來源：華爾街見聞
房產(chǎn)板塊已經(jīng)因?yàn)闅W央行加息的前景承壓。花旗分析師認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值劇減引發(fā)房產(chǎn)合約違約的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可能需要新增股本多達(dá)1780億歐元，超過整個(gè)歐股房產(chǎn)板塊的市值。
本周瑞典房產(chǎn)巨頭Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）的股價(jià)暴跌可能只是開始，歐洲的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)才拉開帷幕而已，因?yàn)檠胄屑酉⑼粕谫Y成本，同時(shí)投資者對(duì)開發(fā)商前景的擔(dān)憂加劇。
本周一被標(biāo)普因擔(dān)憂流動(dòng)性而將信用評(píng)級(jí)下調(diào)至垃圾級(jí)后，SBB一日跌近20%。SBB此后緊急開會(huì)宣布暫停派息并取消股票發(fā)行，周二又收跌逾24%，周三進(jìn)一步下跌，收跌近7.3%，跌至近六年低谷。在周四大反彈、收漲12.7%之前，本周前三日股價(jià)跌近44%。截至周四，市值從2021年底的170多億美元縮水至不足10億美元。
受累于SBB大跌，泛歐股指歐洲斯托克600指數(shù)的房產(chǎn)板塊也連日下挫，到周三，市值較2021年8月的高峰期縮水約1400億歐元、約合1540億美元，累計(jì)跌約45%。
而花旗分析師 Aaron Guy估算，西歐的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)劇減多達(dá)40%，這可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司違反地產(chǎn)合約條款，且需要新增股本多達(dá)1780億歐元、或是采取其他緩解措施。
1780億美元募資規(guī)模比整個(gè)斯托克600房產(chǎn)板塊1440億歐元的市值還高。
Guy認(rèn)為，房產(chǎn)合約的風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)為降低低開價(jià)值比（LTV）而尋求再融資的狀況，都要求房產(chǎn)板塊進(jìn)行“重大的重新證券化”。這意味著，該版塊短期內(nèi)有下行可能，但也許提供了中期的機(jī)會(huì)。
此外，有評(píng)論認(rèn)為，歐洲央行上周稱將繼續(xù)加息、一些央行官員最近給加息周期7月結(jié)束的市場預(yù)期潑冷水，都在令對(duì)利率敏感的房產(chǎn)板塊承壓。
華爾街見聞此前提到，與美國的地產(chǎn)公司類似，SBB必須在未來五年內(nèi)對(duì)408億美元到期的債券進(jìn)行展期，其中四分之一今年就將到期。它們被視為歐洲房地產(chǎn)業(yè)的“煤礦里的金絲雀”，因?yàn)檫@些債務(wù)大部分是短期的浮動(dòng)利率債務(wù)，特別容易受到利率變動(dòng)的影響。
巴克萊和摩根大通的策略師最近都表達(dá)了看空房產(chǎn)板塊的觀點(diǎn)。
巴克萊的策略師給予房產(chǎn)板塊減持的評(píng)級(jí)，將它視為債券的化身，稱利率更高意味著估值更低，可能導(dǎo)致企業(yè)增發(fā)，而且房產(chǎn)股還面臨兩大挑戰(zhàn)，一是居家辦公趨勢(shì)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，二是零售業(yè)的數(shù)字化。
摩根大通的策略師也建議減持房產(chǎn)板塊，認(rèn)為其基本面不佳。不過他們指出，債券收益率停滯可能提供一些喘息的機(jī)會(huì)。
美國銀行的策略師相對(duì)而言較為樂觀。他們認(rèn)為，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)衰退，債券收益率料將下降，這是今年增持房產(chǎn)股的一個(gè)原因。
彭博市場的策略師Michael Msika認(rèn)為，在歐洲房產(chǎn)股中，瑞典面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大。由于過去十年利率處于歷史低位，瑞典的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高速增長，在該國房產(chǎn)行業(yè)未來五年將到期的債券中，四分之一都將今年到期，大部分都是特別手利率影響的短期和浮動(dòng)利率債券。
更令人擔(dān)憂的是，瑞典房企中，許多都有復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)，通常在幾家上市公司之間重疊，一次追加保證金通知就可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。
丹麥銀行Danske Bank的策略師Molly Guggenheimer認(rèn)為，SBB困境蔓延到其他瑞典房企的風(fēng)險(xiǎn)不高，但該司暫停派息和增發(fā)將對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生又一負(fù)面影響。
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責(zé)任編輯：周唯
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