2018年2月，雅生活正式登陸H股。而雅生活上市之初近20倍的超額認購，最高峰時公司市盈率高達61倍，讓公司在整個行業(yè)風頭一時無兩。經(jīng)歷公司快速并購發(fā)展的CEO離任，或給雅生活的布局全國的戰(zhàn)略蒙上一層陰影。

　　雙股東支持  雙品牌戰(zhàn)略

　　雅居樂雅生活服務股份有限公司成立于1997年，經(jīng)歷20余年發(fā)展，已成為中國領先的以中高端物業(yè)為主的物業(yè)管理公司，并名列2018年中國指數(shù)研究院排名的中國物業(yè)管理服務百強企業(yè)中的綜合實力排名第11。

　　2017年6月，公司以10億元對從綠地控股手中價收購了綠地物業(yè)全部股權(quán)，并于2017年8月引入綠地控股作為公司的戰(zhàn)略股東之一，綠地控股以10億元對價收購雅生活服務彼時已發(fā)行股本的20%股權(quán)（IPO后控股比例降為15%）。依靠雅居樂集團和綠地控股兩大物業(yè)開發(fā)行業(yè)領跑者，公司透過“雅居樂物業(yè)”和“綠地物業(yè)”兩大知名品牌開展經(jīng)營。

　　據(jù)公司招股說明書、2018年半年報顯示，自2015 年來，公司發(fā)展較快，營業(yè)收入從2015年的9.37億元增長到2017年的17.63億元，2018年上半年更是達到了14.09億元，同比增長103.24%。截止2018年上半年，公司在全國總計管理建筑面積達1.091億萬平方米，項目數(shù)為420個，其中以住宅項目為主，占2017年前九個月所管理建筑面積的77.7%。收入占比方面，住宅收入占比從2015年的98.1%下降至2017年的77.9%，住宅仍占據(jù)絕對主要位置。

　　雅生活服務背后的兩大地產(chǎn)商雅居樂集團、綠地控股在房地產(chǎn)開放領域都屬于頭部企業(yè)，2018年中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雅居樂集團2018年銷售面價近0.08億平方米，綠地控股2018年全年銷售面積達0.36億平方米。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年中，雅居樂集團的土地儲備為0.35億平方米，而綠地控股的突出面積高達1.06億平方米。兩地產(chǎn)公司的土儲面積及2018年的銷售面積之和近2億平方米，再加上雅生活服務目前的已簽約的儲備面積，目前原則上的總體儲備面積約為目前公司管理面積2.5倍，后續(xù)增長潛力較為充足。

　　而雅生活服務目前的管理面積并非完全依賴兩大股東的資源，據(jù)2018年半年報顯示，公司目前的在管理面積中，有55.6%來自于第三方開發(fā)商，并且來自第三方的管理面積同比增長96.9%，可見雅生活對于股東的依賴并不嚴重。

　　雅生活服務年初上市募集資金約31.9億元人民幣，其中65%用于戰(zhàn)略投資及收并購，資金量充足，公司目標是每年并購拓展約0.4億平方米的合約面積，以實現(xiàn)對于空白業(yè)態(tài)及市場的滲透。2017年6月、2018年4月及7月，公司分別以對價10億元、2.05億元、1.48億元的價格完成對于綠地物業(yè)、南京紫竹及蘭州城關(guān)兩家物業(yè)公司的控股權(quán)益收購，新并表面積共計0.5億平方米。

　　隨著上市并購及近幾年地產(chǎn)銷售的大幅增長，雅生活服務近幾年來都實現(xiàn)了盈利的快速增長，尤其是2018年上半年，營業(yè)收入同比增長103%，而凈利潤增速更是高達196%。如下圖所示，近幾年公司的盈利增速有逐年走高的趨勢，且其中凈利潤增速都要明顯高于營收增速。這主要得益于公司毛利率及凈利潤率逐年提升的，公司毛利率從2015年的15.93%大幅提升到2018H的36.31%，凈利潤率從2015年的6.94%大幅提升到2018H的23.56%。

