2017年中國恒大（03333）引入第一、第二、第三批戰略投資，注入1300億人民幣至恒大地產，當然中國恒大（03333）擁有旗下恒大地產的股份稀釋至63.5%，恒大地產按照權益銷售額排名2016、2017年穩居中國地產公司銷售第一。

　　很多投資者在測算大型地產公司房屋銷售利潤之時，簡單的認為恒大地產的銷售額*95%權益*15%的凈利潤率*63.5%即為中國恒大（03333）的凈利潤，我認為這是不對的，這完全沒有考慮1300億進入到一家地產公司發揮的作用，我想說這筆超級資金一定會發揮超級作用，直接利好表現在以下幾點：

　　1、假設還掉1300億有息負債，當然肯定優先償還利率較高債務，按平均10%的資金成本計算，每年可節約利息130億，直接可增高利潤每年130億；

　　2、凈資產負債的降低，公司評級提高，剩余的有息負債可降低利息估算1%每年，以4000億計算，每年40億，直接轉換為利潤；

　　3、隨著凈資產負債率的降低，公司規模銷售的增長，承建商及材料供應商的墊資意愿性增強（地產業內財務狀況越好，合作的承建商及建材供應商爭相墊資，并且也愿意以略低一些利潤率進行合作），假設比未降低凈資產負債率之前多500億無償資金，此資金為免息使用，并且可以滾動，按每年8%的利息，可增加40億利潤；

　　4、因為凈資產負債率的降低，恒大可以騰出手上杠桿大力推進恒大童世界、養生谷等旅游、健康業務的開發，僅此兩項，筆者預測2017~2021年，結算利潤分別為20億、60億、100億、400億、500億。為何出現這樣的利潤分布，原因為2017年只結算旅游下面的啟東威尼斯項目，2018年只結算啟東威尼斯及海南海花島，大概為300億，凈利潤率20%，2019年結算啟東威尼斯、海花島、童世界及養生谷首批開盤的部分，大概為500億，凈利潤20%，2020年全面結算啟東威尼斯、海花島、童世界、養生谷，大概為2000億，凈利潤率20%，2021年結算2500億，之后常年保持在這個結算額度左右，并且進入A股深深房小非股東解禁階段，充足的結算利潤保證有大量的資金進入，承接萬億市值恒大地產的籌碼，如筆者推算最后演變為現實，那么中國恒大許先生此舉絕對是經典。以上推算如成為現實，那么從凈利潤的角度衡量恒大旅游及健康進入中國地產十大。

　　（1）恒大童世界簡介

　　恒大童世界是全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型主題樂園，面向2-15歲的少年兒童，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容，既融合中國文化精髓和世界文明，又采用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級游樂設施設備及技術，打造出全球規模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話主題樂園，“魔幻西歐”、“神秘古國”、“探險南美”、“漫游海洋”和“穿越太空”主題區，與“璀璨中華”共同構成極具文化底蘊的六大主題區域，恒大童世界將作為恒大文化旅游的拳頭產品，布局全國，走向世界，有業內人士認為，這種獨創模式，恰恰填補了主題樂園的市場空白，一定會獲得認同與追捧，成為全球家喻戶曉的中國民族品牌。

　　（2）恒大童世界分布

　　據介紹，恒大集團將在全國布局15個恒大童世界項目，未來2-5年陸續竣工開業。預計每個恒大童世界輻射半徑500公里、8000萬人口，年游客量預測將達1500萬至2000萬人次，拉動旅游消費超200億。

　　根據筆記調研，恒大集團會在全國布局20~30個童世界，目前已經布局江蘇蘇州太倉、南通啟東、鎮江句容、徐州賈汪，河南開封汴西，河北滄州南大港，湖北鄂州紅蓮湖，湖南長沙岳麓區，四川眉山青龍鎮，貴州貴陽花溪，陜西西安，海南儋州，廣東惠州，山東煙臺文萊，青島即墨，江西南昌，黑龍江哈爾濱等地；積極布局重慶、廣西、福建、浙江、遼寧。詳見下圖，紅色部分為筆者預計2018年能大概率開盤，黃色部分2019年開盤，白色部分在積極布局。

