李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　剛剛發布的三季度數據顯示，房地產前端和后端的跌幅都開始收窄。1~9月份，全國商品房銷售面積下跌17.1%，比1~8月份收窄了0.9個百分點，跌幅連續4個月收窄；商品房銷售額下跌22.6%，比1~8月份收窄了1.1個百分點，連續5個月跌幅收窄；房地產待售面積同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5個百分點，連續4個月跌幅收窄。1~9月份，全國房地產開發投資同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1個百分點，也是今年以來跌幅首次收窄。

　　分省來看，1~9月份占全國份額47%的東部地區新建商品房銷售面積同比下降15.5%，跌幅比全國水平低了1.6個百分點，而中部和西部地區跌幅（分別為-19.1%、-18.7%）都比全國大，開發投資也呈現出類似的態勢。從房價指數看，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.7%，與上月持平，已經連續6個月保持在0.6%~0.7%的環比跌幅。不過，一線城市新房環比跌幅為0.5%，比上月擴大了0.2個百分點，且領跌一二三線城市。

　　這說明，作為商品房市場基本盤的東部地區，已經開始出現觸底企穩的跡象，并為全國市場止跌回穩做出了貢獻。當然，區域之間有一定分化，比如占東部地區市場份額36%的浙江、福建、廣東，1~9月份新建商品房銷售規模跌幅大于全國水平；占東部地區開發投資份額37%的福建、山東、廣東，1~9月份開發投資跌幅也大于全國水平。主要原因在于，這些地區人口流入頻繁，房地產規模擴展較快，資金流動、購房需求彈性比較大，導致房地產出現波動。

　　同時，這些區域新市民、外來人口多，而房地產調整、產業轉型導致就業和消費、收入和預期的好轉也需要時間。因此，從前期下滑到止跌回穩的難度較大、時滯較長，這也是為何一線城市房價指數跌幅較大的原因。同時，圍繞一線城市的都市圈內存在密切的產業分工，一線城市房地產市場波動，會影響到三大都市圈內其他城市。因此，本輪房地產市場紓困的重點在一二線城市。比如，9月29~30日，一二線熱點城市收縮限購、降低首付比例和利率、取消限價等。

　　目前來看，近期一攬子“降門檻、降成本、提預期”的政策發揮了積極的效果。據深圳貝殼研究院監測，10月份（截至20日）貝殼深圳合作門店日均簽約量環比9月增長228%；北京鏈家數據顯示，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新房認購比國慶節前分別增長33%、114%和103%。根據杭州貝殼數據，國慶后三周，杭州二手房認購量均比節前翻倍增長。

　　事實上，一線城市商品房市場調整比較早，目前已經回調近3年，比如9月份二手房價指數同比跌幅榜前20個城市中，主要一二線城市均在列，包含廈門、武漢、廣州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下跌后，無論是房價收入比，還是月供收入比，都開始向合理區間靠攏。同時，過去十幾年間流入了大量的人口，房地產市場也發展較快，包括剛性需求和改善型需求都比較活躍。在政策紓困的扶持下，銷售跌幅將持續收窄。

　　同時，中西部部分省份，銷售跌幅也開始收窄。比如，銷售面積較大的河南和湖北等中部省份以及貴州、陜西、甘肅、新疆等西部省份，1~9月份銷售面積跌幅低于全國水平。近期，筆者在河南、貴州調研發現，商品房市場經歷前期長時間的調整后，加上人口外流形勢開始緩解，返鄉創業人群增加，人口局面開始好轉，內驅型市場特性使得近年來積累的需求開始漸次釋放，這些省份的各大城市，特別是非省會城市，跌幅收窄趨勢更明顯。

　　當然，對于市場底部的判斷，不得不考慮商品房的存量時代。盡管改善型需求崛起會帶動新房交易，但改善型需求已釋放數年，2019年開始，熱點城市三房及以上戶型交易占比已超過一半。另一方面，改善型需求部分會選擇二手住房，再考慮到住房改善對居民收入、就業的強依賴性，這將導致住房需求的改善趨勢很難讓新房市場實現趨勢性的反彈和不斷上臺階。不過，考慮二手住房交易量持續攀升的態勢看，新房加二手房在內的總交易規模開始觸底。

　　未來，住房需求的主體是新市民、外來人口，他們將主要轉向二手住房市場。隨著“次新房”掛牌規模增加，越來越多的改善型需求也轉向二手住房市場，新房市場也越來越趨向于高品質的改善，這也是為何近期各地都在打造低密度、低容積率、高綠化率、大面積的高品質項目。

　　總之，筆者判斷，商品房市場階段性的底部或將到來，即新房加二手房在內的總交易面積開始趨于穩定。驅動力之一，就是商品房市場調整三年左右，部分區域的價格水平與支付能力開始匹配；驅動力之二，就是過去20多年城鎮化快速推進，積累了大量的、以新市民和外來人群為主的購房需求；驅動力之三，就是經歷前期規模增長后，居民改善住房的時代到來。

　　不過，從市場調研看，銷售快速反彈很大程度與政策激勵下開發商積極促銷有關，表現在“房價低于周邊或預期”的項目能獲得較好的去化，這可能會導致價格繼續下行，并產生跌價預期，對市場止跌回穩有一定沖擊。另外，二手房掛牌量近期仍在上升，成交量增長與以價換量的關系很大，只不過買家議價空間收窄。若價格難以止跌，階段性的企穩能維持多久值得商榷。另外，影響市場企穩的基本面因素，如就業、收入、產業轉型等還待進一步夯實。

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責任編輯：李桐