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　　銳見丨國家電網下決心退出房地產業務，魯能集團何去何從？

　　來源： 奇點商業地產 

　　原創 奇點君

　　作為國家電網的全資子公司，業務聚焦地產、能源兩大板塊的魯能集團將何去何從？

　　作為年投資總額接近財政預算內投資的世界最大公用基礎設施企業，國家電網距離傳出地震級人事大調已過兩月余，這家能源電力央企也發生了耐人尋味的變化。

　　3月22日，中央紀委國家監委網站公布了對國家電網第三輪巡視整改進展情況（下稱《通報》）。其中，國家電網表示，將堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務。

　　那么，作為國家電網的全資子公司，業務聚焦地產、能源兩大板塊的魯能集團將何去何從？

　　非電網傳統業務將被剝離

　　《通報》提及，國家電網以更高的政治站位堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。

　　金風設計研究院創新技術專家齊軍認為，這次改革主輔深度剝離釋放信號強烈，有利于國家電網輕裝上陣、專注主業。

　　知名地產分析師嚴躍進也表達了同樣的觀點：“當前中央紀委公布了國家電網巡視整改情況，要求下決心退出房地產業務。類似表述進一步說明了當前央企退房令執行的堅決性，充分說明了當前部分地產業務發展偏弱的央企，進一步面臨地產業務削減的情況。”

　　據悉，國家電網的房產物業業務由魯能集團和國網中興公司承擔，并控股1家上市公司天津廣宇發展股份有限公司，國網是否將退出上述企業？為此，奇點君致電國家電網新聞發言人，對方稱不接受任何形式的語音或文字采訪，如有需要，須傳真帶有媒體公章的采訪函。

　　作為焦點的另一個主角，奇點君致電魯能集團，相關人士稱已離職，官網有媒體聯絡方式。奇點君將采訪函發至媒體聯絡后，郵件顯示被退回。相繼聯系到其他相關人員，截至發稿日期并未回復。

　　魯能的主營房地產業務的央企身份可謂是一波三折。早在2010年國資委下達“退房令”時，魯能作為國家電網的房地產平臺便收到了“退房令”。但后續實現了逆轉，2011年3月，國資委以“魯能集團在被國家電網收購之前就已從事房地產業務且規模很大”為由，特批魯能集團和其他4家企業從事房地產業務。

　　有接觸魯能集團的投資者稱，此次央企國網退出房地產業務可能和上次一樣不了了之，對魯能集團的重組沒有太大影響；不過，網家電網擁有魯能不符合國資委和電力改革精神，最終退出魯能的可能性卻較大，最后魯能的結局可能是轉為獨立存在的國企，或被拆分為地產、能源兩部分被行業企業兼并。

　　魯能集團的銷聲匿跡

　　不過，對比前幾年的高調拿地、沖擊千億的叱咤風云，魯能集團從2016年起消失在各大銷售排行榜中，并不斷掛牌出讓旗下資產，魯能崛起的雄心似乎被潑了一盆冷水。

　　傳言，2017年兩會時，國資委與魯能方面談了幾次話后，往后的日子里，魯能沒有再拿地王。據公開數據顯示，2017年魯能在公開市場拿地只花費了19.6億元。

　　嚴躍進認為，一般來說，企業在市場上銷聲匿跡，首先是體現為不拿地，同時也依然是允許既有地塊進行開發。換而言之，更強調增量業務的削減，而存量物業的經營方面或依然是可以保留的。

　　“顯然，央企和民企一個最大的差異在于，央企的投資受到了較大的約束，所以這也會對相關企業的投資策略形成較大的影響。”他補充道。

　　為了迂回作戰，魯能想到了旗下唯一一個上市平臺——廣宇發展，可以用重組的方式將旗下的房地產資產，盡可能多地注入到上市平臺上。然而，這場從2009年開始的重組，直到2017年才獲無條件通過。這其中，于2009年和2013年，重組操作先后失敗了兩次。

　　歷經千辛萬苦后，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平臺。

　　截至目前，魯能地產的重慶、濟南、北京、宜賓、成都、青島、東莞、南京、蘇州、張家口、福州、天津住宅業務已納入了廣宇發展的資產池中。

　　但重組的喜悅并沒有體現在銷售額上，2017年-2019年，廣宇發展的銷售額分別是271.1、222.07、229.86億元。2017年的800億，是魯能取得的最好成績，但目前廣宇的銷售額僅為那年的1/4。

　　資助不斷仍償債壓力大

　　而魯能集團除了注入資產外，也在持續對廣宇發展進行財務資助。

　　在廣宇發展300多億的有息負債中，60%來源于魯能集團借款，且利息極低，平均資金成本在4.8%左右。另外，在2020年1月21日，廣宇發展發布公告稱，公司控股股東魯能集團2020年度擬向公司及所屬公司提供財務資助本金額度不超過217.19億元，期限不超過24個月，年利率不超過5.5%。

　　投資者不禁疑問：借那么多錢，你到底要干嘛？

　　值得注意的是，魯能集團雖對廣宇發展財務資助不少錢，但廣大發展的資金鏈卻越來越緊張。2019年中期，廣宇發展貨幣資金為42.78億元，而其短期借款與一年內到期的非流動負債分別為36.41億元、35.94億元，前者與后兩者之和還存在著29.57億元的缺口。

　　在巨大的償債壓力之下，廣宇發展開始發債。8月21日，上市公司發行了一筆于2022年到期金額為5億元的中期票據，利率為4.1%。兩個余月后，廣宇發展40億元商業地產抵押資產證券（CMBS）也完成了發行。

　　截至2019年三季度，上市公司單短期借款就猛增至71.61億元，而其貨幣資金僅為66.54億元，后者難以覆蓋前者，短期償債問題并未消解。

　　過渡到廣宇時代的魯能，成功發行了一單商業地產抵押資產證券，但商業運營的表現并不算好。

　　據其2019年中報披露，南渝星城S1-S3項目社區底商出租率僅為21%，較之2018年17.26%的比率并未增加多少。期內，九龍花園、九龍花園東郡和江津領秀城項目社區商業的出租率則要更低了，分別僅為7%、3%和4%。要知道，這三者的體量接近5萬㎡。

　　這樣一來，以領秀城為核心的商業運營能否進一步做大規模，就面臨較大的疑問。

　　嚴躍進認為，從實際情況看，魯能后續依然需要加快整合資源，尤其是在開發業務等方面或面臨限制，這也要求魯能后續繼續強化業務調整，以吻合當前中央的精神思路。

　　從魯能的表現來說，近兩年確實按照母公司國家電網的要求，一直在淡化房地產業務，其地產業務正逐漸向體育社區、娛樂度假、智慧生活等方向調整，目前正“大力發展商業、文旅、體育、健康、科技、美麗鄉村、民生7大創新型產業體系”。

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責任編輯：王帥