　　地理位置分布：

　　從圖中童世界布局可以看出項目基本分布在一二線城市附近，有著較強的娛樂消費群體及大量投資和剛需住宅客戶，從交通上來說大部分項目都會距地鐵或者輕軌較近，距軌道交通站在10公里范圍以內，通過項目接駁巴士實現無縫對接，從而保證住宅剛需客戶的交通便利性（1~2小時到達城市工作目的地），另游玩客戶也可以通過快速交通網絡高鐵+地鐵+接駁巴士到達項目所在地，實現周末2日恒大童世界旅游，不用花費巨額的開支去往上海、香港等地游玩迪斯尼。

　　首先江蘇4個項目，啟東和太倉圍繞上海，句容離南京較近，徐州處于四省交界的核心城市，這4個項目開盤之后直接傾銷給上海、蘇州、南京、杭州、徐州的投資和剛需購房客戶；鄂州童世界處于紅蓮湖地帶，離武漢的光谷較近；南昌、長沙、貴陽、西安童世界都處于城市密集區的周邊；開封童世界處于開封的西部，在鄭州與開封的中間，鄭州的未來會極端擴張，發展空間巨大；眉山童世界在青龍鎮，在成都大力發展南面新區的同時，拉近了項目離城市核心區的距離，另眉山規劃有2條輕軌；惠州及滄州童世界分別輻射最大的2個核心城市深圳及北京，說到這里為什么珠三角只布局了一個童世界呢，原因珠三角有2個長隆、華僑城、佳兆業等質地較好的娛樂場所，因此一個足夠，北京周邊因為土地有限，只布局了滄州，雄安發展的南移拉近了項目的距離；海花島身處海南省，有大量去往海南的游客，第一個開門營業，火爆是確定的；投資不過山海關，唯一的一個項目哈爾濱童世界，也許是政治因素，也許雪也是不錯的一個因素。

　　（3）恒大童世界成功的核心因素

　　1、一二線城市周邊附近，住宅價格及銷售數量都要有保證，每年的房屋銷售數量要充分，每個童世界保證年銷售額50億元以上，每年銷售額較少，建設期自有資金投入會越來越多，2018年童世界可開盤12個，加上啟東威尼斯共13個，平均每個按70億計算（2017年海花島及啟東威尼斯總和200多億），恒大旅游部分可銷售910億，2019年共20個左右，每個70億，1400億銷售額。

　　2、單盤占地面積最小5000畝，最大可2.5萬畝，平均每個1萬畝，有效住宅銷售面積最好1000萬平米以上，按平均單價1~1.2萬，可銷售1000~1200億，按此計算恒大旅游的土地儲備在2億平方以上。

　　3、項目住宅及娛樂配套用地比例最小是2：1，最好為5：1，這樣住宅的銷售利潤能大于后期娛樂部分的建設成本，保證娛樂后期經營過程中會計報表最差情況下利潤微弱虧損（因為娛樂部分設施的折舊），但是現金流為正；會計報表最好的情況下微弱盈利（收入大于經營成本及折舊），同時有較強的現金流，不管情況如何，整個項目的利潤后期會逐步兌現。

