浦江中國控股有限公司（HK.1417，以下簡稱“浦江中國”）于2017年12月11日正式在港交所主板掛牌上市，成為內地第一家非住宅類物業上市公司。

　　公司主要作為獨立第三方為高端非住宅提供物業管理服務，包括公眾物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業、住宅及其他類型的物業。

　　首家登陸主板的非住宅類物業公司

　　浦江中國控股有限公司2016年成立于開曼群島，如下圖所示，并通過中安、立威100%控股內地的浦江物業（中國）。浦江物業成立于2002年，從所設分支機構可以看出，公司主要業務集中在上海，并逐漸拓展至安徽、浙江、江蘇、湖北及湖南等地。

　　浦江中國管理的項目類別包括公眾物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業、住宅及其他類型的物業，其中，公眾物業包括虹橋機場東交通中心、世博展覽館、磁懸浮列車浦東機場站、上海鐵路南站城市動力廣場等，辦公樓如久事大廈，商業綜合體如金虹橋國際中心，商業綜合體圖羅斯福大廈等。

　　浦江中國主要服務非住宅項目，2015、2016、2017、2018H住宅及其他項目收入占比僅為9%、6.6%、10%、10.1%。公司戰略性地專注于非住宅業務，公眾物業占比25.2%，辦公樓及酒店占40.3%，如下圖所示。

　　與專注于住宅項目的物業管理公司相比，浦江中國的平均管理費用單價要高出不少，各項非住宅項目的每建筑面積平均月費用均超過住宅項目。其中政府物業的單價最高，其次是辦公大樓及酒店，截止2018年上半年公司所有項目平均管理費單價為5.3元每平方米每月。

　　中國指數研究院發布的《2018中國物業服務百強企業研究報告》數據顯示，2017 年，百強企業管理項目平均物業服務費為4.26元/平方米/月，略高于2016年。分業態來看，辦公物業服務費最高，達7.88元/平方米/月，其次是商業物業服務費，為7.02元/平方米/月，住宅物業服務費最低，為2.30 元/平方米/月，公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業服務費分別為3.78、3.64、3.41、6.88和5.98 元/平方米/月。除了商業綜合體之外，浦江中國的整體單價水平是強于百強物業企業平均水平的。

　　業績增速緩慢  外包成本占比較高

　　不同于近幾年大踏步向前的住宅物業管理公司，浦江中國近幾年的管理面積、營業收入、凈利潤增長均表現一般，其中凈利潤還有負增長的情況。這一方面是因為非住宅項目近兩年增速不如住宅，另一方面是因為浦江中國并沒有背靠關聯地產公司，作為獨立第三方物業管理公司，業務開拓相對要困難些。

　　截至2018年6月，公司在全國總計管理建筑面積達5.05百萬平方米，項目數為365個。公司的營業收入從2015年的2.94億元增長到2017年的3.64億元，2018年上半年為1.88億元，同比僅增長7.14%。而凈利潤卻有增有減，總體處在0.36億元附近，如下圖所示。

　　或由于專注非住宅項目的原因，浦江中國的人均產值及人員成本占比均要與其他物業公司明顯不同。2018年上半年，公司雇員人數為1294人，人均產值高達14.53萬元，在所有上市物業管理公司中位列第1，相應的人均成本占比相對更低，分包部分業務后，僅有36.79%，大幅低于2017年中國指數研究院公布的百強物業管理公司的人均成本占比為55.84%的水平。

　　在公司所提供服務成本的明細來看，外包成本占比較高，根據公司招股說明書，2017年上半年，分包本占比高達49.8%，這直接拉低了公司的毛利率水平。2018年上半年，浦江中國的的毛利率位列13家上市物業管理公司（含擬上市）最后一位，僅18.41%。

　　上市融資買買買 依然專注非住宅項目

　　公司于2017年底在港交所掛牌上市，募資1.47億元，其主要的用途為收并購物業公司以及發展提升服務質量的科技系統。

　　公司為了實現更完備的區位布局和更專業化的業務體系，透過進行一系列收購活動，以加快其業務擴展和服務能力整合的步伐。于2018年4月25日，浦江物業與南通盛和物業管理有限公司（“南通盛和”）訂立買賣協定，收購南通浦盛智慧物業有限公司（“南通浦盛”）2%的股權，公司占有南通浦盛51%的股權，南通浦盛成為公司之非全資附屬公司。

　　其后于2018年4月26日，浦江物業與上海浦江控股有限公司（“浦江控股”）訂立協議，浦江控股同意出售及浦江物業同意購買上海外灘科浦工程管理有限公司（“科浦工程”）的全部股權，代價為人民幣約310.99萬元。科浦工程為一間于中國成立的有限公司，其業務范圍包括智慧工程管理、諮詢、建筑、裝飾、機械及電子設備安裝、維護及其他相關服務。

　　浦江中國執行董事兼行政總裁肖予喬先生表示：“公司積極透過合作協定及收購事項，豐富并提高公司以非居住物業為核心的服務內容及能力，加快于上海以外市場的區域布局，提升公司之整體業務增長，提高于物業管理行業的地位。” 

　　浦江中國于4月28日宣布其全資附屬公司上海浦江物業有限公司（“浦江物業”）與中民物業投資有限公司（“中民物業”）訂立合作框架協定。據此，浦江物業將與中民物業拓展非居住類物業管理市場，并在資訊化管理與服務領域形成優勢互補，同時共同開拓物業服務的多元化市場機會。

　　中民物業是中民未來控股集團有限公司（“中民未來”）旗下全資子公司，專注于在物業管理領域開展投資，是中國物業管理領域重要的增值服務提供者和資源整合者。

責任編輯：張恒