樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞 12月14日，2024中國(guó)城市更新論壇在北京首鋼園舉行。大會(huì)主論壇主題為“迎接資產(chǎn)規(guī)劃時(shí)代 心智賦能存量更新”，并設(shè)置有兩場(chǎng)分論壇，討論城市更新如何歷久彌新、城市新一線街區(qū)與商業(yè)未來(lái)等熱門(mén)議題。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，今年的白皮書(shū)梳理了城市更新最重要的三個(gè)層面九大核心問(wèn)題，第一個(gè)層面是目前面臨的合規(guī)性考驗(yàn)；第二個(gè)層面是能不能賺錢(qián)的問(wèn)題；第三個(gè)層面是沒(méi)有錢(qián)或者負(fù)債太高的問(wèn)題。

具體來(lái)說(shuō)，政策層面的問(wèn)題我們梳理了三個(gè)重點(diǎn)政策，第一個(gè)是央地政策的銜接難題；第二個(gè)是統(tǒng)籌主體權(quán)限模糊，統(tǒng)籌主體往往是當(dāng)?shù)氐膰?guó)企，受很多行政職能的限制，沒(méi)有市場(chǎng)的靈活性；第三個(gè)是合規(guī)突破的路徑不明。解決項(xiàng)目真正的合規(guī)性，不讓大家擔(dān)責(zé)任，這是需要解決的問(wèn)題。

運(yùn)營(yíng)層面梳理了三個(gè)主要問(wèn)題，第一個(gè)是存量盤(pán)活的運(yùn)營(yíng)不易；第二個(gè)是運(yùn)營(yíng)前置；第三個(gè)是產(chǎn)權(quán)歸集談判不易。

金融方面，梳理了三個(gè)主要問(wèn)題，第一個(gè)是啟動(dòng)資金不足的問(wèn)題；第二個(gè)是自主更新的動(dòng)力不足；第三個(gè)問(wèn)題是社會(huì)資本的參與不足。

針對(duì)三大層面九大核心問(wèn)題，我們提出了三個(gè)破解之道：政策架構(gòu)新突破，運(yùn)營(yíng)架構(gòu)新模式，金融架構(gòu)新路徑。

關(guān)于政策架構(gòu)新突破。首先，政策一定要構(gòu)成完整的體系；第二是建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整落地的合規(guī)性；第三是解決土地使用年限續(xù)期的緊迫性。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)架構(gòu)新模式的構(gòu)建。提了五個(gè)方面的探索：第一個(gè)是探索以現(xiàn)金流最大化的導(dǎo)向運(yùn)營(yíng)前置；第二個(gè)是探索輕重資產(chǎn)分離委托運(yùn)營(yíng)的招商前置；第三個(gè)是探索一算二驗(yàn)共三步走盤(pán)活中的風(fēng)控前置；第四個(gè)是探索閑置低效土地的盤(pán)活策略；第五個(gè)是探索金融新路徑的核心，實(shí)現(xiàn)從空間資產(chǎn)化到資產(chǎn)證券化搭建信用架構(gòu)。

關(guān)于金融架構(gòu)新路徑。在于社會(huì)資本如何有效的積極參與，分析社會(huì)資本參與的必要性和面臨的路徑，達(dá)到公募REITs目標(biāo)，資本金加收益回收。探索存量盤(pán)活的新四化，通過(guò)大資管讓不動(dòng)產(chǎn)活起來(lái)，產(chǎn)品定制化、股本基金化、融資信息化、資產(chǎn)證券化。

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