2024年8月21日，上海市宣布了一項重要的社會政策試點：在浦東等區域實施房屋養老金制度，并計劃在明年全市推廣。

據上觀新聞報道，上海市第十六屆人大常委會第十五次會議于8.20下午在世博中心舉行擴大會議。市委副書記、市長龔正代表市政府報告2024年上半年全市經濟社會發展情況和下半年工作總體考慮。

龔正說，截至去年底，全市城鎮既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實施三項制度。

一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患。

二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。

三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。“我們考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。

在近期的國務院政策例行吹風會上，住建部發言人提到，正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度。

簡而言之，未來就是把房子當作人一樣對，給房子定期體檢、上保險、交養老金。

這可能是繼房產稅之后影響巨大的新政之一，一石激起千層浪，討論聲不斷。

01

首先，住建部提出的三項制度到底指什么？

①、房屋體檢制度：

是按照房屋建造的年代、功能類型，進行定期、分類檢查，及時預警安全隱患，確保房屋安全。

②、房屋保險制度：

是利用市場手段保障房屋安全與質量，包括新建住宅潛在缺陷險和既有住宅安全責任險，覆蓋倒塌、事故等多種損失，由相關責任方投保。

③、房屋養老制度：

是為房屋體檢、維修、保險提供資金支持的，旨在彌補現有維修資金不足。

簡單來說，就是三步走戰略——給房子定期體檢、上保險、交養老金。

這就好比我們人一樣，會變老，會生病，需要定期做體檢，買個保險，老了還有養老金拿。

不少人看到這里一定會想，現在打工人都不想交社保了，更何況還要給房子交社保。

但你別說，該制度大力的背后有一定的合理性和現實意義。

首先，存量時代，老房子真的越來越多。

據統計，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預計2040年前后，近80%的房屋將進入這個階段。

這意味老舊房屋的占比在不斷攀升，越來越多的房子存在安全隱患。

其次，城鎮化進入中后期，房子想如同過去的大拆大建顯然很不現實。

此時，定期的體檢，將及時發現問題，有助于降低房屋風險，提高抗風險能力，延長房屋壽命。

別說超過20年的房子，現在交付才幾年的小區都頻頻出現外墻脫落、電梯故障、漏水等問題，讓人住得膽戰心驚。

長遠來看，維修基金很難支撐一個小區長久的維修更新，小修小補或許還夠，整修大型項目就是杯水車薪了。

這個時候，官方力推的房屋養老制度就派上用場。

02

事實上，房屋養老制度并不是官方第一次吹風。

早在2023年5月，住房和城鄉建設部房地產市場監管司高層赴南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作并召開座談會。

同時去年，住建部長倪虹在多個場合提到了房屋養老金制度，更是提前和中國銀行進行會談。

今年，廣州、四川等省份城市更是率先開啟了房屋養老金試點工作。

廣州：推進試點推行房屋安全保險制度。

在部分條件成熟的范圍內率先試點，借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監測、賠付服務，降低房屋安全風險，減輕政府管理壓力，建立健全城鎮房屋全生命周期安全管理長效機制。

四川：試點房屋保險制度

印發<四川省住房城鄉建設系統安全生產治本攻堅三年行動方案（2024—2026年）>的通知》，加強城鄉房屋建筑安全管理”提到，積極開展房屋體檢、房屋養老金、房屋保險“三項制度試點”，加快構建房屋安全管理長效機制。

從上述種種的動作來看，未來房屋養老制度的推行應該是板上釘釘的事。

而南京既是省會城市，又是高層重點調研的城市，后期率先試點推進房屋養老制度的可能性非常大。

03

當然，要真正落地這一制度關鍵在于：錢如何來？

目前的設想是，資金來源主要有三部分：公共賬戶、個人賬戶和補充賬戶。

①公共賬戶：

主要來源于財政支出，但當下政府財政壓力較大，恐怕難以承擔全部費用。

此前全國政協委員曾提出，每年從當年土地出讓收入或凈收益中提取一定比例作為房屋養老金。

②個人賬戶：

業主強制繳納，用于公共設備的維修保養，目前業主繳納的住宅專項維修資金就是其中一種。

③補充賬戶：

則是業主自愿繳納。

有專家提議，可由全體業主集體為建筑投保，購買商業性質的房屋安全保險。新建項目由開發商代表全體業主投保。

如果按照以上設想，可能會使業主增加一筆不小的費用。

參照日本已經實行的房屋養老制度，每月業主需要額外多繳納數百元的費用，再加上原有的物業費，后期每月的持有房屋成本可能要達到上千元以上。

對于部分業主來說，這份額外的負擔并不小。可以預見，此項房屋保障制度更適配于豪宅產品，中低端的剛需住宅推行難度將更大。

此外，這個制度要想真正推行，還得解決幾個問題。

首先，物業維修基金的利用率目前并不高，很多小區的維修基金都還沒派上用場。

再有，錢的監管問題也很關鍵，物業維修基金通常繳納到當地監管賬戶，并由物業管理公司代為管理。雖然資金屬于業主，但業主實際上很少直接接觸這筆錢，這就為不當操作提供了空間。

因此，長遠來看官方力度的房屋養老制度有一定的合理性，但是短時間內想要大范圍的落地實施，頗具挑戰，更考驗決策者們的智慧了。

（轉自：智超講財商）

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