　　4、中國恒大有恒大金碧天下、啟東威尼斯、海花島的開發經驗，在娛樂旅游方面積累了較多的經驗，并且海花島除項目后期運營有一些不確定之外，從2015年開盤至今證明是成功的，火熱銷售了幾百億，目前有幾個童世界項目已經具備開盤條件，但現在捂盤不售，等待海花島項目主要設施進入內部裝修階段（全國關注，項目宏偉，目前建設階段不美觀），等待海花島大量業主交樓（每一個業主都會拍照微信分享朋友圈，基本會覆蓋全國很大一部分有效人群，幾萬業主，平均每個業主幾百個分發用戶），央視持續的童世界，養生谷廣告（全國超一半人群會看到央視廣告），2018年，海花島接近開門營業，全國童世界、養生谷瘋狂持續推盤，跟風海花島投資住房盈利的大量業主及剛需們，火爆、火爆、狂熱、狂熱，一個央視廣告，幾十個樓盤受益．．．．．．．．．．．．．．．．

　　5、有金主支持，資金不發愁，中信大力支持，名股實債。

　　（4）恒大養生谷基本狀況

　　由于篇幅有限，恒大養生谷我做簡單介紹

　　1、恒大養生谷單盤占地在3000畝~2.5萬畝之間，平均5000畝一個，全國布局目標是30~40個，基本開發原理跟童世界相似，以住宅來覆蓋養老設施的投入，不同的是選址更考慮環境，弱化城市的因素，按此計算恒大養生谷土地儲備在1.5億平方以上。

　　2、恒大借鑒全球前沿健康養生養老的成熟經驗和先進模式，并結合國內實際產業情況，面向從孕前、嬰兒、青壯年到百歲老人的健康產品。提供包括醫療健康、文化娛樂、健康運動、長幼共融“四大核心服務”，建立養老養生產業價值鏈和生態圈，滿足各年齡段群體日益增長的養生養老健康服務需求。“四大核心服務”的載體是“四大園”——頤養園、長樂園、康益園、親子園及大量配套，當中提供游、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等852類設施，867項全方位養生服務，最終創建全新理念的“1+N”防、治、養相結合的全生命周期的健康生活方式。

　　四大園中，除頤養園定位于養生養老外，另外三大園“老少皆宜”。其中，長樂園定位于文化、娛樂、活動，康益園定位于健康運動，而親子園則定位于長幼共融。以親子園為例，親子園中，配有兒童水世界、兒童反斗玩具城、兒童才藝中心等，在這里，長者和兒童可以共享各種親子游戲體驗，可以寓教于樂、老幼共學……換言之，養生谷不單單只是老年人居住生活休閑療養的地方，同樣也是一家三代暢享健康養生新生活的健康谷、歡樂谷。

　　3、恒大養生谷將通過“租、購、旅”會員機制向客戶提供養生養老服務。客戶租住、購買養生谷產品，或到養生谷進行旅行居住，都可成為會員，獲得健康保險、高端醫療、健康管理、康養服務等會員權益。特點主要表現為2點，第1點即為旅游健康養老，可選擇全國各地任何一處休閑，第2把保險和旅游健康養老結合起來。

　　4、2018年預測恒大養生谷開盤8個，平均每個50億，400億銷售額，2019年開盤15個，平均50億每個，750億銷售額。

　　（5）總結

　　恒大地產銷售額及利潤有公告保證，2018~2020年500億、550億、600億利潤，有很多球友計算較多，我就不再做預測，說說健康旅游吧。

　　隨著2018~2019年童世界、養生谷的開盤，伴隨海花島及啟東威尼斯的加推，筆者預測2018年恒大旅游（童世界、海花島、威尼斯）710億，2019年1400億；恒大養生谷2018年400億，2019年750億，綜合起來恒大健康旅游2018年1110億，2019年2150億，有望按權益銷售額計算2018年進入中國地產前十，最遲2019年進入。

　　新城控股、陽光城、碧桂園、融創中國、金地集團、綠地控股，都是有競爭力的地產公司。并非推薦股，盈虧自負。個人觀點，僅供參考。

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　　本文來源于雪球網，出自西蒙戰略研究組，第一作者為雪球@傲世浩天，第二作者為雪球@西蒙蒙斯的多，文中觀點不代表智通財經觀點。

責任編輯：張恒星 SF142