)算的存貨。招商蛇口收入儲備倍數(shù)為8.72（參照的是2018年收入），低于主流房企數(shù)據(jù)均值，而該數(shù)值2017年為5.13。

　　盈利：凈利潤率表現(xiàn)較好 盈利能力穩(wěn)定

　　招商蛇口盈利能力一直保持穩(wěn)定且較好的狀態(tài)。2018年招商蛇口銷售毛利率為39.49%、銷售凈利率22.04%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）22.22%，各項盈利指標處在TOP50房企的中上游。盡管招商蛇口的周轉(zhuǎn)率相對較低，且杠桿率不高，但是憑借著較高的凈利潤率，招商蛇口的加權(quán)ROE在頭部的幾家房企中表現(xiàn)稍好。自上市以來，招商蛇口的ROE表現(xiàn)較為穩(wěn)定，基本在20%以上的水平。

　　招商蛇口近些年的股利支付率維持在40%左右，2018年的支付率為41%，基本維持了一個相對穩(wěn)定的分紅政策。

　　財務(wù)：融資成本稍有上升 大灣區(qū)土儲含金量高

　　招商蛇口今年中期平均融資成本較2017年基本保持穩(wěn)定，為4.85%，明顯低于于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，多年來招商蛇口保持著財務(wù)穩(wěn)健、融資成本低的風格。2017年數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口平均融資成本為4.8%。

　　目前招商蛇口賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有673.75億元，短期債務(wù)為382.3億元，長期債務(wù)為781.4億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，招商蛇口短期償債壓力指數(shù)（短期債務(wù)/賬面資金）為0.57，低于TOP50房企數(shù)據(jù)均值0.69。

　　招商蛇口的凈負債率為45%，在TOP50中位列第10低位，遠低于均值90%。在銷售規(guī)模前幾的頭部房企中是最低的。

　　公司賬面預(yù)收賬款高達753.5億元，且公司整體的土地儲備多數(shù)分布在一二線城市，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量高，具備“市場化+非市場化”強大拿地優(yōu)勢，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃重磅出臺，公司作為大灣區(qū)核心標的，資產(chǎn)價值將進一步大幅提升，風險相對可控，財務(wù)較為穩(wěn)健。

　　2018年，僅房地產(chǎn)投資這一單個行業(yè)在需求端所貢獻的產(chǎn)值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經(jīng)營特點及成功經(jīng)驗，并評比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進一步高效發(fā)展的借鑒。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業(yè)內(nèi)在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規(guī)模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務(wù)及風險控制等，并最終形成“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”。

責任編輯：公司觀察