我們?cè)�在前期的�?bào)告中表示過地產(chǎn)股存在估值偏高的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著股價(jià)在過去幾個(gè)月中的大幅回落，這種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步釋放，我們所重點(diǎn)跟蹤的地產(chǎn)股08年的動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)基本在20倍以下，極具投資吸引力。　

　　規(guī)模擴(kuò)張比房?jī)r(jià)上漲對(duì)業(yè)績(jī)影響更大

　　不過，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)存在擔(dān)憂也并非毫無道理。從去年4季度以來的銷售數(shù)據(jù)來看，房市確實(shí)陷入了低迷，深圳、廣州等地商品房成交均價(jià)大幅回落，全國范圍內(nèi)的商品房銷售面積同比增速也在下滑。

　　注：由于國家統(tǒng)計(jì)局在2005年8月更改了對(duì)商品房銷售的統(tǒng)計(jì)口徑，將期房銷售也納入了統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，因此我們對(duì)全國商品房月度銷售面積數(shù)據(jù)只選取了有可比性的06年8月份以后的數(shù)據(jù)。

　　從房?jī)r(jià)指數(shù)來看，深圳、廣州的房?jī)r(jià)增速已經(jīng)在07年底出現(xiàn)了大幅下滑，而北京、上海等地的房?jī)r(jià)增速也趨緩(圖6)。如果看環(huán)比增速，全國指數(shù)以及幾大城市的房?jī)r(jià)指數(shù)趨向于穩(wěn)定(圖7)。我們預(yù)計(jì)，相對(duì)于07年，08年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將是平靜的。

　　盡管預(yù)計(jì)08年房?jī)r(jià)漲幅有限，但并不意味著地產(chǎn)股業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)會(huì)受到很大影響。事實(shí)上，除招商地產(chǎn)外，幾家全國性龍頭公司近年來的毛利率水平并沒有太大波動(dòng)，其中萬科和保利地產(chǎn)07年凈利潤均出現(xiàn)100%以上的增長(zhǎng)，但其毛利率水平并沒有太大幅度的提高(表3)，這說明房?jī)r(jià)上漲并非地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)最重要的因素。此外，需要指出的是，我們所計(jì)算的毛利率是扣除營業(yè)稅金之后的，這樣就剔除了上市公司計(jì)提的土地增值稅。毛利率的穩(wěn)定也說明了在從嚴(yán)征收土地增值稅的情況下，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的增值有很大部分被土地增值稅抵消了。

　　行業(yè)評(píng)級(jí)與重點(diǎn)關(guān)注公司

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面沒有發(fā)生根本變化，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求依然很強(qiáng)勁，在個(gè)別過熱的市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)過高上漲進(jìn)行修正、擠出泡沫之后，成交將會(huì)逐步放大。我們預(yù)期市場(chǎng)會(huì)在2季度出現(xiàn)回暖。

　　在投資思路上，我們維持年度策略報(bào)告中提出的"以成長(zhǎng)性為核心，把握并購價(jià)值"的基本觀點(diǎn)。我們看好全國布局、成長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁的行業(yè)龍頭--萬科、金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)等將率先出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)；價(jià)值低估的區(qū)域性龍頭企業(yè)也將有所表現(xiàn)，我們建議重點(diǎn)關(guān)注新城B；而業(yè)績(jī)?cè)?8年以后會(huì)有大幅增長(zhǎng)的公司也值得關(guān)注，如深振業(yè)、珠江實(shí)業(yè)和*ST廣廈。