　　2018年上半年高達23.56%的凈利潤率，位列13家上市物管（含擬上市）公司之首，而毛利率也位列第二。高盈利能力的的原因主要有兩點：聚焦中高端物業(yè)、增值服務占比提升。

　　根據(jù)公司招股說明書披露，公司主要的物業(yè)管理服務集中在廣東省，其中廣州地區(qū)占比月40%，中山占比約23%，合計達64%。而廣東地區(qū)整體經(jīng)濟條件相對發(fā)達，居民收入更高，聚焦中高端的廣東地區(qū)讓雅生活服務的平均物業(yè)管理費處在相對較高的水平。截至2018年6月30日止，本集團所管理的來自雅居樂集團及綠地物業(yè)的住宅項目的管理費單價為3.02元╱平方米╱月本；綠地注入的商業(yè)項目管理費單價為7.4元╱平方米╱月；來自第三方的物業(yè)項目管理費單價為2.03元╱平方米╱月，物業(yè)管理費高于當?shù)仄骄健?/p>

　　另一方面，公司增值服務占比有所提升也是公司盈利能力提高的主要原因，公司增值服務占比明顯高于其他上市物業(yè)管理公司，2018年上半年增值服務收入占比高達46.49%，同期行業(yè)平均水平為24.29%。且2015年、2016年、2017年公司的增值服務收入占比呈現(xiàn)逐年提高的趨勢。如下圖所示。

　　2018年11月9日，雅居樂雅生活服務股份有限公司發(fā)布公告稱，因需要更專注打理個人事務，劉德明辭任該公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官及總經(jīng)理（總裁）職務。該公告亦表示“劉先生確認其與董事會并無分歧意見。董事會謹此對劉先生過去對本公司所作出的寶貴貢獻致以萬分謝意。”

　　2016年，劉明德正式加入雅生活，作為2004年進入物業(yè)行業(yè)并將業(yè)務發(fā)展至全國的物業(yè)管理行業(yè)的老人，劉明德加盟雅生活或許與公司有志于拓展全國業(yè)務的戰(zhàn)略有關(guān)。在外界看來，雅生活選擇劉德明，正是看重了劉德明在物業(yè)行業(yè)沉浸多年的專業(yè)能力、人脈關(guān)系和行業(yè)影響力。彼時雅居樂主要樓盤集中于廣東、海南、云南等省份，缺乏全國的物業(yè)行業(yè)影響力。

　　在劉明德加盟雅生活的兩年間，雅生活發(fā)生了諸多里程碑的融資及并購事件，收購綠地物業(yè)、港股上市融資、收購南京紫竹物業(yè)以及蘭州城關(guān)物業(yè)等，雅生活的整體規(guī)模也在這兩年間迅猛發(fā)展，一躍成為行業(yè)前列的物業(yè)管理公司。可以說，從業(yè)績結(jié)果導向看，劉明德在雅生活的戰(zhàn)功還是不錯的，今年2月劉明德在港交所敲鐘雅生活正式登陸H股。而雅生活上市之初近20倍的超額認購，最高峰時公司市盈率高達61倍，讓公司在整個行業(yè)風頭一時無兩。

　　根據(jù)工商資料顯示，劉德明依然是此前自己創(chuàng)立的山東明德物業(yè)的法人，公司官網(wǎng)上，劉德明仍然是公司集團董事長，而在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，劉德明仍以24.5%的持股比例位列公司的第二大股東。

　　同時，劉明德目前也是雅生活的股東，占已發(fā)行普通股的比例約6%。劉明德的突然離職，給雅生活此前計劃通過并購推進其布局全國的戰(zhàn)略蒙上了一層陰影，未來，雅生活的戰(zhàn)略是否要調(diào)整，如何調(diào)整，還有待觀察。

責任編輯：公司觀察